Der Erwerb privater Immobilien in Belgien

Was Sie wissen sollten

In den vergangenen Jahrzehnten schwankten die Preise privater Immobilien in Belgien weniger als in anderen Ländern. Sie blieben sogar weitgehend unberührt von der Finanz- und Wirtschaftskrise der Jahre 2007 und 2008. Woran lag das?

Der Erwerb privater Immobilien in Belgien

Grundsätzlich stiegen die Preise privater Immobilien in Belgien nie so stark wie in den umliegenden Ländern. Die Gründe: Erstens vergeben belgische Banken  üblicherweise keine Darlehen, wenn mehr als ein Drittel des regelmäßigen Monatseinkommens des Darlehensnehmers für die Rückzahlung von Schulden genutzt wird oder würde. Zweitens sind die belgischen Steuern auf den Immobilienerwerb sehr hoch, der Steuersatz variiert zwischen 10% und 15%. Und zu guter Letzt sind die Mieten in Belgien nicht sehr hoch, weil der Mietmarkt nicht sehr groß ist. Der typische Belgier besitzt eben lieber ein eigenes Haus, als eines mieten zu müssen.

Die Stabilität des privaten Immobilienmarktes in Belgien lockt private Investoren an. Während der Erwerb privater Immobilien hoch besteuert wird, sind die Steuern auf das von einem privaten Anleger mit der Immobilie erzielte Einkommen normalerweise gering, sofern sie an eine Privatperson vermietet wird, die sie zu privaten Zwecken nutzt.

Bevor Sie in diesen Markt einsteigen, sollten Sie jedoch erst seine wichtigsten Merkmale kennen lernen.

Zuallererst sollten Sie sich sicher sein, welche Immobilie Sie kaufen wollen und welchen Preis Sie dafür bezahlen wollen. Belgien kennt kein System unverbindlicher Angebote, die Sie jederzeit zurückziehen können.

Hier ist ein Angebot üblicherweise verbindlich, denn wenn es der Verkäufer akzeptiert, beginnt zugleich der formale Kaufprozess („Compromis de vente“)

Von einigen Ausnahmen abgesehen kaufen Sie eine Immobilie in Belgien in dem Zustand, in dem sie sich befindet, und Sie haben keinen Regressanspruch an den ehemaligen Eigentümer. Lassen Sie die Immobilie daher vor Ihrer Unterschrift gründlich von einem Immobiliensachverständigen prüfen.

Die Renovierung eines alten Hauses und die Änderung seiner Nutzung werden von strengen städtebaulichen Auflagen geregelt, an die Sie sich halten müssen.

Eine Immobiliengesellschaft, ein Immobiliensachverständiger und ein Notar sind typische Parteien jeder Transaktion. Letzterer ist verpflichtet, die Vorgenannten werden üblicherweise hinzugezogen. Auch wenn der Verkäufer einen eigenen Notar hat, können Sie auf Wunsch einen eigenen Notar hinzuziehen, ohne dass Mehrkosten über die gesamten Notarkosten der Transaktion hinaus entstehen. Ein eigener Notar ist also absolut zu empfehlen. Einen Sachverständigen im Voraus um eine Bewertung der Immobilie zu bitten, ist ebenfalls jeden Cent wert. Diese wenigen hundert Euro vermeiden, dass Sie zu viel für die Immobilie zahlen oder nicht wissen, in welchem Zustand sie sich genau befindet.

  Belgische Banken sind normalerweise gern bereit, private Immobilienkäufe in Belgien bis zur ungefähren Höhe des Kaufpreises zu finanzieren,  vorausgesetzt Ihr Antrag auf ein Darlehen wird akzeptiert. Achten Sie darauf, dass Sie die beim Kauf anfallenden Gebühren und Steuern (etwa 15%) aus Ihren Ersparnissen zahlen können. Sollten Sie Einkommenssteuer in Belgien zahlen, haben Sie beträchtliche Steuervorteile, wenn Sie die Immobilie, in der Sie wohnen, mit einem Hypothekendarlehen finanzieren. Steuervorteile, allerdings in geringerem Umfang, haben Sie auch bei Immobilien, die Sie kaufen, um sie dann zu vermieten.

