Gebühren

Zusatzkosten beim Kauf einer Immobilie in Italien

Beim Kauf einer Immobilie in Italien fallen zahllose Gebühren (auch Vertrags- oder Anbahnungskosten genannt) an.

Gebühren

Diese variieren sehr stark je nach Kaufpreis, ob es sich um ein neues oder altes Gebäude handelt, ob Sie privat oder mit Hilfe eines Maklers kaufen, und ob Sie einen Anwalt oder andere Experten engagiert haben. Die meisten Gebühren hängen von dem „angegebenen“ Wert der Immobilie ab. Dieser liegt normalerweise unter dem wirklichen Kaufpreis oder dem Marktwert.

Die Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Italien anfallen, sind mit die höchsten in Europa. Sie enthalten, wie unten aufgeführt, die Registrierungssteuer, Grundsteuer, Mehrwertsteuer, Notar- und Maklergebühren, Hypothekgebühren und Anwaltskosten. Die Gebühren müssen normalerweise bei Vertragsschluss bezahlt werden und betragen zwischen 9% und 15% für Nicht-Einwohner (der Durchschnitt liegt bei 13%). Für Luxushäuser kann man aber auch schnell mal 20% bezahlen. Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, sollten Sie genau überprüfen welche Gebühren Sie bezahlen müssen und sich das schriftlich bestätigen lassen. Wenn Sie offizieller Einwohner sind, können Sie sämtliche Gebühren des Immobilienkaufs von der Einkommenssteuer absetzen.

Registrierungssteuer

Die Registrierungssteuer ( imposta di registro) ist die Hauptsteuer auf Immobilien und liegt zwischen 3% und 7% des „angegebenen“ Wertes oder der rendita catastale. Die zu zahlende Summe hängt davon ab, ob die Immobilie Ihr Erst- oder Zweitwohnsitz werden soll, ob sie neu ist und ob Sie offizieller Einwohner sind.

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie keine Registrierungssteuer zahlen, dafür aber Mehrwertsteuer (siehe unten).

Bei Ihrem Erstwohnsitz gewährt man Ihnen ein Steuervorteil von 3%. Die Immobilie muss sowohl Ihr einziger fester Wohnsitz sein als auch in Ihrem aktuellen oder zukünftigen, offiziellen Wohnort liegen (oder in der Stadt, in der Sie sich selbstständig machen möchten). Weiterhin darf die Immobilie nicht zur Klasse der Luxusvillen gehören. Diese Vergünstigung kann man theoretisch nur einmal erhalten, aber in der Praxis gibt es auch Ausnahmen.

Die Registrierungssteuer beträgt für Nicht-Einwohner und Leute, die einen Zweitwohnsitz erwerben möchten, 7%. Wenn Sie also offizieller Einwohner werden wollen, lohnt es sich dies vor Ihrem Hauskauf tun.

Wenn Sie einen landwirtschaftlichen Besitz erwerben möchten, müssen Steuern in Höhe von 10% zahlen. Allerdings ist es möglich, das Land vor dem Verkauf zu „entländlichen“ (deruralizzato), was die Steuer auf 7% (oder auf 3% bei Ihrem ersten Kauf) verringert. Landwirtschaftlicher Besitz wird jedoch immer mit 10% besteuert. Wenn eine Immobilie beides enthält, z.B. ein landwirtschaftliches Grundstück und ein städtisches Haus, wird die Steuer je separat berechnet.

Die Registrierungssteuer wird bei Vertragsschluss fällig.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (imposta catastale) muss bei allen Immobilienkäufen bezahlt werden. Wie auch bei der Registrierungssteuer hängt die Höhe der Summe davon ab, ob die Immobilie Ihr Erst- oder Zweitwohnsitz werden soll, ob sie neu ist und ob Sie offizieller Einwohner sind. Die Einwohner, die das erste Eigenheim kaufen oder verkaufen, zahlen immer 168.00€. Käufer, die nicht als Einwohner gelten oder einen Zweitwohnsitz erwerben möchten, zahlen 1% des „angegebenen“ Wertes.

