Begutachtung und Prüfung

Was Sie wissen müssen

Wenn Sie eine passende Immobilie für sich gefunden haben, sollten Sie Ihr zukünftiges Heim erstmal genauer in Augenschein nehmen.

Natürlich hängt die Art der Begutachtung davon ab, ob es sich um eine alte, verfallene Ruine, eine jüngst renovierte Immobilie oder um ein modernes Eigenheim mit allen Extras handelt.

Eine ältere Immobilie könnte Verfallspuren und andere Schäden, wie z.B. Risse in den Wänden, Bodenfeuchtigkeit, fehlende Dachteile oder morsches Mauerwerk aufweisen. Manche Häuser liegen in Hochwasser- oder Sumpfgebieten, deshalb ist es wichtig, das alte Haus nach einem kräftigen Regenfall unter die Lupe zu nehmen (wenn alle Macken sichtbar werden).

Wenn das Haus frisch renoviert ist, müssen Sie auf jeden Fall überprüfen wie sauber hier gearbeitet wurde, besonders wenn der Besitzer selbst am Werk war. Obwohl natürlich der Käufer verpflichtet ist ehrlich alle Mängel offen zu legen, ist das nur eine kleine Absicherung, denn wenn der Verkäufer erklärt von nichts zu wissen, ist es normalerweise schwer das Gegenteil zu beweisen.

Das Wichtigste ist, dass das Gebäude eine gesunde Bausubstanz hat. Obwohl die Baustandards auch in Italien hoch sind, sollten Sie ein Haus nie einfach so für einwandfrei halten, denn manchmal weisen auch neue Gebäude erhebliche Mängel auf (allerdings eher selten). Seitdem einige Wohnblöcke aus den 60er-Jahren eingestürzt sind, müssen Immobilien in Rom und in anderen Großstädten nun ein Libretto-Testat über eine gesunde Bausubstanz haben.

Die nicht all zu hohen Kosten eines Gutachters lohnen sich in Anbetracht des Seelenfriedens des Käufers auf jeden Fall. Manche Kreditgeber bestehen sogar auf ein Gutachten ( perizia), bevor Sie das Darlehen gewähren. Allerdings besteht das dann immer nur aus einer oberflächlichen Schätzung ( stima), ob das Haus seinen Kaufpreis wert ist. Ein Baumeister kann Ihnen sagen, ob der Preis gerechtfertigt ist, wenn Sie ihm den Auftrag für die restlichen, noch zu erledigenden Arbeiten geben.

Ein Italiener würde nie ein Angebot für eine Immobilie machen, bevor er diese nicht von einem Fachmann überprüfen hat lassen. Bei einer Immobilie von vor 1945 sollten Sie einen Baufachmann oder einen Ingenieur ( ingenere) engagieren, um die Qualität zu prüfen; ein Architekt ( architetto) eignet sich eher für neuere Gebäude (außer er hat das Haus selbst entworfen!). Ansonsten können Sie auch einen professionellen Schätzer oder geometra engagieren.

Sie können auch ein vollständiges Baugutachten erstellen lassen, obwohl das in Italien eher die Ausnahme ist. Wenn Sie allerdings in Ihrem Heimatland ein Gutachten erstellen lassen würden, sollten Sie es auch in Italien machen. Für eine „grobe“ Schätzung ( valutazione) müssen Sie ca. 300€ bezahlen und ein vollständiges Baugutachten kostet Sie wahrscheinlich rund 1.000€ ( perizia strutturale).

Sie können in Ihren Vorvertrag ein „zufrieden stellendes Gutachten“ als Kaufbedingung aufnehmen, um sich so die Option offen zu halten, das Haus doch nicht zu kaufen und die Anzahlung zurückzubekommen, falls größere Mängel festgestellt würden (allerdings ist das in Italien eher unüblich). Der Verkäufer könnte es ablehnen oder darauf bestehen, dass Sie ein Gutachten anfertigen lassen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Eigentlich müsste es möglich sein mit dem Verkäufer einen angemessenen Kompromiss auszuhandeln.

Wenn eine Immobilie renovierungsbedürftig ist, lassen Sie sich nichts von irgendwelchen Kosten erzählen, außer Sie haben etwas Schriftliches eines örtlichen Baumeisters. Einer der häufigsten Fehler von Ausländern, die ein altes Haus in Italien kaufen, ist, dass Sie die Renovierungs- und Modernisierungskosten unterschätzen (es passiert immer wieder!). Sie sollten sich eine oder mehrere Schätzungen von Fachleuten über die nötigen Renovierungskosten einholen, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Sie werden wahrscheinlich einen ausländischen Gutachter, der in Italien arbeitet und seinen Bericht z.B. in Deutsch oder Englisch schreibt, vorziehen. Jedoch ist ein italienischer Gutachter (oder ein ortskundiger Experte) mit den örtlichen Immobilien und Bauverfahren womöglich besser vertraut. Wenn Sie einen ausländischen Gutachter engagieren, stellen Sie sicher, dass er sich mit den Eigenheiten italienischer Immobilien auskennt und dass dieser auch eine Berufshaftpflichtversicherung für Italien hat (damit jemand zahlt, wenn er seinen Job schlecht macht!).


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