Verträge

Was Sie vor Vertragsunterzeichnung wissen sollten

Der erste Schritt zu Kauf einer Immobilie in Portugal ist normalerweise die Unterzeichnung eines versprechenden Vertrages (contrato de promessa de compra e venda). Dieser beinhaltet die Details des Vertrags wie beispielsweise die Identität des Eigentümers, eine genaue Beschreibung der Gebäude- und Grundstücksgrenzen, Registrierungs- und Steuernummern, den Verkaufspreis, die Kaution und das Datum der Fertigstellung.

Es kann auch möglich sein, eine Version auf Englisch zu erhalten oder einen notariellen Entwurf des Verkaufsdokuments (escritura) zu bekommen, ohne einen versprechenden Vertrag zu haben. Wenn Sie eine Kaution zahlen (was üblich ist), ist es notwendig, dass Sie einen formellen Versprechungsvertrag haben.

Kaufen „nach Plan”

Wenn Sie eine in Portugal unfertige Immobilie „nach Plan“ kaufen, z. B. eine Immobilie, die noch ganz oder teilweise fertiggestellt werden muss, ist es üblich, eine kleine Anzahlung zu bezahlen (beispielsweise € 750, um die Immobilie solange zu reservieren, bis ein Versprechungsvertrag unterzeichnet ist, also normalerweise vier Wochen später).

Wenn Sie “nach Plan” kaufen, erfolgt die Bezahlung phasenweise. Die einzelnen Raten variieren und können z. B. folgendermaßen aufgebaut sein: 20 Prozent als Kaution, 20 Prozent bei Fertigstellung des Dachs, 20 Prozent bei gefliestem Badezimmer, 10 Prozent wenn die Außenarbeit fertiggestellt ist (wie der Hof, Pool und die Landschaftsgestaltung) und die restlichen 10 Prozent bei Fertigstellung (was u. U. 6-12 Monate als Versicherung gegen etwaige Mängel zurückgehalten werden kann, vorausgesetzt, dass Sie sich mit dem Bauunternehmer darauf einigen können). Alternativ können Sie auch 15 Prozent bei der Vertragsunterzeichnung bezahlen, 20 Prozent bei der Fertigstellung des Baugrunds, 20 Prozent bei Fertigstellung der Mauern, 30 Prozent bei Fertigstellung des Dachs und 10 Prozent bei der finalen Fertigstellung. Wenn eine Immobilie bereits (teilweise) gebaut ist, wird der Bauunternehmer eine höhere Anzahlung fordern, die vom Grad der Fertigstellung abhängt.

Der Vertrag muss folgendes enthalten: einen Zeitplan für die Fertigstellung des Gebäudes, die Phasen der Ratenzahlung, das Fertigstellungsdatum sowie Maßnahmen bei Nichteinhaltung, Garantien für die geleistete Arbeit, Details der Versicherungspolice des Bauunternehmers (Schutz gegen Nicht-Fertigstellung), sowie eine Kopie der Pläne und Entwürfe. Der Grundplan und die technischen Spezifikationen werden von beiden Parteien unterzeichnet.

Der Vertrag sollte ebenso eine Klausel beinhalten, die es Ihnen erlaubt, für 6-12 Monate bis zu 10 Prozent des Kaufpreises einzubehalten, falls der Bauunternehmer nicht alle auftretenden Mängel am Gebäude repariert. Die Fertigstellung jeder Phase sollte von Ihrem Architekten schriftlich festgehalten werden, bevor Sie bezahlen. Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Bezahlungen pünktlich gemacht werden, da Sie sonst alle vorherigen Zahlungen verlieren können und das Gebäude an jemand anderen verkauft werden kann.

Kauf eines fertigen Neubaus oder einer weiterverkauften Immobilie

Wenn Sie eine weiterverkaufte oder neu gebaute Immobilie kaufen, sollten Sie einen Versprechungsvertrag unterzeichnen (contrato de promessa de compra e venda) und eine Anzahlung leisten (sinal). Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, ist es wichtig, diesen von Ihrem Anwalt überprüfen zu lassen. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass Sie Ihre Interessen schützen, indem Sie alle notwendigen Klauseln und Bedingungen in den Vertrag schreiben.

Die Anzahlung beträgt normalerweise 10 bis 20 Prozent des vereinbarten Kaufpreises (der tatsächliche Betrag kann verhandelbar sein). Sie ist nur unter bestimmten Bedingungen rückerstattbar, vornehmlich wenn bestimmte Bedingungen eintreten wie etwa die Nicht-Bewilligung einer Hypothek. Allerdings kann die Anzahlung verfallen, wenn Sie die gesamte Transaktion nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Zeit fertig stellen.