Mehrwertsteuer

Käufer neuer Immobilien müssen Mehrwertsteuer (IVA) bezahlen. Für Einwohner, die einen Erstwohnsitz erwerben möchten, liegt sie bei 4% und für Käufer, die nicht als Einwohner gelten oder sich einen Zweitwohnsitz anschaffen möchten, beträgt sie sogar 10%. Für Luxusimmobilien (Klasse A im Landesregister) muss man sogar mit bis zu 20% rechnen. Manchmal ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis inbegriffen (überprüfen Sie das im Voraus!). Wenn Sie selbst ein Haus bauen, fallen 4% Mehrwertsteuer an. Wenn Sie einer Firma eine Immobilie abkaufen, zahlen Sie immer 20%, ganz egal was für eine Art von Immobilie Sie erwerben möchten. Auf alle Geschäftsgebäude wird ebenfalls eine Mehrwertsteuer von 20% erhoben.

Hypothekengebühren

Im Zusammenhang mit einer Hypothek fallen ebenfalls viele Gebühren an (spese istruttoria). Alle Kreditgeber erheben eine Abschlussgebühr für das Ausstellen eines Darlehens, normalerweise 2% der Leihsumme. Die Hypothekengebühr beträgt für offizielle Einwohner, die Ihr erstes Eigenheim erwerben, 129,11€ und für alle anderen 1% des Kaufpreises. Außerdem fallen ca. 0,25% Notargebühren (imposta sostitutiva) für den Eintrag im Landesregister (catasto) an. Viele Kreditgeber verlangen eine Verwaltungsgebühr (1% der Leihsumme) und weiterhin sind Sie verpflichtet sich beim Kreditgeber gegen Feuer, Blitzschlag und Gasexplosion zu versichern. Für diesen Versicherungsschutz müssen Sie normalerweise einmalig 0,21% des Kaufpreises zahlen. Dieser gilt dann meistens 20 Jahre.

Notargebühren

Notargebühren hängen vom Preis der Immobilie ab und sind (als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet) bei preiswerten Häusern höher. Jede Seite oder Kopie eines Vertrags wird extra berechnet, so wie auch weitere Unkosten, Extraservices, Rechtsberatung und sonstige Ausgaben in Ihrem Namen.

Die Notarkosten bei Vertragsabschluss variieren zwar, aber es gibt eine Höchstgebühr für jede Leistung. Typisch sind 2.000€ für Immobilien, die 50.000€ kosten, und 3.500€ für Immobilien, die 500.000€ kosten, plus Gebühren für sonstige Services. Die Gebühren für einen Vorvertrag sind etwa halb so hoch. Obwohl die Gebühren vom Arbeitsaufwand abhängen, können Sie eine schriftliche Schätzung verlangen. In der Rechnung des Notars (parcella) sind alle Gebühren einzeln aufgelistet.
Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, hat dieser vielleicht ein Abkommen mit einem Notar (notaio convenzionato), wonach alle Auslagen des Notars zu einer Standardgebühr zusammengefasst werden und diese dann mit dem Käufer abgestimmt wird. Überprüfen Sie das bitte im Voraus.

Anwaltskosten

Die Gebühr für die Eigentumsübertragung, die normalerweise von einem Rechtsanwalt (avvocato) vorgenommen wird, beträgt ca. 1% bis 2% des „angegebenen“ Wertes oder ist eine festgelegte Summe in Abhängigkeit des Arbeitsaufwandes. Auf Rechtskosten fällt eine Mehrwertsteuer von 20% an.

Das Honorar des Maklers

Die Gebühren für einen Makler (provvigione) variieren stark (z.B. zwischen 3% und 8%) und werden normalerweise gleichermaßen zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt, (1.5% - 4% (+ 21% VAT).

Nebenkosten

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie normalerweise für das Verlegen von Elektrizitäts-, Gas- und Wasserleitungen zahlen. Bitten Sie den Baumeister oder Architekten Ihnen einen schriftlichen Kostenvoranschlag zu machen. Wenn das Haus nicht neu ist, müssen Sie normalerweise die Kosten für die neuen Verträge übernehmen (besonders beim Wasser).

Sonstige Gebühren

Weitere Gebühren könnten für einen Gutachter, Architekten oder den Umzug anfallen.

