Probleme vermeiden

Wie Sie Fehler beim Immobilienkauf vermeiden

Die Probleme, die beim Immobilienkauf im Ausland auftreten, wurden innerhalb des letzten Jahrzehnts besonders deutlich, als der Immobilienmarkt in vielen Ländern vom Boom zur Pleite und wieder zurück ging.

Auch wenn man die Fallstricke nie außer Acht lassen sollte, muss der Immobilienkauf in Irland kein Glücksspiel sein. Es gibt Hunderttausende irische Hausbesitzer – tatsächlich ist der Prozentsatz der Iren, die ein Eigenheim besitzen, höher als der in anderen Ländern der Europäischen Union – und der Großteil der Besitzer ist glücklich mit ihrer Entscheidung und hatte nur wenig oder gar keine Probleme beim Hauskauf. Behalten Sie dies im Hinterkopf, wenn Sie Horrorgeschichten von ausländischen Käufern in Irland hören (allerdings werden Sie wahrscheinlich nicht viele davon hören).

Die möglichen Gefahren werden nicht betont um Sie zu entmutigen, sondern einfach um sicherzustellen, dass Sie mit offenen Augen einen Kauf tätigen und dadurch Probleme vermeiden („Vorsicht ist besser als Nachsicht!“).

Rechtsauskunft

Es kann nicht genug betont werden, dass jeder, der in Irland eine Immobilie kaufen möchte, sich sachkundige und unabhängige Rechtsauskunft einholen sollte. Unterschreiben Sie niemals einen Vertrag oder zahlen Sie Geld, ohne dass Sie zuvor mit einem Anwalt gesprochen haben, der Erfahrung mit dem irischen Immobilienrecht hat. Wenn Sie dazu nicht bereit sind, sollten Sie gar nicht erst daran denken, in Irland Immobilien zu kaufen. Die meisten Leute, die eine Immobilie in Irland kaufen, holen erst eine Rechtsauskunft ein, nachdem sie bereits eine Anzahlung geleistet haben, und manche nehmen gar keine in Anspruch.

Sich die verhältnismäßig geringen Kosten für eine Rechtsauskunft zu sparen, ist ziemlich töricht, vor allem wenn Zehn- oder Hunderttausende von Euro auf dem Spiel stehen. Sie werden sehen, dass der (im Vergleich zu den Hauskosten) geringe Preis für eine Rechtsauskunft es durchaus wert ist, sei es nur, um Ihr Gewissen zu beruhigen. Seien Sie jedoch vorsichtig, wen Sie anstellen, da manche Anwälte eher Teil des Problems als eine Lösung sind! Wählen Sie einen Anwalt nicht zufällig aus, sondern engagieren Sie einen, der Ihnen von einer vertrauenswürdigen Person empfohlen wurde.

Fachpersonal anstellen

Sie können Fachpersonal in allen Regionen Irlands finden. Es gibt sogar eine Anzahl von eingewandertem Personal (z.B. Architekten und Gutachter) in Irland. Nehmen Sie jedoch nicht an, dass nur weil Sie mit einem Landsmann verhandeln, er Ihnen ein besseres Angebot als ein Ire machen wird (oftmals ist sogar das Gegenteil der Fall).

Sie sollten stets die Empfehlungen aller Fachleute überprüfen, die Sie einstellen, egal von welcher Nationalität sie sind. Beachten Sie, dass es niemals klug ist, sich nur auf Ratschläge von Leuten zu verlassen, die ein finanzielles Interesse daran haben, Ihnen ein Haus zu verkaufen (wie beispielsweise Bauunternehmer oder Immobilienmakler), auch wenn die Auskunft exzellent und völlig unvoreingenommen sein kann. Vermeiden Sie ebenfalls Laien-Makler und jeden, der Immobiliengeschäfte nebenbei tätigt (z.B. jemand, den Sie in einer Bar oder Restaurant treffen), da Geschäfte mit diesen Leuten oft nur zu Kummer führen.

Probleme beim Immobilienkauf in Irland

Ein paar der zahlreichen Problemen, auf die eine Käufer treffen kann, sind beispielsweise eine Immobilie, die ungesetzlich gekauft wurde, Häuser, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden, verkaufte Häuser, die eigentlich ein Handelsverbot haben, Immobilien mit gefälschten Urkunden, Häuser mit fehlender Infrastruktur, Bauunternehmer die Pleite gehen, unbezahlte Anleihen des Bauunternehmers nach Fertigstellung, unbezahlte Hypotheken des Vorbesitzers, Zwischenhändler, die mit den Einnahmen des Verkäufers verschwinden, zu hohe Preise (vor allem wenn an Ausländer verkauft wird), Immobilien, die an mehr als einen Käufer verkauft werden und sogar Verkäufe von Immobilien, die gar nicht existieren.

