Gebühren

Die meisten Gebühren basieren auf dem “angegebenen” oder steuerlichen Wert (valor tributável) der Immobilie, der früher viel niedriger als der tatsächlich gezahlte Preis angegeben wurde. Der steuerliche Wert der meisten Immobilien wurde in den letzten Jahren jedoch neu geschätzt und kommt nun nahe an die tatsächlichen Marktwerte heran. Da es hohe Strafen gibt, sollten Käufer sich davor in acht nehmen, einen zu niedrigen Preis anzugeben. Die folgende Auflistung zeigt eine Übersicht über die Gebühren, die beim Immobilienkauf in Portugal anfallen werden:

• Übertrittssteuer (nur bei weiterverkauften Immobilien)
• Mehrwertsteuer (nur bei neuen Immobilien)
• Notarielle Gebühren
• Anwaltskosten
• Formelle Anmeldegebühren
• Sachverständigen-Gebühren (optional)
• Maklergebühren
• Hypothekengebühren
• Versorgungsgebühren (nur bei neuen Immobilien)

Die meisten Steuern werden vom Käufer gezahlt oder sind schon im Preis inbegriffen. Versichern Sie sich immer, dass Sie genau wissen, wie hoch die Gesamtgebühren sein werden, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Beachten Sie, dass die Übertrittssteuer (SISA), sowie die notariellen und formellen Anmeldegebühren nicht geltend gemacht werden, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die einem ausländischen Unternehmen gehört.

Übertrittssteuer (SISA)

Die SISA ist eine von Portugals umstrittensten Steuern und seit mehreren Jahren haben aufeinander folgende Regierungen diverse Gesetzesentwürfe gemacht, um die Steuer entweder abzuschaffen oder die Rate wesentlich zu verringern. Trotz einer enormen Öffentlichkeit und viel parlamentarischer Zeit sind die SISA-Raten so hoch wie immer und es sieht danach aus, dass es auch in Zukunft so bleiben wird. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die SISA zukünftig nicht doch noch abgeschafft werden kann.

Zurzeit muss die SISA auf alle wieder verkauften Immobilien gezahlt werden (d.h. jede Immobilie, die nicht zum ersten Mal verkauft wird). Sie wird jährlich an die Inflation angepasst. Im Folgenden werden die SISA-Gebühren von 2002 aufgelistet:

Beachten Sie, dass die SISA nicht auf einer gleichmäßigen Skala basiert und die gezeigte Gebühr anhand des gesamten Immobilienwertes berechnet wird. Der passende Abschlag ermittelt sich, indem man den Immobilienwert mit dem entsprechenden Prozentsatz multipliziert. Wenn der angegebene Wert einer Immobilie € 150.000 beträgt, ist die SISA 26 Prozent (€ 39.000) abzüglich € 26.578, was zu einer SISA-Gebühr von € 12.422 (ca. 8 Prozent) führt. Für eine Immobilie, die € 200.000 wert ist, würde die SISA € 20.000 (10 Prozent) betragen.

Für rustikale (ländliche) Immobilien ohne weiteren Ausbau wird eine fixe SISA-Rate von 8 Prozent veranschlagt. Abgelegenes Land mit Bauruinen und unbewohnbaren Bauten, die als „städtisches Eigentum“ angesehen werden, haben eine SISA-Rate von 8 Prozent für das Land und die normalen Raten für den Bau.

Ruinen werden üblicherweise mit maximal 8 Prozent besteuert, viele haben sogar einen noch geringeren Steuersatz oder sind von der SISA befreit. Die SISA ist mit den üblichen Raten für Gebäudebau und Landkauf zahlbar. Sie muss gezahlt werden, bevor das finale Verkaufsdokument (escritura) unterzeichnet wird, meistens ein paar Tage früher. Die Quittung muss dem Notar beim Abschluss gezeigt werden und verbleibt bei ihm (machen Sie sich daher eine Quittung für Ihre Unterlagen).

