Un contrato de arrendamiento debe incluir la siguiente información sobre la propiedad que alquilas: la dirección completa de la propiedad; habitaciones o servicios adicionales como un lavadero, un garaje y un depósito; si la casa esta amueblada, semi amueblada o no amueblada y una lista nombrando todos los artículos que se encuentran dentro y su estado.
En el contrato estará indicada la suma que deberás pagar cada mes, el día que deberás pagar, cómo deberás pagar (muchos dueños te pedirán el pago automático con tarjeta) y la penalidad por pagar tarde. También encontrarás datos sobre cambios en el alquiler y las condiciones bajo las que esto puede hacerse.
El contrato también debe fijar el depósito que debe pagarse al comienzo. Cuando dejes la vivienda, esta deberá estar en las mismas condiciones en las que la tomaste, en caso contrario el dueño retendrá este depósito para hacer las reparaciones necesarias. El depósito será devuelto cuando todos los desacuerdos hayan sido resueltos y es por eso que en algunos casos puede tomar un año o más tiempo recibir tu depósito.
La suma del depósito varía entre el monto de un alquiler hasta tres. Si es posible deberías mantener este dinero en una cuenta bloqueada donde el dinero podrá ser liberado sólo si las dos partes están de acuerdo. Algunos dueños aceptan una garantía del banco en lugar de cobrar el depósito directamente. Cuidado con los dueños que exijan explícitamente recibir la casa en un estado “perfecto” y no en “el que la has recibido”, si firmas un contrato bajo estas condiciones es probable que tengas que gastar mucho dinero para renovar toda la casa.
En el contrato también encontrarás las condiciones bajo las que se puede romper el mismo. Los inquilinos en Bélgica tienen muchos derechos y es por eso que le costará mucho trabajo al dueño echar a un inquilino no deseado, incluso inquilinos problemáticos están bien protegidos. El dueño podrá echarte en muy pocos casos si estos están bien justificados, de lo contrario deberá pagarte una compensación. Es por esto que los dueños generalmente quieren saber que empleo tienes, cuál es tu posición económica y social, etcétera. Si tú quieres dejar la casa antes de lo acordado, debes tener cuidado porque es posible que tengas que pagar alguna suma extra. Deberías asegurarte de que tu contrato tenga una “cláusula diplomática”, esto te permite anular tu contrato si lo anuncias con 30 días de anticipación por razones laborales.
La mayoría de los contratos de arrendamiento (excluyendo los de corto plazo) duran un período de 9 años y son conocidos como contratos 3-6-9. Este nombre se debe a que el alquiler sólo puede ser modificado cada tres años y sólo si se ha mandado una notificación por escrito previamente. Bajo un contrato normal se necesita informar al dueño sobre la ruptura del contrato al menos tres meses antes (mejor si son seis o nueve). Si rompes el contrato el primer año deberás pagar tres meses de renta adicional, en el segundo año serán dos meses y en el tercero solo uno. Después del tercer año no pagarás si rompes el contrato, siempre y cuando hayas dado notificación previa. Si el dueño necesita el departamento para habitar en el o dárselo a un familiar, él podrá echarte de la vivienda en el tercer o sexto año del contrato. Para poder hacer esto deberá notificar al inquilino al menos seis meses antes y pagar una multa de nueve meses de renta si esto ocurre después de los primeros tres años o una multa de seis meses después del sexto año. En caso de que el dueño no advierta al inquilino de sus intenciones con adelanto, tendrá que pagar una multa de dieciocho meses. Al final de los nueve años se renovará automáticamente el contrato a menos que tú o el dueño declaren por escrito que no desean continuar bajo el contrato (claro que con seis meses de anticipación).
Es bueno tener una “cláusula diplomática” en tu contrato pero si no la tienes es difícil que salgas del contrato sin pagar una multa. Lo que si puedes hacer es persuadir a tu empleador de que pague esta suma por haberte forzado a mudarte.
Es posible cambiar el contrato si ambos están de acuerdo, pero en caso de que uno no lo esté cualquier conflicto será resuelto en la corte siguiendo el contrato al pie de la letra. Contratos de arrendamiento indefinidos no están permitidos bajo la ley belga. Contratos que no se parezcan a lo que se ha discutido previamente son riesgosos porque es posible que la corte no te de los mismos derechos y protecciones que al resto de los inquilinos.
Los contratos de arrendamientos deben ser registrados en la oficina local del Ministerio de Finanzas ( Enregistrement/Registratie, Ministère des Finances/Ministerie van Financien) menos de cinco días después de haber sido firmados. Puedes llegar a ser multado por olvidar esta formalidad, pero sobra decir que está en tu interés que el ministerio reconozca tus derechos bajo el contrato. No hagas caso si el dueño sugiere evadir esta formalidad, sin ella estarás desprotegido.
No te olvides que en Bélgica es necesario pagar hasta tres meses de renta o proveer una garantía del banco como depósito. La Asociación de Consumidores Belgas publica un panfleto titulado “Guide de la Location/Huren en Verhuren” que explica los términos de un contrato usual y las cláusulas que el inquilino debe leer con atención. Estos son sus datos: Test Achats/Test Aankoop, rue de Hollande 13, 1060 Brussels (Tel. +32 (0)2-536 6411).