Verträge

Alles was Sie vor der Unterzeichnung wissen müssen

In manchen Transaktionen ist die erste Hürde beim Hauskauf die Unterschrift eines „Kaufangebots“ ( promessa d’acquisto or prenotazione or promesso di vendita), welches üblicherweise von einem Immobilienmakler entworfen und dem Verkäufer im Namen des Käufers präsentiert wird.

Ein Kaufangebot enthält üblicherweise ein wenig mehr als das Angebot, dass der Verkäufer für die Immobilie gemacht hat und ist nur für den Verkäufer bindend; Es steht Ihnen frei, das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Normalerweise gewährt man Ihnen eine Bedenkzeit von 15 Tagen. Wenn Sie jetzt mit dem Angebot einverstanden sind, unterschreiben beide Parteien den Vorvertrag (siehe unten). Wenn Sie das Angebot ablehnen, erhalten Sie die geleistete Anzahlung zurück.

Kaufangebote sind eher selten. Wenn aber ein Immobilienmakler darauf besteht, dass Sie ein Kaufangebot unterschreiben und eine Anzahlung machen, bevor Sie den Vorvertrag unterschrieben haben, sollten Sie sich vergewissern, dass das Geld auf einem sicheren Konto ( escrow) aufbewahrt wird.

Wenn Sie in Italien ein Eigenheim kaufen möchten, müssen Sie normalerweise als Erstes einen Vorvertrag unterschreiben ( compromesso di vendita, oder auch contratto preliminare di vendita, aber normalerweise einfach promesso), der vom Verkäufer, Makler, Notar oder Anwalt aufgesetzt wird. Der compromesso kann von Hand geschrieben oder ein Vordruck sein (in vielen Läden erhältlich). Wenn der Vorvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde, ist er für alle Beteiligten verbindlich. Außerdem ist es möglich den compromesso zu melden und registrieren zu lassen, um zu verhindern, dass die Immobilie noch an einen anderen Käufer verkauft werden kann.

Der compromesso enthält die wesentlichen Kaufbedingungen, inklusive aller Details über die Immobilie, Käufer, Verkäufer, Kaufpreis, Finanzierung und alle anderen zwingenden Kaufbedingungen. Manche Makler stellen eine englische Übersetzung des Vertrags zur Verfügung, allerdings sind diese teilweise so schlecht, dass Sie zu Missverständnissen führen können oder gar bedeutungslos sind. Vergewissern Sie sich, dass Sie jede Klausel des Vorvertrags verstanden haben. Der Kauf muss innerhalb einer im Vertrag vorgegebenen Frist (normalerweise zwischen sechs und acht Wochen, in Extremfällen aber auch zwischen zwei Wochen und vier Monaten) durchgeführt werden.

Sie sollten so schnell wie möglich eine Steuernummer ( codice fiscale) beantragen, nachdem Sie den compromesso unterzeichnet haben, da Sie diese beim Geschäftsschluss brauchen.

Rechtsberatung

Da der Vorvertrag für beide Parteien bindend ist, sollten Sie, bevor Sie ihn unterzeichnen, einen Rechtsanwalt oder Notar hinzuziehen. Obwohl das nicht zwingend erforderlich ist, kann es manchmal sehr hilfreich sein.

WICHTIGER TIPP:
Viele Experten empfehlen den Vertrag vorab nochmals von einem Anwalt überprüfen zu lassen.

Normalerweise engagiert man einen Anwalt ( avvocato) aus dem Grund, um seine eigenen Interessen durch zusätzliche Klauseln im Vertrag sicherzustellen. Wenn Sie den Immobilienmakler schon bei der Unterzeichnung des compromesso bezahlen müssen, sollten Sie sich (schriftlich!) vergewissern, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, falls Sie das Haus aus irgendeinem Grund nicht kaufen. Es gibt noch viele weitere Gründe einen Anwalt zu engagieren: Es ist oft das Beste eine Immobilie z.B. über eine italienische Firma zu kaufen. Zusätzlich sind Sie möglicherweise daran interessiert, eine Klausel für mögliche Erben in den Vertrag einzubringen.

Der Kauf einer Immobilie in Italien hat schwerwiegende Konsequenzen, besonders was das eben erwähnte italienische Erbrecht angeht, und es ist unter Umständen schwierig oder teuer einen Fehler später wieder auszubügeln.

Anzahlung

Manche Makler könnten eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung ( acconto anticipo caparra oder deposito) von Ihnen verlangen, um zu garantieren, dass die Immobilie frei bleibt und vom Markt genommen wird. In Wirklichkeit allerdings ist die Immobilie dem Käufer erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sicher.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie einem Makler für die Reservierung viel Geld zahlen sollen, denn im Allgemeinen sind 250€ bis 1.000€ genug.

Es ist möglich eine kleine Summe als Anzahlung zu leisten, bevor der compromesso dann nur noch als Alibi unterzeichnet wird. Wenn Sie den Vorvertrag unterzeichnen, müssen Sie eine Anzahlung ( caparra oder deposito) zwischen 10% und 30% an den Verkäufer leisten. Wenn Sie das Haus dann doch nicht kaufen bekommen Sie Ihr Geld zurückerstattet (es gibt ein paar Ausnahmen); Wenn ein Verkäufer den Vertrag nicht einhält, muss er Ihnen die doppelte Anzahlung bezahlen.

