Het is mogelijk een lening te krijgen in een vreemde valuta (geen euro), bijvoorbeeld in Britse pond, Amerikaanse dollar of Zwitserse frank.
Tip: Als je een hypotheek nodig hebt om een huis in Frankrijk te kopen moet je rondkijken en de rentepercentages, voorwaarden en bijkomende kosten (die erg hoog kunnen zijn) vergelijken voor verschillende banken en financiële instanties – niet alleen in Frankrijk maar ook in je thuisland. Houd in gedachte dat hypotheken in Frankrijk meestal voor een kortere tijd zijn dan in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten, waardoor je terugbetalingen een stuk hoger kunnen zijn.
Het wordt algemeen erkend dat je een lening moet nemen in de valuta waarin je uitbetaald wordt of in de valuta van het land waar de eigendom zich bevindt. Zo heb je de geruststelling te weten dat als de buitenlandse valuta in waarde afneemt, de waarde van je Franse woning zal zijn toegenomen met hetzelfde percentage wanneer deze terug wordt omgezet in de buitenlandse valuta. Bij het kiezen tussen een lening in euro’s of in een andere valuta, moet je er zeker van zijn dat je alle kosten, prijzen, rentepercentages en mogelijke schommelingen van wisselkoers in aanmerking neemt.
Je moet zeer op je hoede zijn voor het afsluiten van een hypotheek in een buitenlandse valuta, aangezien rentewinst uitgewist kan worden door koerswisselingen en devaluatie.
Professioneel advies
Hoe je de aankoop van een (tweede) woning in Frankrijk ook financiert, het is belangrijk professioneel advies in te winnen van je bankadviseur en accountant. De meeste Franse banken bieden hypotheken voor Frans onroerend goed aan via buitenlandse kantoren in de EU en andere landen. De meeste financiële adviseurs bevelen het lenen van een grote bank met een goede reputatie aan boven een kleine bank. Crédit Agricole is de grootste Franse hypotheekverstrekker, met een aandeel van 25% binnen de Franse hypotheekmarkt. UCB is onderdeel van de Franse BNP Paribas en specialiseert in het verstrekken van hypotheken aan buitenlandse kopers.
Zowel Franse als buitenlandse hypotheekverstrekkers hebben hun criteria omtrent kredietverlening aangescherpt vanwege het feit dat veel leners die getroffen werden door de recessie problemen hadden hun leningen terug te betalen in de vroege jaren ’90. Sommige buitenlandse verstrekkers houden strengere regels aan dan Franse met betrekking tot inkomen, werk en het soort onroerend goed waar ze een lening voor verstrekken, al zijn sommige bereid lenen dan een Franse verstrekker. Het kan sommige buitenlanders veel tijd kosten een hypotheek te krijgen in Frankrijk, vooral als ze er zowel geen inkomen als eigendommen hebben. Houd ook in gedachte dat het bijzonder moeilijk kan zijn voor een alleenstaande vrouw een hypotheek in Frankrijk te verkrijgen. Als je moeilijkheden ervaart, kan je een bank proberen die ervaren is met buitenlanders, zoals de Banque Transatlantique .
Het is soms ook mogelijk de lening af te betalen door te switchen naar een andere, nieuwe hypotheek of een tweede hypotheek te nemen over een bestaande woning.
Soorten hypotheken
Alle Franse hypotheken worden terugbetaald volgens het systeem van afbetaling; spaarhypotheken en pensioen-gekoppelde hyptheken worden niet aangeboden.
Rentepercentages kunnen vast of veranderlijk zijn, waarbij een vast percentage hoger is dan het veranderlijke percentage vanwege het verhoogde risico voor de hypotheekverstrekker. Het voordeel van een vast percentage is dat je precies weet hoeveel je moet betalen over de hele periode. Veranderlijke percentages kunnen vaststaan voor de eerst twee of meer jaar, waarna ze jaarlijks omhoog of omlaag aangepast worden in lijn met de geldende rente, maar vaak binnen vastgestelde grenzen, bijvoorbeeld met niet meer dan drie procent verschil met het oorspronkelijke percentage).
