Contratos de alquiler

Todo lo que necesitas saber antes de firmar

Cuando se alquila un apartamento se firma un Mietvertrag (contrato de arrendamiento). Este contrato contiene información sobre el apartamento, además de los derechos y obligaciones del propietario y del inquilino.

Un Mietvertrag debería tener la siguiente información:

Una vez firmado el contrato ambas partes quedan legalmente vinculadas por éste. A pesar de ser largos y complicados, antes de firmar, asegúrate de haber leido y comprendido el contrato. Ten en cuenta que los propietarios alemanes esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra (lo cual es aplicable a cualquier contrato que firmes en Alemania). No obstante, existe protección legal que limita la validez de ciertas cláusulas del contrato de alquiler (generalmente a tu favor).

Si no entiedes alguna cláusula del contrato de arrendamiento o sientes que se está estipulando alguna condición poco usual, pide consejo a un amigo, colega o profesor que sea alemán. También puedes afiliarte a la Mieterschutz-Vereine local (asociación de inquilinos) para obtener asesoramiento inmediato y ayuda profesional. Si surge algún conflicto entre el inquilino y el arrendador la Mieterschutz-Verein puede representar los intereses del inquilino. Cuando ya llevas algunas semanas como miebro de la Mieterschutz-Vereine  pasas a estar protegido por una póliza de seguro para gastos legales que cubrirá todos los problemas que se puedan presentar en materias de arrendamiento.

Existen oficinas de Mieterschutz-Vereine en la mayoría de las ciudades y pueblos. Además de asesoría legal directa también ofrecen folletos de información sobre los contratos de alquiler. Puedes encontrar tu asociación local en el listín telefónico bajo el título Mieterverein o puedes contactar a la

Deutscher Mieterbund - DMB (asociación nacional de inquilinos):
Tel. 0221/94077-0
E-mail:
Internet : www.mieterbund.de .

Depósito

La mayoría de los propietarios exigen un deposito ( Kaution) como garantía, el cual es reembolsado cuando te vas del piso, junto con los intereses que ha generado. Sin embargo, si se han producido daños a las instalaciones del inmueble, el propietario tiene derecho a retener el monto necesario para las reparaciones.

Por ley, el deposito puede ser el equivalente de hasta tres meses de alquiler ( Kaltmiete) más un 16% de IVA. No obstante, muchos propietarios sólo requieren el equivalente a 1 o 2 meses de alquiler. El arrendador debe garantizar que recibas el monto total de los intereses por el período completo. El depósito por tanto, no debe ser pagado al propietario sino que se debe ingresar en una cuenta bancaria conjunta con intereses. De esta manera evitas que el propietario se quede con el dinero en contra de lo acordado y además ganarás los intereses. En tu banco te darán información detallada.

Alquiler y gastos de comunidad

El alquiler ( Miete), es la cantidad pagada al propietario todos los meses. Esto es la Kaltmiete (alquiler frío) más los gastos adicionales como recogida de basuras, limpieza de la casa y de la calle, la calefacción y el agua. Todos estos gastos juntos son denominados Warmmiete (alquiler caliente).

Los costes adicionales dependen del apartamento y de su ubicación y están detallados uno por uno en el contrato. Costes adicionales como calefacción, gas, agua y electricidad suelen depender del consumo personal y se pagan mensualmente en base a una tarifa fija predeterminada. Los contadores se miden anualmente y se te reembolsa o se te cobra la diferencia dependiendo de cuánto hayas consumido.

Otros costes adicionales, como la recogida de basuras, y la limpieza de la calle y de la casa; dependen del tamaño del piso. En algunos casos, especialmente en pisos viejos, esto también se aplica a algunos de los gastos individuales mencionados anteriormente. Por ejemplo, si una casa carece de medidor de gas independiente para cada apartamento entonces el coste total se divide entre todos los apartamentos proporcionalmente a su tamaño.

Muchos propietarios exigen que el alquiler se pague por transferencia bancaria automática o domiciliación, se suele especificar en el contrato. Algunos propietarios requieren que tengas un seguro para resarcirles en caso de daños a su propiedad o a la de los vecinos. Estas pólizas cubren los efectos personales ( Hausratsversicherung) y la responsabilidad frente a terceros ( Haftpflichtversicherung).

Normas y reglamento (Hausordnung)

Un contrato de arrendamiento también contiene unas normas generales que se te aplican como inquilino residente. En grandes edificios de apartamentos con numerosos inquilinos estas normas pueden estar establecidas por separado en un Hausordnung (normas de la casa). Entre otras cosas, éstas suelen estipular que entre las 10 de la noche y las 7 de la mañana, y entre la una y las tres de la tarde, el ruido excesivo está prohibido. En algunos casos también regulan quiénes son los responsables de la limpieza de las áreas comunes tales como escaleras, portal y sótanos, en días específicos.