Es gibt Informationsseminare, die Ihnen helfen, sich auf einen reibungslosen Kauf einer Immobilie vorzubereiten.

Dave Deruytter
Head of Expats & Non-Residents bei ING Belgien
18. März 2016

Grundsätzlich stiegen die Preise privater Immobilien in Belgien nie so stark wie in den umliegenden Ländern. Die Gründe: Erstens vergeben belgische Banken  üblicherweise keine Darlehen, wenn mehr als ein Drittel des regelmäßigen Monatseinkommens des Darlehensnehmers für die Rückzahlung von Schulden genutzt wird oder würde. Zweitens sind die belgischen Steuern auf den Immobilienerwerb sehr hoch, der Steuersatz variiert zwischen 10% und 15%. Und zu guter Letzt sind die Mieten in Belgien nicht sehr hoch, weil der Mietmarkt nicht sehr groß ist. Der typische Belgier besitzt eben lieber ein eigenes Haus, als eines mieten zu müssen.

Die Stabilität des privaten Immobilienmarktes in Belgien lockt private Investoren an. Während der Erwerb privater Immobilien hoch besteuert wird, sind die Steuern auf das von einem privaten Anleger mit der Immobilie erzielte Einkommen normalerweise gering, sofern sie an eine Privatperson vermietet wird, die sie zu privaten Zwecken nutzt.

Bevor Sie in diesen Markt einsteigen, sollten Sie jedoch erst seine wichtigsten Merkmale kennen lernen.

Zuallererst sollten Sie sich sicher sein, welche Immobilie Sie kaufen wollen und welchen Preis Sie dafür bezahlen wollen. Belgien kennt kein System unverbindlicher Angebote, die Sie jederzeit zurückziehen können.

Hier ist ein Angebot üblicherweise verbindlich, denn wenn es der Verkäufer akzeptiert, beginnt zugleich der formale Kaufprozess („Compromis de vente“)

Von einigen Ausnahmen abgesehen kaufen Sie eine Immobilie in Belgien in dem Zustand, in dem sie sich befindet, und Sie haben keinen Regressanspruch an den ehemaligen Eigentümer. Lassen Sie die Immobilie daher vor Ihrer Unterschrift gründlich von einem Immobiliensachverständigen prüfen.

Die Renovierung eines alten Hauses und die Änderung seiner Nutzung werden von strengen städtebaulichen Auflagen geregelt, an die Sie sich halten müssen.

Eine Immobiliengesellschaft, ein Immobiliensachverständiger und ein Notar sind typische Parteien jeder Transaktion. Letzterer ist verpflichtet, die Vorgenannten werden üblicherweise hinzugezogen. Auch wenn der Verkäufer einen eigenen Notar hat, können Sie auf Wunsch einen eigenen Notar hinzuziehen, ohne dass Mehrkosten über die gesamten Notarkosten der Transaktion hinaus entstehen. Ein eigener Notar ist also absolut zu empfehlen. Einen Sachverständigen im Voraus um eine Bewertung der Immobilie zu bitten, ist ebenfalls jeden Cent wert. Diese wenigen hundert Euro vermeiden, dass Sie zu viel für die Immobilie zahlen oder nicht wissen, in welchem Zustand sie sich genau befindet.

  Belgische Banken sind normalerweise gern bereit, private Immobilienkäufe in Belgien bis zur ungefähren Höhe des Kaufpreises zu finanzieren,  vorausgesetzt Ihr Antrag auf ein Darlehen wird akzeptiert. Achten Sie darauf, dass Sie die beim Kauf anfallenden Gebühren und Steuern (etwa 15%) aus Ihren Ersparnissen zahlen können. Sollten Sie Einkommenssteuer in Belgien zahlen, haben Sie beträchtliche Steuervorteile, wenn Sie die Immobilie, in der Sie wohnen, mit einem Hypothekendarlehen finanzieren. Steuervorteile, allerdings in geringerem Umfang, haben Sie auch bei Immobilien, die Sie kaufen, um sie dann zu vermieten.

Es gibt Informationsseminare, die Ihnen helfen, sich auf einen reibungslosen Kauf einer Immobilie vorzubereiten.

Dave Deruytter
Head of Expats & Non-Residents bei ING Belgien
18. März 2016

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