Je kan meestal wanneer je wil een veranderlijk rentepercentage in een vast rentepercentage veranderen. Er is normaal gesproken een afkoopsom die je moet betalen, bijvoorbeeld drie procent van het onafgeloste kapitaal bij vroege terugbetaling of een vast rentepercentage, al is dat niet gebruikelijk bij wisselende rente. Als je denkt snel terug te betalen, moet je proberen voor elkaar te krijgen dat het aflossingsbedrag kwijtgescholden of verminderd wordt voordat je de overeenkomst tekent.
Een alternatief voor een hypothèque is een privilège de prêteur de deniers (PDD), die marginaal goedkoper is maar bepaalde voorwaarden heeft (je kan bijvoorbeeld alleen een PDD nemen op het moment van verkoop en niet voor een groter bedrag dan de koopprijs van een huis).
Een snelle vergelijking tussen de hypotheken die aangeboden worden door de belangrijkste verstrekkers kan gemaakt worden door gebruik te maken van deze online ‘hypotheekberekenaar’ .
Voorwaarden
Het is de gewoonte in Frankrijk dat een woning fungeert als borgstelling voor de hypotheek; in andere woorden, de hypotheekverstrekker neemt het huis als onderpand. Sommige buitenlandse banken lenen echter niet met de verzekering van een Franse woning.
De Franse wet verplicht Franse banken niet hypotheken of andere leningen te verstrekken wanneer terugbetalingen meer dan dertig procent van je netto inkomen bedragen. Gezamenlijke inkomens en bezittingen worden in aanmerking genomen bij de beoordeling van het leenlimiet van een stel (meestal leent een Franse bank aan maximaal drie gezamenlijke huurders). Merk op dat het limiet van dertig procent bestaande hypotheken of huurbetalingen omvat, zowel in Frankrijk als in een ander land. Als je totale terugbetalingen dertig procent van je inkomen overschrijden, zijn Franse banken niet verplicht de hypotheekverstrekking voort te zetten. Als ze dit wel willen doen stelt de wet een lener in staat aansprakelijkheid voor betaling uit de weg te gaan.
Vermenigvuldig, om te berekenen hoeveel je kan lenen in Frankrijk, je totale netto maandinkomen met 30% en breng je maandelijkse hypotheekkosten, huur en andere geregelde kosten in mindering. Merk op dat verdiend inkomen niet van toepassing is als je over de 65 bent.
Als voorwaarde voor een Franse hypotheek, moet je een levensverzekering afsluiten (plus vaak een ziektekosten- en arbeidsongeschiktheidsverzekering) die gelijk staat aan 120% van het geleende bedrag. De premies zijn inbegrepen in de hypotheekbetalingen. Een bestaande verzekering kan aanvaard worden, al moet dit toegewezen worden aan de kredietgever. Er kan een medisch onderzoek vereist worden, al is dit niet gebruikelijk als je onder de vijftig bent en minder dan €150,000 leent.
Een lener is verantwoordelijk voor het verkrijgen van een bouwvergunning en moet de verstrekker voorzien van een verzekeringsbewijs.
Limiteten
Franse hypotheken hebben meestal een limiet van 70 of 80 procent van de waarde van een woning (al beperken sommige hypotheekverstrekkers zich tot een lening van maar 50 procent). Een hypotheek kan ook geld voor renovatiewerk omvatten, waarbij geschreven offertes samen moeten gaan met een hypotheekaanvraag. Merk op dat je extra kosten moet toevoegen, die totaal zo’n 10 tot 15 procent van de aankoopprijs uitmaken bij een ‘oude’ woning, bijvoorbeeld een van meer dan vijf jaar oud. Als je bijvoorbeeld een woning koopt voor €75.000 en een hypotheek van 80 procent kan krijgen, moet je een borg van 20 procent betalen (€15.000) plus 10 tot 15 procent kosten (€7500 tot €11.250), wat een totaal maakt van €22.500 tot €26.250.
Hypotheken kunnen verkregen worden voor elke periode van twee tot twintig jaar, al is de gebruikelijke periode in Frankrijk vijftien jaar (sommige banken lenen niet voor langer). In sommige gevallen kunnen er hypotheken kunnen verkregen voor periodes die oplopen tot 25 jaar, al zijn de rentepercentages hoger en moet een hypotheek meestal afbetaald worden voor de 70 jaar (in sommige gevallen 65). In het algemeen geldt hoe korter de periode van de hypotheek, hoe lager het rentepercentage.
