Die Kaufabwicklung

Immobilienkauf Schritt für Schritt

Bevor Sie sich zum Kauf eines Hauses auf Zypern verpflichten, sollten Sie eine Reihe von Überprüfungen durchführen. Lesen Sie hier wie Sie sich gemeinsam mit Ihrem Anwalt auf einen Kauf vorbereiten, welche Dokumente aufgesetzt werden müssen und welche Problematiken auftauchen könnten.

Wenn Sie ein Haus auf Zypern kaufen, müssen Sie die geltenden Gesetze zu Grund- und Immobilienbesitz beachten. Es ist ratsam, einen ortsansässigen und Ihnen empfohlenen Anwalt zu nehmen, noch bevor Sie eine interessante Immobilie gefunden haben - und ganz besonders bevor Sie irgendwelches Geld bezahlen. Auf diese Weise können Sie sich mit den üblichen Handlungsweisen im Immobiliengeschäft vertraut machen. Nehmen Sie allgemein Ratschläge an, während Sie auf Haussuche gehen.

Obwohl Zypern seit 2004 Mitgliedsstaat der EU ist, gibt es für nicht auf Zypern ansässige Ausländer immer noch bestimmte Beschränkungen beim Immobilienkauf. Diese Regelungen sollen aber bis 2009 vermutlich für alle EU-Bürger aufgehoben werden.

Das bedeutet, dass Ihr Antrag auf Genehmigung zum Kauf einer Immobilie beim Ministerrat Zyperns ein wichtiger Teil des Immobilienerwerbs und der daraus folgenden Eigentumsübertragung ist. Diese Beantragung können Sie persönlich beim Landratsamt (District Administration Office) oder durch Ihren Anwalt stellen. Dabei muss betont werden, dass diese Antragsstellung in allen rechtmäßigen Fällen eher eine Formalität ist und fast immer bewilligt wird, vor allem für EU-Bürger.

Anzahlung an den Verkäufer

In den meisten Fällen werden Sie von den Verkäufern um eine Anzahlung gebeten werden. Besonders bei neuen Anwesen ist dies üblich. Bei älteren Häusern aus zweiter Hand werden Sie um eine Anzahlung erst bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags gebeten werden. Durch die Anzahlung wird Ihnen die Immobilie zugesichert und Sie sollten Sie möglichst unverzüglich dem Verkäufer übergeben. Anders als in anderen Ländern wird die Anzahlung nicht bis zur Abwicklung des Geschäfts auf einem Treuhandfond gehalten.

Obwohl die Leistung einer Anzahlung zur Reservierung eines Grundstücks/Hauses auf Zypern üblich ist, sollten Sie immer mit Ihrem Anwalt sprechen, bevor Sie Geld überweisen. Er wird Ihnen raten, den Betrag so gering wie möglich zu halten (gewöhnlich um etwa CY£1.000) und ein einfaches Schreiben aufsetzen, das angibt, dass die geleistete Anzahlung an zufrieden stellende Verkaufsangebote gebunden ist (siehe unten: Prüfungen durch den Anwalt).

Gewöhnlich werden Sie Ihre Anzahlung verlieren, wenn Sie Ihre Zustimmung zum Kauf ohne befriedigende Begründung widerrufen. Dem wäre beispielsweise so, wenn Sie einfach Ihre Meinung ändern.

Überprüfungen durch den Anwalt

Wenn der Kaufpreis einmal vereinbart wurde oder eine Anzahlung geleistet wurde, wird Ihr Anwalt den Kaufvertrag aufsetzen und unten stehende Punkte prüfen. Diese Kontrollen und Behördengänge dauern in etwa einen Monat:

