Podrás enterarte de muchísimos locales a través de comunicaciones privadas en los mismos edificios y, si has estado en España durante bastante tiempo, puedes enterarte de ellos con el boca a boca, pero esta senda es para los quienes tienen una fuerte personalidad, que han dado muchas vueltas y que conocen bien a la zona y también al vendedor. Para muchos sería mejor pedir la ayuda de un agente comercial de buena reputación o de un agente inmobiliario que se ocupe de inmuebles comerciales.
En esta primera fase de búsqueda, tendrías que conocer bien la zona y los expertos más eficientes, así que lo único que queda es decidir si quieres alquilar o comprar locales.
Leasing
En España, la manera más común de alquiler con opción a compra es el leasing.
Se puede pagar el alquiler a los dueños de la propiedad, pero puedes vender el contrato si quieres
El leasing en España es conocido como traspaso (literalmente una trasferencia, ya que un contrato de alquiler viene transferido desde una persona a otra) pero ahora se le llama cesión. Sin embargo, muchas personas (entre los cuales los dueños españoles) no saben que la ley ha cambiado y que un traspaso ya no tiene ninguna validez legal. Pese a eso la gente puede ofrecerte un traspaso. Que te venga ofrecido un traspaso o una cesión, lo importante es obtener asesoramiento legal sobre los términos del contrato de alquiler y estar seguro de que estos sean descritos de la manera más detallada posible.
Las reglas que valen para una cesión son mucho menos duras que las que para un traspaso, el que significa que hay más libertad de negociación dentro de las partes implicadas, pero también más espacio para malentendidos.
Tu abogado tendría que asegurarse que no te ofrezcan un contrato con un leasing escondido, eso significa que no tienen ningún derecho a vender el contrato de alquiler a otra persona. Si tenéis una cesión legal, eres libre de vender, con la condición de que el dueño reciba el primer aviso.
Él normalmente gana entre el 10 y 20% sobre las comisiones de venta.
En el momento en el que compras un contrato de alquiler, tienes que comprobar (tú o tu abogado) que el vendedor tenga derecho a venderlo. Este consejo parece inútil, pero en realidad hay gente que vende contratos de alquiler que no existen.
Aparte el pagamento concordado (establecido) de una cuota del alquiler, es necesario pagar al dueño un alquiler mensual para utilizar el edificio. El contrato tiene que indicar muy claramente su duración.
Normalmente los términos de alquiler varían desde 5 a 20 años, pero tu abogado tendría siempre que negociar su duración para que dure el más tiempo posible. Eso pasa por que durante un tiempo de locación el dueño puede subir el alquiler, pero puede hacerlo sólo según el aumento de la inflación (como publicado por el gobierno español). Cuando el contrato de alquiler termina, normalmente, puedes renovarlo automáticamente, pero eso permite al dueño aumentar el mismo alquiler, a veces hasta el 20 o 30%.
Alquiler
En España hay la posibilidad de alquilar locales comerciales, aunque no es tan común como el leasing. Eso significa no tener que gastar para comprar un contrato de alquiler y tener la posibilidad de “transferir” los locales, si es necesario.
Por otro lado, si vas a montar un negocio próspero en un local alquilado, hay el riesgo que el dueño no quiera renovar el contrato o decida vender la propiedad. De todas formas, si tu abogado sabe negociar correctamente el contrato de alquiler, no será tan fácil que os echen a la calle, ya que en España los inquilinos gozan de considerables derechos. Entonces, si optas por el alquiler, es (imprescindible) tener un contrato inexpugnable a través de una ayuda legal y profesional y averiguar los términos del contrato con mucho cuidado, en particular, las condiciones bajo las cuales cada parte puede rescindir el contrato. Tu empresa podría depender de eso.
Tu contrato de alquiler tiene que contener tus datos, los de tu dueño y una descripción de la propiedad. Tendrás que pagar una fianza de dos meses de alquiler más la cuota del mes corriente. Asegúrate de recibir siempre una factura como prueba de pago.
El contrato de alquiler dura normalmente un año, pero todo eso estará escrito en el contrato mismo y puede ser renovado cada año junto con el alquiler (que durante los primeros 5 años puede ser aumentado, eso depende de la inflación).
Si el dueño decide vender su propiedad , tú como inquilino a largo plazo, tendrás derecho a tanteo o retracto para comprarlo.
Antes de vender el piso a otras personas, el dueño tendrá que detallar todo por escrito, es decir el precio y las condiciones de venta. Si no contestas o si no quieres comprar, el dueño tiene derecho a venderlo a quien quiera. Sin embargo, si el dueño vende o quiere vender el local a terceros, sin ofrecértelo a ti primero, tienes derecho a bloquear la venta y a comprar la propiedad al mismo precio.
Freehold
Freehold tiene a que ver con la propiedad de tierras y de edificios (a diferencia de un alquiler donde la propiedad vuelve al dueño cuando termina el contrato).
Es muy raro encontrar locales freehold que tengan precios razonables, entonces, si alguien te ofreciera uno de precio muy bueno, tendrías que aprovechar de esa ocasión (y pedir asesoramiento legal y profesional).
Como sugiere el mismo nombre, freehold ofrece más libertad, sobretodo en términos de cambios de propiedad, según tus necesidades y las de tu empresa. Eso podría darte también tu propio potencial de abandono o de alquiler y, naturalmente, después de los primeros alquileres para pagar, ya no habrá que pagar otros más.
El proceso de compra de un inmueble comercial es justamente igual que la compra de una propiedad.