Alle verstrekkers bepalen minimumleningen, bijvoorbeeld €15.000 tot €30.000, en sommigen bepalen minimale aankoopbedragen. Meestal is er geen maximaal leenbedrag.
In Frankrijk kan een hypotheek niet worden overgedragen van de ene naar de andere persoon, zoals dat mogelijk is in sommige landen, maar het kan meestal wel worden overgezet naar een andere woning.
Als je niet aan je terugbetalingen voldoet, kan je woning worden ingenomen en verkocht op een veiling. Dit komt echter zelden voor, aangezien de meeste verstrekkers bereid tot lagere terugbetalingen als leners in financiële moeilijkheden komen.
Procedure
Om een hypotheek te krijgen van een Franse bank, moet je je paspoort of een kopie daarvan leveren en van degenen die de gezamenlijke aanvraag doen. Je moet ook bewijs van je maandelijkse inkomen tonen en van vaste uitgaven als hypotheekaflossing, huur en andere leningen of verbintenissen. Bewijs van inkomen omvat loonstroken van drie maanden voor werknemers, een bevestiging van inkomen van je werkgever en belastingteruggaven. Als je in eigen dienst bent moet je een gecontroleerde kopie van je balans en jaarrekeningen van de afgelopen drie jaar laten zien, plus je laatste belastingaangifte. Franse banken zijn niet bijzonder onder de indruk van brieven van accountants. Als je een Franse hypotheek wil om een huis te kopen voor commerciële doeleinden, moet je een gespecificeerd business plan tonen (in het Frans).
Het is mogelijk voor een hypotheek een bevestiging van overeenkomst te krijgen, en de meeste hypotheekverstrekkers voorzien van een verzekering of certificaat die twee tot vier maanden lang geldig is (in sommige gevallen afhankelijk van de waarde van de woning) die je kan laten zien aan de verkoper van een woning die je wil kopen. Er kan sprake zijn van ‘toezeggingskosten’ rond de €150,-, maar de borg die betaald wordt wanneer je een voorlopig contract tekent (compromis de vente) is onder de Franse wet beschermd indien je geen hypotheek kan krijgen.
Zodra er een akkoord is voor de lening, zal een Franse bank je een aanbod doen (offre préalable) waarin de voorwaarden genoemd worden. In overeenstemming met de Franse wet kan het aanbod niet geaccepteerd worden voor een ‘cooling off’ periode van tien dagen. De lener heeft meestal dertig dagen om het hypotheekaanbod te accepteren en de ondertekende overeenkomst terug te sturen naar de bank. De hypotheek is dan beschikbaar voor vier maanden
Tip: Franse banken en andere hypotheekverstrekkers trekken soms een aanbod op het laatste moment terug, dus het is verstandig een voorlopige afspraak te hebben met een andere verstrekker als back-up.
Kosten
Er zijn verschillende kosten betrokken bij hyptheken. Alle verstrekkers brengen administratiekosten (frais de dossier) in rekening voor het opzetten van een hypotheek, meestal één procent van de totale lening. Er is meestal een minimumbedrag, bijvoorbeeld €350,- plus BTW (TVA), en er kan ook een maximum zijn.
Alhoewel het voor kopers niet gewoon is inspectie te laten doen in Frankrijk, dringen buitenlandse hypotheekverstrekkers vaak aan op een ‘waarde-inspectie’ (die ongeveer €250,- kost) voor Franse woningen voordat ze een lening verstrekken.
Als een lening verkregen is met een Franse woning als onderpand, worden bijkomende (registratie)kosten (zo’n 2,5 procent van het geleende bedrag) betaald aan de notaris (notaire). Deze registreert dan bij het bureau des hypothèques wat er in rekening gebracht wordt wanneer je de woning zou verkopen - namelijk het terug te betalen geleende bedrag plus nog eventuele extra kosten die je moet betalen.
