Sociedad Patrimonial

Unternehmensform für Immobiliengeschäfte

Im Rahmen der Reform des spanischen Einkommen- und Körperschaftsteuergesetzes wurde neben der Senkung des Spitzensteuersatzes auf 45% die sogenannte Sociedad Patrimonial eingeführt. Die Vermögensgesellschaft ist eine herkömmliche spanische GmbH ( SL/Sociedad de Responsabilidad Limitada) welche sich dadurch auszeichnet, dass sie kein aktives Gewerbe betreibt, sondern lediglich der Verwaltung des eigenen Vermögens dient.

Bei der Besteuerung der Gewinne einer solchen Sociedad Patrimonial hat sich der spanische Gesetzgeber für einen dualen Steuersatz entschieden. Besondere Gewinne, wie die aus der aus der Veräußerung des Vermögens, unterliegen lediglich einer Besteuerung von 15%. Laufende Gewinne (Zinsen, Miete, etc.) hingegen unterliegen einem Steuersatz von 40%.

Verkauft also eine Immobiliengesellschaft die von Ihr gehaltene Immobilie, so werden die daraus resultierenden Gewinne lediglich mit 15% Körperschaftsteuer belegt. Wird der nach Steuern verbleibende Gewinn dann an den oder die nicht residenten Eigentümer ausgezahlt (Dividenden), so sind darauf in Spanien gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) 15% Quellensteuer abzuführen. Im Vergleich hat der nicht residente Verkäufer, der die Immobilie auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen hat, seinen Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 35% zu versteuern.

Im Ergebnis zeigt das Rechenbeispiel einen Steuervorteil von 7,25% zugunsten der Sociedad Patrimonial. Nicht berücksichtigt wurden Abschreibungen, die die Vermögensgesellschaft in wesentlich höheren Umfang als die nicht residente Person geltend machen kann, so dass die effektive Besteuerung bei der Immobiliengesellschaft noch niedriger ausfällt.

Natürlich bestehen auch bei der Sociedad Patrimonial grundsätzlich die Möglichkeit und die damit verbundenen Vorteile, dass nicht die Immobilie verkauft wird, sondern deren Gesellschaftsanteile.

Auch entfällt bei der spanischen Vermögensgesellschaft die jährliche Einkommen- und Vermögensteuerpflicht der nicht residenten Gesellschafter, was die jährlichen Kosten des Immobilienbesitzes senkt. Laufende Gewinne, welche mit 40% Körperschaftsteuer belegt würden, wird die Sociedad Patrimonial bei einer ordentlichen Buchführung und Bilanzierung in der Regel nicht erzielen, so dass hier von einer Steuerbelastung nicht auszugehen ist.

Fazit: Aufgrund der Neuerungen des spanischen Körperschaftsteuergesetzes und die damit verbundene Reglementierung der spanischen Vermögensgesellschaft ist der Erwerb einer Immobilie durch eine spanische GmbH (SL) für jeden nicht Residenten eine interessante Alternative, welche zu erheblichen Steuervorteilen sowohl während des Besitzes als auch im Moment des Verkaufs der Immobilie führt. Insbesondere auch im Hinblick auf die hohen Erbschaftssteuern in Spanien bietet die SL interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Auch für denjenigen, der bereits eine Immobilie auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen hat, gibt es gute Gründe, über die Einbringung der Immobilie in eine spanische GmbH (SL) nachzudenken:

Die Einbringung mittels Kapitalerhöhung wird lediglich einmalig mit 1% besteuert.
Die jährliche Einkommen- und Vermögensteuerpflicht entfällt.
Die Gewinnbesteuerung bei einem späteren Verkauf reduziert sich erheblich.
Es eröffnen sich vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten für die steuerliche Gestaltung der Vermögensnachfolge.

Die Durchführung der Einbringung einer Immobilie kann in nur einem Notartermin erfolgen.