Wenn Sie von einem Vertrag zurücktreten, nachdem alle Verhandlungen bereits erfolgt sind, werden Sie nicht nur Ihre Anzahlung verlieren, sondern auch verpflichtet werden, die Provision des Maklers zu bezahlen. Sofern der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, muss er Ihnen die Anzahlung zuzüglich einer Entschädigungssumme zahlen, die normalerweise der Anzahlungssumme entspricht. Es ist möglich, eine Vertragsklausel bezüglich einer „speziellen Leistung“ zu integrieren, was bedeutet, dass Sie darauf bestehen können, dass ein Kauf fertiggestellt wird (anstelle, dass Sie für einen Vertragsbruch entschädigt werden).

Informieren Sie sich genau über die Bedingungen bezüglich der Rückzahlung oder den Verlust einer Kaution. Viele portugiesische Makler oder Anwälte haben nicht die Befugnis, Geld für ihre Kunden aufzubewahren, daher sollten Kautionen immer auf separate (vorzugsweise geschützte) Konten eingezahlt werden. Es ist nicht empfehlenswert, dem Makler Schecks für die Kautionen auszustellen. Beachten Sie, dass es in Portugal sehr üblich ist, dass dem Verkäufer eine Kaution gezahlt wird. Dies sollte aber eigentlich vermieden werden, denn im Falle eines Disputs kann es einige Zeit dauern, bis Sie Ihr Geld zurückbekommen.

Bedingte Klauseln

Alle Verträge, egal ob für neue oder wieder verkaufte Häuser, enthalten normalerweise eine Reihe von bedingten oder aufhebenden Klauseln (cláusula de anulação), die vereinbart werden müssen, um die Gültigkeit des Vertrags sicherzustellen.

Bedingungen beziehen sich normalerweise auf Ereignisse, die außerhalb des Einflussbereichs des Käufers oder Verkäufers liegen, obwohl eigentlich fast alles, was der Käufer mit dem Verkäufer vereinbart, im Vertrag festgehalten werden kann. Wenn irgendeine der Bedingungen nicht erfüllt wird, kann der Vertrag für nichtig erklärt werden und die Kaution wird zurückgezahlt. Wenn es Ihnen misslingt, den Kauf zu Ende zu bringen und Sie nicht durch eine Vertragsklausel geschützt sind, werden Sie Ihre Kaution einbüßen müssen oder können sogar dazu gezwungen werden, die Sache fertigzustellen.

Wenn Sie irgendetwas von einem Verkäufer kaufen (wie Teppiche, Vorhänge oder Möbel, die im Kaufpreis enthalten sind), sollten Sie dies auflisten und dem Vertrag anhängen. Jegliches Inventar und Armaturen, die in einer Immobilie vorhanden sind, wenn Sie diese besichtigen (und vereinbaren, sie zu kaufen), sollten immer noch da sein, wenn Sie den Besitz übernehmen, außer es ist im Vertrag anders geregelt. Es gibt zahlreiche mögliche Klauseln, die eine Reihe von Dingen betreffen. Die folgende Auflistung sollten Sie mit Ihrem Anwalt durchgehen:

  • Sind Sie in der Lage, eine Hypothek zu erhalten (obgleich es in Portugal üblich ist, eine Hypothek erst bestätigen zu lassen bevor man den Vertrag unterzeichnet)?
  • Können Sie eine Planungs- und Baugenehmigung erhalten?
  • Gibt es Bauvorhaben (z. B. Straßen, Schienen etc.), die die Nutzung der Immobilie negativ beeinflussen könnten?
  • Haben Sie die Bestätigung des Grundstücks (von einem Landvermesser), das mit der Immobilie gekauft wird?
  • Gibt es Vorkaufsrechte oder restriktive Vereinbarungen (z. B. Wegerechte)
  • Muss eine Begutachtung/ein Gutachten positiv ausfallen?

Erbschafts- und Kapitalgewinnsteuer

Bevor Sie die Eigentumsurkunde registrieren, betrachten Sie sorgfältig die Steuer- und Erbschaftskonsequenzen, die mit dem registrierten Namen einhergehen. Immobilien können registriert werden für: eine Person, ein Paar, einem Verbund von Käufern, die Namen der Kinder, die den Eltern das Recht geben, es für ihre Lebenszeit zu nutzen (usufruto/Interesse vitalício) oder im Namen eines portugiesischen oder ausländischen Unternehmens. Sie sollten sich dies bereits zum Zeitpunkt des Kaufs überlegen, da es nachträglich teuer oder unmöglich wird dies zu ändern. Diskutieren Sie diesen Punkt mit Ihrem Anwalt, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

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