Wenn der Verkauf nicht in Euro-Währung gemacht wird, muss eine Bestätigung einer örtlichen Bank vorgezeigt werden, die den Wechselkurs der SISA-Berechnung bestätigt. Wenn Sie ein neues Apartment oder Haus kaufen und der erste Käufer sind, kann ein Teil der bezahlten Original-SISA abgezogen werden (das müssen Sie allerdings beantragen). Wenn Sie SISA auf eine Immobilie bezahlen, müssen Sie, abhängig vom anteiligen Wert der Immobilie, eine Zeit lang keine Grundstückssteuer bezahlen.

Mehrwertsteuer

Die portugiesische Mehrwertsteuer (IVA) beträgt 19 Prozent und wird auf Immobilien erhoben, die von einem Bauherren gekauft werden und zum ersten Mal verkauft werden. Die Mehrwertsteuer sollte im annoncierten oder vereinbarten Preis inbegriffen sein und nicht nachträglich hinzugefügt werden. Überprüfen Sie das genau.

Notarielle Gebühren

Die Gebühren für den Notar, der den Verkauf amtiert, sind in Portugal gesetzlich festgelegt und waren früher vom Kaufpreis abhängig. Mittlerweile gibt es aber ein festes, gesetzlich geregeltes System, nach dem Notare ungefähr € 153 pro Transaktion erhalten sowie zusätzlich € 1,25 pro Änderung oder Klausel im Dokument. Es kann auch noch zusätzliche andere Kosten geben (normalerweise aber nur kleinere Beträge).

Juristische Kosten

Die juristischen Kosten für die Eigentumsübertragung einer Immobilie in Portugal betragen normalerweise 1-2 Prozent des Kaufpreises. Der tatsächliche Wert hängt von der aufgebrachten Arbeit ab und normalerweise gibt es eine Minimalgebühr, z. B. € 1.000. Die Gebühren, die übrigens schriftlich festgehalten werden sollten, sind viel geringer wenn Sie nur einen Anwalt beauftragen, um den Kaufvertrag begutachten zu lassen. Einen Anwalt einzuschalten und juristische Kosten zu zahlen ist zwar optional, wird aber dringend empfohlen.

Formelle Anmeldegebühren

Die Anmeldegebühren beim Grundbuchamt (conservatória do registo predial) liegen ungefähr bei 0,75 bis 1 Prozent des Werts der Immobilie. Die Anmeldegebühr wird dem Notar zusammen mit dessen Gebühren gezahlt.

Sachverständigen-Gebühr

Wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen, ein Gebäude oder ein Grundstück zu begutachten, hängt die Gebühr von der Art der Untersuchung, speziellen Bedingungen und dem Wert der Immobilie ab. Eine Untersuchung und Wertermittlung für ein Haus bis zu € 200.000 kostet ca. € 550 und ein komplett strukturierte Untersuchung der gleichen Immobilie ca. € 800.

Maklergebühren

Die Maklergebühren liegen normalerweise zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises, abhängig vom Preis der Immobilie und der Vertragsart. Sie werden vom Verkäufer gezahlt, sind aber normalerweise im angebotenen Preis enthalten und werden demnach vom Käufer getragen.

Versorgungsgebühren

Wenn Sie ein neues Haus bauen, müssen Sie ggf. für Elektrizität, Gas und Wasseranschlüsse und die Installation von Zählern zahlen. Wenn dies nicht im Preis inbegriffen ist, sollten Sie den Bauherrn darum bitten, Ihnen eine schriftliche Gesamtübersicht über alle Anschlusskosten zu geben.

Hypothekenkosten

Hypothekenkosten können eine Bereitstellungsprovision, eine Bearbeitungsgebühr (normalerweise 1 Prozent der Darlehenssumme) eine Verwaltungsgebühr (ca. 1 Prozent) und eine Bewertungsgebühr beinhalten.