Beim Immobilienkauf in Frankreich werden bei Abschluss des Kaufes einige Gebühren und Zahlungen fällig, die variieren können, abhängig von Preis, Alter der Immobilie, ob ein Makler beteiligt ist, ein Anwalt engagiert wurde, ein Gutachter zurate gezogen wurde und davon, ob Sie eine französische oder ausländische Hypothek aufnehmen.
Diese Kosten und Gebühren können auf bis zu 40% des eigentlichen Immobilienpreises ansteigen, und auf über 25%, wenn die Immobilie über 5 Jahre alt ist. Die meisten Immobiliengebühren basieren auf dem Listenwert der Immobilie, der niedriger als der Kaufpreis oder Marktwert sein kann.
Lassen Sie sich nicht dazu versuchen, den Listenpreis als zu niedrig anzugeben, um bei den Kosten und Gebühren zu sparen. Das kann ernsthafte Konsequenzen haben.
Unten aufgelistet finden Sie Kosten und Gebühren, die beim Immobilienkauf in Frankreich entstehen. Diese Beträge sind spätestens bei Abschluss des Kaufes fällig. Bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben, überprüfen Sie, was genau in den Gebühren enthalten ist und wie hoch sie sind, und lassen Sie sie sich bestätigen.
Der notaire, der den Kauf abwickelt, erhebt alle anfallenden Gebühren. Sie werden zur Verwirrung vieler Leute als frais de notaire bezeichnet, wobei bloß 10% davon wirklich an den notaire für seine Dienste gehen. Dieser Teil trägt die Bezeichnung émoluments et honoraires. Die notaire-Gebühren werden auf Basis des Kaufpreises berechnet, wie Sie weiter unten sehen können, die vom Staat festgelegt werden. Das sind allerdings die Höchstbeträge, die sie erheben können. Sie erheben allerdings meist weit höhere Beträge (angeblich für den Fall unvorhergesehener Kosten) und Sie müssen bis zu sechs Monate auf die Rückerstattung warten.
Kaufpreis - Satz
Von €0 bis €6.500 - 3.945%
Von €6.550 bis €17.000 - 1.627%
Von €17.000 bis €60.000 - 1.085%
Mehr als 60.000 € - 0.814%
Das bedeutet, dass die notaire-Gebühr für eine Immobilie über 200.000 Euro beispielsweise 2,033.41 Euro ausmacht, wozu noch die Mehrwertsteuer (TVA) gerechnet werden muss. Außerdem werden Sie wahrscheinlich 250 Euro für den Vorvertrag an den notaire zahlen. Das Monopol des notaires in der Eingentumsübertragung wurde bereits angefochten, und sollte das Gesetz geändert werden, werden die Gebühren in Zukunft unweigerlich stark sinken.
Registrierungssteuern (taxes de publicité foncière/TPF) können variieren und sind abhängig davon, ob Sie eine über fünf Jahre "alte" Immobilie kaufen oder nicht. Für Immobilien über 5 Jahren belaufen sich die Registrierungssteuern (in diesem Fall droits de mutation genannt) auf 4.89%, zusammengesetzt aus 3.6% taxe départmentale, wovon wiederum 2.5% an frais de recouvrement zu zahlen sind, plus 1,2% taxe communale/additionelle. Das ergibt einen Effektivsteuersatz von 3.69%. Dieselben Sätze gelten für Baugrundstücke und kommerzielle Baugrundstücke. Immobilien "jünger" als 5 Jahre, die zum ersten Mal verkauft werden, werden mit einem Steuersatz von nur 0.6% TPF exklusive TVA belegt.
Gebühren, die für die Eintragung ins Grundbuch (droits d’enregistrement) erhoben werden, hängen von der Höhe der Hypothek ab und der Anzahl der Suchen, die der notaire unternehmen musste, um den Kaufvertrag zu erstellen. Normalerweise beträgt die Gebühr etwa 0,6%.
Hypothekengebühren machen etwa 1% des Kaufpreises aus und müssen an den notaire gezahlt werden, der die Hypothek dann im bureau des hypothèques eintragen lässt. Die Gebühr wurde vor kurzem um 15%, auf 1 bis 1,8% der Hypothek reduziert, ist aber abhängig von der Art der Hypothek.
Mehrwertsteuer (TVA) in der Höhe von 19,6% muss für Immobilien unter fünf Jahren gezahlt werden, wenn sie zum ersten Mal verkauft werden. Wenn Sie eine neue Immobilie innerhalb von fünf Jahren verkaufen, müssen Sie Mehrwertsteuer auf den Gewinn bezahlen (plus Kapitalertragssteuer). Auch für andere Gebühren, z.B. für die notaire-Gebühren, wird die Mehrwertsteuer fällig.
Wenn Sie von einem Immobilienmakler (agent immobilier) kaufen, müssen Sie normalerweise eine Provision zahlen, die auf Basis des Kaufpreises berechnet wird. Sie liegt bei bis zu 10%, üblicherweise aber bei 3 bis 8%. Wenn Sie Angebote sehen, ist die Maklerprovision meist inkludiert. Sie erkennen das auch an commission compris (C/C) oder frais d’agence inclus. Der Begriff net vendeur bedeutet, dass die Provision nicht inbegriffen ist. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, finden Sie heraus, wie hoch die die Maklerprovision ist und wer sie bezahlen muss. Wenn der notaire gleichzeitig der Makler ist, verlangt er normalerweise weniger als der Immobilienmakler und die Gebühr muss nicht immer vom Käufer bezahlt werden. Bei einem direkten (Ver-)Kauf müssen Sie keine Provisionen bezahlen, weshalb der Kaufpreis auch um den entsprechenden Prozentsatz niedriger sein sollte, als der von Immobilienmaklern und notaires.
Andere Gebühren
Es können noch andere Gebühren fällig werden:
Das folgende Beispiel basiert auf einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro, die mit einer Hypothek in der Höhe von 50.000 Euro erworben wird. Die "neue Immobilie" ist nicht älter als fünf Jahre, die "alte Immobilie" ist über fünf Jahre oder weniger als fünf Jahre alt und wird zum zweiten Mal verkauft.
| Gebühren | neue Immobilie | alte Immobilie |
| Registrierungsgebühren | €600 | 4.890 |
| Grundbucheintragungsgebühr | €600 | 600 |
| Hypothekengebühr | €2.250 | €2.250 |
| Notaire-Gebühr | 3.643 | €3.643 |
| Maklerprovision | bis €10.000 | bis €10.000 |
| Anwaltshonorar | €1.000 | €1.000 |
| Sachverständigenhonorar | €200 - €1.500 | €200 - €1.500 |
| Mehrwertsteuer | €20.922 | €2.162 |
| Summe | bis zu €40.515 | bis zu €26.045 |
Zusätzlich zu den Gebühren müssen Sie auch die laufenden Kosten beachten. Dazu zählen Immobiliensteuern, Bau- und Hausratsversicherung, Leih- und Nutzungsgebühren von Technik, Gemeindegebühren, Wartungskosten (Garten, Pool), sowie "Housesitter" u.ä., wenn Sie das Haus nicht beziehen oder vermieten wollen. Die jährlichen Erhaltungskosten belaufen sich normalerweise auf 2 bis 3% des Immobilienwertes.