Diese variieren sehr stark je nach Kaufpreis, ob es sich um ein neues oder altes Gebäude handelt, ob Sie privat oder mit Hilfe eines Maklers kaufen, und ob Sie einen Anwalt oder andere Experten engagiert haben. Die meisten Gebühren hängen von dem „angegebenen“ Wert der Immobilie ab. Dieser liegt normalerweise unter dem wirklichen Kaufpreis oder dem Marktwert.

Die Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Italien anfallen, sind mit die höchsten in Europa. Sie enthalten, wie unten aufgeführt, die Registrierungssteuer, Grundsteuer, Mehrwertsteuer, Notar- und Maklergebühren, Hypothekgebühren und Anwaltskosten. Die Gebühren müssen normalerweise bei Vertragsschluss bezahlt werden und betragen zwischen 9% und 15% für Nicht-Einwohner (der Durchschnitt liegt bei 13%). Für Luxushäuser kann man aber auch schnell mal 20% bezahlen. Bevor Sie einen Vorvertrag unterschreiben, sollten Sie genau überprüfen welche Gebühren Sie bezahlen müssen und sich das schriftlich bestätigen lassen. Wenn Sie offizieller Einwohner sind, können Sie sämtliche Gebühren des Immobilienkaufs von der Einkommenssteuer absetzen.

Registrierungssteuer

Die Registrierungssteuer ( imposta di registro) ist die Hauptsteuer auf Immobilien und liegt zwischen 3% und 7% des „angegebenen“ Wertes oder der rendita catastale. Die zu zahlende Summe hängt davon ab, ob die Immobilie Ihr Erst- oder Zweitwohnsitz werden soll, ob sie neu ist und ob Sie offizieller Einwohner sind.

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie keine Registrierungssteuer zahlen, dafür aber Mehrwertsteuer (siehe unten).

Bei Ihrem Erstwohnsitz gewährt man Ihnen ein Steuervorteil von 3%. Die Immobilie muss sowohl Ihr einziger fester Wohnsitz sein als auch in Ihrem aktuellen oder zukünftigen, offiziellen Wohnort liegen (oder in der Stadt, in der Sie sich selbstständig machen möchten). Weiterhin darf die Immobilie nicht zur Klasse der Luxusvillen gehören. Diese Vergünstigung kann man theoretisch nur einmal erhalten, aber in der Praxis gibt es auch Ausnahmen.

Die Registrierungssteuer beträgt für Nicht-Einwohner und Leute, die einen Zweitwohnsitz erwerben möchten, 7%. Wenn Sie also offizieller Einwohner werden wollen, lohnt es sich dies vor Ihrem Hauskauf tun.

Wenn Sie einen landwirtschaftlichen Besitz erwerben möchten, müssen Steuern in Höhe von 10% zahlen. Allerdings ist es möglich, das Land vor dem Verkauf zu „entländlichen“ (deruralizzato), was die Steuer auf 7% (oder auf 3% bei Ihrem ersten Kauf) verringert. Landwirtschaftlicher Besitz wird jedoch immer mit 10% besteuert. Wenn eine Immobilie beides enthält, z.B. ein landwirtschaftliches Grundstück und ein städtisches Haus, wird die Steuer je separat berechnet.

Die Registrierungssteuer wird bei Vertragsschluss fällig.

Grundsteuer

Die Grundsteuer (imposta catastale) muss bei allen Immobilienkäufen bezahlt werden. Wie auch bei der Registrierungssteuer hängt die Höhe der Summe davon ab, ob die Immobilie Ihr Erst- oder Zweitwohnsitz werden soll, ob sie neu ist und ob Sie offizieller Einwohner sind. Die Einwohner, die das erste Eigenheim kaufen oder verkaufen, zahlen immer 168.00€. Käufer, die nicht als Einwohner gelten oder einen Zweitwohnsitz erwerben möchten, zahlen 1% des „angegebenen“ Wertes.