Eine Bestätigung vom Grundbuchamt einholen, dass der Verkäufer über die gesetzlichen Befugnisse verfügt um die Immobilie zu verkaufen und keine Schulden auf dem Anwesen liegen;
Versicherung, dass im Falle mehrerer Eigentümer alle mit dem Verkauf einverstanden sind und den Kaufvertrag unterzeichnen;
Das Eigentumsrecht aller Bäume auf Ihrem Grundstück überprüfen, da die Bäume anderen Personen als dem eingetragenen Grundstückseigentümer gehören können;
Festlegung der exakten Grundstücksgrenzen. Diese Bestimmung wird zwar automatisch vom Grundbuchamt durchgeführt, allerdings kann dies bis zu einem Jahr dauern. Somit sollte man vorzugsweise einen privaten Gutachter heranziehen und seinen eigenen Anwalt bitten, seinen Bericht an das Grundbuchamt zu übergeben;
Überprüfen, ob es eigene Eigentumsurkunden für Ihre Immobilie oder Grundstück gibt. Dies muss vor allem kontrolliert werden, wenn Sie ein Anwesen in einer neu entstehenden Siedlung erwerben. Es kann schwer sein, diese vom Bauunternehmer ausgehändigt zu bekommen, so dass im Kaufvertrag Vorkehrungen getroffen werden müssen, für den Fall, dass der Bauunternehmer oder Verkäufer Ihnen die Urkunde nicht aushändigt. Ihr Kaufvertrag muss zum Schutz Ihrer Rechte beim Grundbuchamt hinterlegt werden;
Falls es sich um eine Immobilie im Baustadium handelt, Überprüfen, ob alle notwendigen Baugenehmigungen eingeholt wurden;
Kontrollieren, ob Sie im Fall eines Grundstückserwerbs einen eigenen Zugang zu Ihrem Grundstück haben. Sie werden keine Baugenehmigungen erhalten, wenn Sie keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße haben. Diese Verbindung muss bestätigt werden, bevor sie eine Baugenehmigung beantragen. Die Regelungen legen fest, dass die Entfernung zu einer öffentlichen Straße weniger als 600ft betragen muss. Wenn der Abstand weniger als 600ft beträgt, Sie aber keine Zugangsrechte haben, müssen Sie diese beim Grundbuchamt beantragen. Diese Beantragung ist ein langatmiges Verfahren.
Bestätigung von Baugebieten und Regelungen durch das Grundbuchamt. Baugebiete wurden 2003 umgewandelt und es ist nur erlaubt auf Grundstücken, die für die Bebauung zugelassen sind, zu bauen. Ihr Anwalt sollte zudem die Gebietsaufteilung rund um Ihr Grundstück überprüfen, um sicher zu gehen, dass Ihr Grundstück nicht an ein Agrar- oder Industriegebiet grenzt. Dies könnte die Freude an Ihrem Heim sehr beeinflussen/einschränken.
Überprüfen der zugelassenen Gebäudedichte. Erkundigen Sie sich, wie viele Quadratmeter an Land Sie bebauen können und ob die geplante Verwendung, die Höhe und die Anzahl an Stockwerken aller geplanter Gebäude erlaubt ist.
Vergewissern Sie sich, dass das vorgeschlagene Anwesen nicht innerhalb der Küstenschutzzone liegt. Diese zieht sich gewöhnlich vom Meer 300ft ins Landesinnere und darf nicht bebaut werden.
Kontrollieren Sie, ob sich altertümliche Denkmäler nahe Ihrem Grundstück befinden und konsultieren Sie gegebenenfalls einen Prüfer vom Denkmalschutzamt. Alte Denkmalbereiche sind normalerweise mit dem Kürzel ‘A.M.’ auf den Grundbuchplänen markiert.
Überprüfen Sie mit Ihrem Anwalt, ob Versorgungseinrichtungen installiert werden können. Elektrizität kann in jeden Teil Zyperns gebracht werden, wobei die Anschlusskosten in sehr abgeschiedenen Regionen recht teuer werden können.
Ihr Rechtsanwalt sollte letztendlich sicherstellen, dass Ihr Anwesen mit Wasser, inklusive Trinkwasser, versorgt werden kann

WARNUNG
Diese Überprüfungen durch Ihren Anwalt beinhalten keine Prüfungen, ob Autobahnen, Bundesstraßen oder anderes in nächster Nähe zu Ihrem Grundstück gebaut werden. Solche Baumaßnahmen können die Freude an Ihrem Anwesen beeinträchtigen und Sie sollten sich selbst beim städtischen Bauamt nach derartigen Plänen erkundigen.