Auf der anderen Seite tragen viele Käufer eine Mitschuld an Ihrem Unglück. Es ist nicht unüblich, dass Käufer „ihren Verstand am Flughafen zurücklassen“ und unüberlegte Dinge tun, wie zum Beispiel einem Makler oder Besitzer ohne Absicherung Unmengen an Geld zu überreichen. Es ist kaum eine Überraschung, dass solche Leute oft betrogen werden. Jedoch sollten Sie wissen, dass Irland bezogen auf den Immobilienkauf eines der sichersten Länder Europas ist.

Fehler beim Immobilienkauf

Typische Fehler, die von Käufern in Irland gemacht werden, sind unter anderem eine Immobilie in der falschen Region zu kaufen (mieten Sie deshalb vorher!), ein unverkäufliches Haus zu erwerben, eine Immobilie zum Renovieren kaufen und die Restaurationskosten völlig zu unterschätzen, eine ältere Immobilie nicht genau in Augenschein zu nehmen, keine Rechtsauskunft einzuholen, eine Immobilie für etwas Geschäftliches zu kaufen (z.B. um sie in eine Unterkunft für Selbstverpfleger umzubauen) und die Ausgaben total zu unterschätzen oder eine zu hohe Hypothek aufzunehmen.

Wenn Sie eine Immobilie direkt vom Verkäufer erwerben, kann es vorkommen, dass dieser Ihnen vorschlagen wird einen Teil des Preises „unter der Hand“ zu bezahlen. Dadurch wird der Verkaufspreis, der den Steuerbehörden vorgelegt wird, geringer und somit der steuerpflichtige Kapitalzuwachs des Verkäufers reduziert. Sie müssen ebenfalls Steuern und Gebühren zahlen, werden jedoch eine höhere Kapitalzuwachssteuer haben, wenn Sie wieder verkaufen. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen und der Käufer sich nach Vertragsunterzeichnung weigert, die „illegale“ Zahlung zu tätigen, haben Sie kein Recht auf Entschädigung! Sie sollten sich von diesen Geschäftsmethoden fernhalten, da sie natürlich gesetzwidrig sind. Sie sollten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags alles noch einmal genau überprüfen. Beachten Sie, dass sich Verfahren über Immobilienangelegenheiten in irischen Gerichten über Jahre ziehen können und Sie vielleicht nie Genugtuung erhalten.

Gläubigerwechsel

Eines der irischen Gesetze, dass Sie als Immobilienkäufer in Irland kennen sollten, ist das Gesetz des Gläubigerwechsels. Demnach bleiben sämtliche Verschuldungen, inklusive Hypotheken, Service- und Verwaltungsgebühren auf der Immobilie und werden auf den Käufer übertragen. Das ist eine großartige Möglichkeit für alle unehrlichen Verkäufer, ihre Schulden auf jemanden zu übertragen und sich dann aus dem Staub zu machen. Es ist durchaus möglich, zu überprüfen ob sich auf der Immobilie irgendwelche Schulden befinden. Dies sollte von Ihrem Anwalt ein paar Tage vor der Fertigstellung getan werden. Wenn die jährlichen Service- oder Verwaltungsgebühren bereits bezahlt wurden, wird der Betrag meistens anteilig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.

Immobilien vor der Fertigstellung kaufen

Es können einige Probleme auftauchen, wenn Sie Immobilien vor der Fertigstellung kaufen, z.B. noch nicht gebaute Häuser oder Immobilien in einem nicht abgeschlossenen Bauprojekt. Eine „fertige“ Immobilie ist eine, bei der das Gebäude in jedem Detail vollendet ist (und von einem Architekt bestätigt wurde), alle Gemeindedienste vollbracht wurden und die gesamte Infrastruktur fertiggestellt ist, wie Straßen, Parkplätze, Außenbeleuchtung, Landschaftsgestaltung, Wasser und Abwasser, Elektrizität und Telefonservice. Bauunternehmer sollten Käufern, die Immobilien vor deren Fertigstellung kaufen, eine Versicherungspolice oder eine „Fertigstellungsgarantie“ anbieten, die den Käufer davor schützen soll, dass der Bauunternehmer bankrott geht, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen wurden. Versichern Sie sich, dass Ihr Bauunternehmer eine solche Garantie bereitstellt.

Lassen Sie sich Zeit

Viele Leute haben sich schon die Finger verbrannt, indem Sie unüberlegte Immobilienverträge abgeschlossen haben. Es kann so schnell passieren, dass Sie sich in ein Haus in Irland verlieben und ohne ausreichende Überlegungen einen Vertrag unterschreiben. Wenn Sie sich nicht hundertprozentig sicher sind, lassen Sie sich zu nichts drängen – auch nicht von Ängsten vor einem bevorstehenden Preisanstieg oder dass Sie die Immobilie an einen anderen Käufer verlieren, der ein „Angebot gemacht hat“.

Auch wenn viele Leute davon träumen, in Irland ein Ferienhaus oder ein Häuschen für ihren Ruhestand zu kaufen, ist es unerlässlich, dass Sie alles sorgfältig planen und die „Traumverkäufer“ (oftmals ihre eigenen Landsmänner) meiden, die nur darauf warten Ihre Unwissenheit auszunutzen und Ihnen alles Mögliche erzählen, um Ihnen ein Haus zu verkaufen.


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