Mehrwertsteuer

Käufer neuer Immobilien müssen Mehrwertsteuer (IVA) bezahlen. Für Einwohner, die einen Erstwohnsitz erwerben möchten, liegt sie bei 4% und für Käufer, die nicht als Einwohner gelten oder sich einen Zweitwohnsitz anschaffen möchten, beträgt sie sogar 10%. Für Luxusimmobilien (Klasse A im Landesregister) muss man sogar mit bis zu 20% rechnen. Manchmal ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis inbegriffen (überprüfen Sie das im Voraus!). Wenn Sie selbst ein Haus bauen, fallen 4% Mehrwertsteuer an. Wenn Sie einer Firma eine Immobilie abkaufen, zahlen Sie immer 20%, ganz egal was für eine Art von Immobilie Sie erwerben möchten. Auf alle Geschäftsgebäude wird ebenfalls eine Mehrwertsteuer von 20% erhoben.

Hypothekengebühren

Im Zusammenhang mit einer Hypothek fallen ebenfalls viele Gebühren an (spese istruttoria). Alle Kreditgeber erheben eine Abschlussgebühr für das Ausstellen eines Darlehens, normalerweise 2% der Leihsumme. Die Hypothekengebühr beträgt für offizielle Einwohner, die Ihr erstes Eigenheim erwerben, 129,11€ und für alle anderen 1% des Kaufpreises. Außerdem fallen ca. 0,25% Notargebühren (imposta sostitutiva) für den Eintrag im Landesregister (catasto) an. Viele Kreditgeber verlangen eine Verwaltungsgebühr (1% der Leihsumme) und weiterhin sind Sie verpflichtet sich beim Kreditgeber gegen Feuer, Blitzschlag und Gasexplosion zu versichern. Für diesen Versicherungsschutz müssen Sie normalerweise einmalig 0,21% des Kaufpreises zahlen. Dieser gilt dann meistens 20 Jahre.

Notargebühren

Notargebühren hängen vom Preis der Immobilie ab und sind (als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet) bei preiswerten Häusern höher. Jede Seite oder Kopie eines Vertrags wird extra berechnet, so wie auch weitere Unkosten, Extraservices, Rechtsberatung und sonstige Ausgaben in Ihrem Namen.

Die Notarkosten bei Vertragsabschluss variieren zwar, aber es gibt eine Höchstgebühr für jede Leistung. Typisch sind 2.000€ für Immobilien, die 50.000€ kosten, und 3.500€ für Immobilien, die 500.000€ kosten, plus Gebühren für sonstige Services. Die Gebühren für einen Vorvertrag sind etwa halb so hoch. Obwohl die Gebühren vom Arbeitsaufwand abhängen, können Sie eine schriftliche Schätzung verlangen. In der Rechnung des Notars (parcella) sind alle Gebühren einzeln aufgelistet.
Wenn Sie mit einem Makler zusammenarbeiten, hat dieser vielleicht ein Abkommen mit einem Notar (notaio convenzionato), wonach alle Auslagen des Notars zu einer Standardgebühr zusammengefasst werden und diese dann mit dem Käufer abgestimmt wird. Überprüfen Sie das bitte im Voraus.

Anwaltskosten

Die Gebühr für die Eigentumsübertragung, die normalerweise von einem Rechtsanwalt (avvocato) vorgenommen wird, beträgt ca. 1% bis 2% des „angegebenen“ Wertes oder ist eine festgelegte Summe in Abhängigkeit des Arbeitsaufwandes. Auf Rechtskosten fällt eine Mehrwertsteuer von 20% an.

Das Honorar des Maklers

Die Gebühren für einen Makler (provvigione) variieren stark (z.B. zwischen 3% und 8%) und werden normalerweise gleichermaßen zwischen dem Käufer und Verkäufer aufgeteilt, (1.5% - 4% (+ 21% VAT).

Nebenkosten

Wenn Sie ein neues Haus kaufen, müssen Sie normalerweise für das Verlegen von Elektrizitäts-, Gas- und Wasserleitungen zahlen. Bitten Sie den Baumeister oder Architekten Ihnen einen schriftlichen Kostenvoranschlag zu machen. Wenn das Haus nicht neu ist, müssen Sie normalerweise die Kosten für die neuen Verträge übernehmen (besonders beim Wasser).

Sonstige Gebühren

Weitere Gebühren könnten für einen Gutachter, Architekten oder den Umzug anfallen.

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