Auch viele Immobilienmakler führen die oben genannten Prüfungen durch und geben die Informationen an den jeweiligen/Ihren Anwalt weiter. Trotzdem ist es ratsam, Ihren Anwalt überprüfen zu lassen, so dass Sie doppelte Gewissheit haben.

Die Anwaltskosten bei Eigentumsübertragung für eine Immobilie liegen auf Zypern bei etwa CY£1.000, abhängig vom Kaufpreis und der Größe des Anwesens und des Umfangs des Kaufprozesses/Eigentumsübertragungsprozesses.

Bevor Sie sich einen Anwalt nehmen, vergleichen Sie die Gebühren, die für eine Anzahl an Leistungen erhoben wird und lassen Sie sich schriftliche Preisangaben geben. Überprüfen Sie immer, was Ihnen für die Gebühren geleistet wird und ob die Angebote “vollständig und verbindlich” oder ob es nur ein Kostenvoranschlag ist.

Eine geringe Grundgebühr, bedeutet meistens, dass man teure Zusatzkosten für Extraleistungen aufbringen muss. Sie müssen einen Anwalt zur Überprüfung des Kaufvertrags konsultieren, um sicher zu gehen, dass dieser korrekt ist und alles Notwendige enthält. Dies betrifft vor allem alle wichtigen Zusatzklauseln.

Abschließende Überprüfung

Wenn Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, erklären Sie sich bereit, das Haus in dem augenblicklichen Zustand anzunehmen. Deswegen ist es wichtig, zu überprüfen, dass sich das Anwesen immer noch in dem Zustand befindet, zu dem Sie es das letzte Mal besichtigt haben.

Auf Zypern gibt es normalerweise eine Vertragsklausel, die besagt, dass sich eine Immobilie im dem Zustand befinden muss in dem sie der Käufer ursprünglich besichtigt hatte. Auch wenn Sie Fotos gemacht haben, ist es trotzdem fast unmöglich den ursprünglichen Zustand nachzuweisen. Demnach ist es zwingend notwendig, dass Sie die Immobilie nochmals überprüfen bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

Sie sollten alle fest eingebauten Armaturen und die Einrichtung kontrollieren. Weiterhin sollten Sie alles überprüfen, was im Vertrag beinhaltet ist oder separat erworben wird/vom Vorbesitzer übernommen wird, wie beispielsweise der Teppich, Lichtanlagen, Vorhänge oder die Kücheneinrichtung. Vergewissern sie sich, dass alles noch vorhanden und in gutem betriebsfähigem Zustand ist. Außerdem sollten Sie sicher gehen, dass teure Gegenstände, wie die Küchengeräte, nicht durch minderwertige, gebrauchte Geräte ersetzt wurden.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass etwas fehlt, beschädigt ist oder nicht gut funktioniert, sollten Sie sich dies notieren und auf einem angemessenen Preisnachlass bestehen. In solchen Fällen ist es üblich, dass der Anwalt die Unterzeichnung des Vertrags verzögert bis sich die Angelegenheit geregelt hat. Der angemessene Betrag kann vom Kaufpreis einbehalten werden, um für Reparaturen und Ersatz zahlen zu können.

ÜBERLEBENSTIPP
Sie sollten sich weigern einen Kauf zu Ende zu bringen, wenn Sie nicht vollkommen zufrieden mit allem sind. Im Nachhinein Entschädigung zu erhalten wird nämlich sehr schwer oder unmöglich sein.

Falls es nicht möglich ist den Kauf zu beenden, sollten Sie sich mit Ihrem Anwalt in Verbindung setzen und sich über Ihre Rechte informieren. Weiterhin sollten Sie die Rückerstattung Ihrer Anzahlung und anderer bereits bezahlter Mittel klären.

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