Eine Anzahlung wird in Italien normalerweise nicht an Dritte, wie Anwälte oder Notare, bezahlt. Es kann höchstens sein, dass der Makler die Summe für den Verkäufer aufbewahrt, falls dieser nicht anwesend sein kann. Es ist wünschenswert, dass die Anzahlung als caparra penitenziale und nicht als caparra confermatoria beschrieben wird. Früher hat der Käufer „nur“ seine Anzahlung verloren, wenn er den Vertrag gebrochen hat und doch nicht mehr kaufen wollte, wohingegen heutzutage der Verkäufer den Käufer zur Vertragserfüllung zwingen kann.

Sie bekommen Ihre Anzahlung nur zurück, wenn etwas Bestimmtes schief gelaufen ist (wie z.B. wenn Sie keine Hypothek erhalten). Wenn Sie sich erst, nachdem alles geregelt ist, gegen einen Kauf entscheiden, verlieren Sie nicht nur Ihre Anzahlung, sondern müssen zusätzlich noch die Maklergebühren zahlen.

WICHTIGER TIPP:
Informieren Sie sich immer genau unter welchen Bedingungen Sie die Anzahlung zurückbekommen und wann sie verfällt.

Bedingungsklauseln

Ein Vorvertrag, egal ob das Gebäude alt oder neu ist, kann viele Bedingungsklauseln ( clausola condizionale/resolutiva) enthalten, die alle erfüllt sein müssen, damit der Vertrag rechtskräftig wird. Die Bedingungen beziehen sich normalerweise auf Dinge, die nicht in der Macht der Beteiligten liegen. Prinzipiell darf aber alles aufgenommen werden worüber sich beide Parteien einig sind. Wenn irgendeine der Klauseln nicht erfüllt ist, kann der Vertrag als ungültig erklärt werden. Wenn Sie jedoch keine solche Bedingungsklausel im Vertrag stehen haben und das Haus nun doch nicht mehr kaufen wollen, wird Ihre Anzahlung verfallen oder man kann Sie zum Kauf zwingen.

Wenn irgendwelche Einrichtungsgegenstände, wie Teppiche, Gardinen oder Sonstiges, im Kaufpreis enthalten sind, sollten Sie dies im Vertrag vermerken. Das gesamte Inventar des Hauses, das Sie bei der Besichtigung sehen (und mit dessen Kauf Sie einverstanden sind), sollte ebenfalls im Vertrag vermerkt werden.

Es gibt viele Bedingungen, die man als solch eine Klausel formulieren kann, unter anderem die Folgenden:

Vielleicht möchte Sie ein „ländliches“ Gebäude ( casa rurale) in ein „Städtisches“ ( casa urbana), z.B. in ein Ferienhaus, umwandeln. Seien Sie hier vorsichtig und informieren Sie sich vor dem Kauf, da dies nicht immer möglich ist. Die Kosten für die Änderung schwanken zwischen ca. 100€ und 300€.

Die Hypothek-Klausel

Die am häufigsten gebrauchte Bedingungsklausel besagt, dass ein Käufer, der von seiner Bank keine Hypothek erhält, vom Kauf freigestellt ist. Auch wenn Sie nicht einmal die Absicht haben eine Hypothek zu beantragen (Sie müssen keine Hypothek beantragen, auch wenn Sie behaupten es zu versuchen), sollten Sie Ihr Recht dies zu tun nicht aufgeben; denn wenn Sie darauf verzichten, und später herausfinden, dass Sie eine Hypothek brauchen und Ihr Antrag erfolglos bleibt, werden Sie Ihre Anzahlung verlieren. Die Klausel sollte den Betrag, die Frist und den zu erwartenden oder bereits vereinbarten Zinssatz und den Namen des Kreditgebers (wenn bekannt) enthalten.

Wenn sie keine Hypothek zu den vereinbarten Konditionen bekommen, verlieren Sie Ihre Anzahlung nicht. Sie müssen innerhalb einer bestimmten Frist nach der Unterzeichnung des Vertrags das Darlehen beantragen und die Laufzeit festlegen.

Kauf einer Immobilie über eine Firma

Besonders wenn zwei oder mehrere Familien gemeinsam ein Ferienhaus kaufen möchten oder wenn Sie gerne dem italienischen Erbrecht aus dem Weg gehen wollen, kann es in Italien sehr vorteilhaft sein eine Immobilie über eine italienische Firma zu kaufen.

Der größte Vorteil ist allerdings, dass wenn die Immobilie verkauft oder weiter vererbt werden soll, die Anteile einfach an den neuen Besitzer weitergegeben werden können. Wenn der Besitzer stirbt, werden die Anteile als bewegliche Gewinne an den Erben weitergegeben. Für offizielle Einwohner lohnt sich dieses System allerdings nicht so sehr. Wenn Sie aber in Erwägung ziehen ein Haus durch eine Firma zu kaufen, sollten Sie die Firma bereits vor dem Kauf gründen, denn danach ist es deutlich teurer für Sie.

WICHTIGER TIPP:
Bevor Sie über eine italienische Firma kaufen, sollten Sie auf jeden Fall einen Fachmann hinzuziehen und das Für und Wider abwägen.


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