Als je meer dan een bepaald bedrag (bijvoorbeeld €150.000) leent, kan je verplicht zijn een levensverzekering af te sluiten.
Als je leent van een coöperatieve bank, ben je verplicht je in te schrijven naar het kapitaal van de lokale bank. De hoeveelheid (aantal aandelen) wordt bepaald door de raad van bestuur en je zal aandeelbewijzen (certificat nominatif de parts sociales) ontvangen voor die waarde. De betaling (bijvoorbeeld €75,-) wordt meestal afgetrokken van je rekening op hetzelfde moment van de eerste terugbetaling van je hyptheek. Wanneer de lening is afbetaald, worden de aandelen terugbetaald (als dat vereist is).
Merk op dat als je een lening hebt in een vreemde valuta of een niet-Franse inwoner bent met een euro-hypotheek, je vaak commissiekosten moet betalen telkens wanneer je een hypotheekbetaling doet of geld naar Frankrijk overmaakt. Sommige hypotheekverstrekkers brengen echter geen of geringe kosten in rekening voor het overboeken van hypotheekbetalingen naar Frankrijk.
Als je een nieuwe woning off-plan koopt, waarbij betalingen in fases gedaan worden, zal een bank voorzien van een lening waarbij het leenbedrag oploopt in termijnen zoals vereist in het contrat de réservation. Gedurende de periode voor de voltooiing (période d’anticipation) kan rente maandelijks betaald worden over het bedrag dat is voorgeschoten door de bank (plus verzekering). Wanneer de laatste uitbetaling gedaan is en de volledige lening is ontvangen begint de aflosperiode (période d’amortissement).
Veranderen van hypotheek
Als je eigen vermogen hebt in de vorm van een bestaande woning, in Frankrijk of in het buitenland, kan het rendabeler zijn te veranderen van hypotheek (of een tweede hypotheek te nemen) voor die woning dan een nieuwe hypotheek te nemen voor een tweede huis. Afhankelijk van het eigen vermogen in je bestaande woning en de kosten van een Franse woning, kan dit je in staat stellen contant te betalen voor een tweede woning. Er kunnen verschillende voordelen zitten aan het veranderen van hypotheek, waaronder de volgende:
- Bij het veranderen van hypotheek komt minder papierwerk om de hoek kijken en daardoor zijn de kosten lager
- Het kan zijn dat je geen aanvullende levensverzekering nodig hebt
- Al het papierwerk kan in het Engels of Nederlands zijn
- Je kan voordeel trekken van andere soorten hyptheken die niet beschikbaar zijn in Frankrijk (zoals spaarhypotheken en pensioen-gekoppelde hyptheken), indien van toepassing.
De nadelen van het veranderen van hypotheek of het nemen van een tweede hypotheek over een bestaande woning omvatten:
- Je moet misschien hogere rentepercentages gaan betalen dan in Frankrijk.
- Als je van plan bent de woning te verhuren, kan het zijn dat je niet in aanmerking komt voor belastingaftrek over de hypotheekrente die je betaalt in Frankrijk.
- Je vermindert de hoeveelheid eigen vermogen in de woning.
- Als je hypotheekbetalingen in een niet-euro valuta zijn en je inkomen in euro’s, stel je jezelf bloot aan eventuele devaluaties van de euro vergeleken met de buitenlandse valuta (al is het tegenovergestelde waar als je een hypotheek in euro’s is en je inkomen in een andere valuta).
Franse hypotheekverstrekkers zijn van oudsher terughoudend met betrekking tot het veranderen van hypotheek, maar nieuwe regels in 2007 hebben dit makkelijker gemaakt. Een crédit hypothécaire rechargeable stelt je in staat (een gedeelte van) het bedrag dat je al afbetaald hebt van een bestaande hypotheek opnieuw te lenen. Een prêt viager hypothécaire stelt ouderen in staat renteloos kapitaal te ontvangen, met de woning als onderpand. Na overlijden van de betreffende persoon (en verkoop van de woning) of bij voortijdige verkoop zal de bank geld en rente terugvragen (eventueel van de erfgenamen). Voordat je een hypotheek afsluit moet je altijd een notaire bezoeken die je zal waarschuwen voor de risico’s die je eventueel neemt.