Ten en cuenta estas normas como parte de tu contrato; incumplirlas otorga a tu arrendador el derecho legal a echarte del piso. Aunque resulte algo sorprendente para los extranjeros que provienen de países menos “regulados", que no te extrañe si tu fiesta de inauguración del piso provoca reclamaciones por parte de tus nuevos (y muy enfurecidos) vecinos. Dependiendo del carácter de tus vecinos esto puede llegar a extremos insospechados. Un francés nos comentó que su casero le mandó una carta amenazándolo con desalojarlo porque dos de sus vecinos se habían quejado de que no reciclaba la basura.

Encargado de la casa: En casas con un determinado número de inquilinos, a menudo hay un Hausmeister(encargado) y un Hausverwaltung (gerente). El encargado y el gerente son responsables que todo funcione correctamente y se ocupan de las reparaciones.

Servicios de invierno y barrida de las calles: Si no hay ni encargado ni gerente los residentes están legalmente obligados a retirar el hielo y la nieve de delante de su casa durante el invierno. Esto por lo general aparece indicado en el contrato de arrendamiento. Al ser una obligación de los inquilinos quitar la nieve y el hielo, serán responsables de todos los daños que se produzcan en caso de incumplimiento de dicha obligación. En algunas zonas las calles tienen que ser barridas una vez a la semana.

Mascotas: el que se puedan tener o no mascotas en el piso deberá ser consultado con el propietario y formará parte del contrato de arrendamiento. Si un inquilino quiere traer una mascota al piso en el que ya vive debe consultar el contrato de arrendamiento o a su casero para asegurarse de que está permitido. Las mascotas incluyen perros, gatos, aves, conejillos de indias, etc.

Período de preaviso

Hay ciertos períodos de preaviso validos para los contratos de arrendamiento. Se aplican cuando alguna de las partes quiere dar por terminado el contrato, aunque el propietario no puede rescindir el contrato de arrendamiento sin motivo.

El período legal de preaviso en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado es de tres meses. Cuanto más tiempo vivas en la vivienda mayor será el período. Cualquier condición diferente debe ser estipulada en el contrato o en un documento separado. En algunos casos los propietarios querrán que firmes un contrato que sea válido por una cantidad de años predeterminada. Hemos sabido de un caso en que el casero estableció un contrato de 5 años y trató de obligar al inquilino, que quería rescindirlo, a mantenerlo durante todo el periodo estipulado. Recomendamos que nunca firmes un contrato de arrendamiento con estas condiciones, pero si te ves en esta situación debes contactar inmediatamente con la asociación de inquilinos local. En muchos casos estos contratos no están permitidos y por tanto no son vinculantes legalmente.

Redecoración (Rennovierungsarbeiten)

Tu contrato debe estipular a quién le compete redecorar y cuándo. La redecoración incluye cosas como la pintura de las paredes y reemplazar la moqueta. Muchos propietarios no quieren redecorar antes de que se mude un nuevo inquilino y entonces le exigen al inquilino que lo haga. En este caso tienes dos opciones:

  1. Redecoras el apartamento cuando llegas. En este caso el apartamento se te ha entregado sin redecorar ( unrenoviert). Por lo tanto no estás obligado a redecorar cuando te vayas y es tu decisión si lo quieres hacer o no cuando llegas.
  2. Redecoras el apartamento cuando te vas. En este caso, el apartamento debe ser entregado redecorado (por ejemplo, con las paredes recién pintadas), dándote la ventaja de no tener que hacer esto cuando llegas. En este caso tu contrato estipulará que debes redecorar antes de irte, o te arriesgas a perder tu depósito.

Dado que es más divertido redecorar un apartamento en el cual vas a vivir que uno del cual te quieres ir, mucha gente prefiere alquilar apartamentos sin redecoración. Esto también te da la ventaja de redecorar el apartamento de la manera que más te guste.

Desperfectos y responsabilidades

Antes de mudarte a un inmueble alquilado, concierta una cita con el propietario para inspeccionar si hay algún desperfecto (rayones, manchas, partes gastadas o rotas, etc.). Toma nota de todo, aunque algo te parezca insignificante, o se te cobrará por todas las reparaciones o puede que no te reembolsen el depósito completo cuando te vayas. La lista de daños y desperfectos debe ser firmada por el propietario y la debes conservar tú.

Cuando te vayas debes reunirte de nuevo con el propietario o el gerente para verificar los desperfectos y daños. Si el piso se encuentra en un estado notablemente peor que cuando comenzó tu arrendamiento el casero puede retener parte o todo tu depósito. De lo contrario, deberán preparar un documento de transferencia en el que se establezca que el apartamento se entrega sin desperfectos ni daños y que el depósito debe ser reembolsado en su totalidad.

Es recomendable que un amigo o colega alemán que conozca el procedimiento de la transferencia esté presente en la reunión y se asegure de que no haya ningún malentendido lingüístico.

Otra parte importante de tu contrato de arrendamiento es la lista de las llaves que te han sido entregadas. Asegúrate de recibir todas las llaves que se mencionan en el documento. Si pierdes alguna llave de tu casa serás responsable de hacer que se cambien todos los cerrojos, y si pierdes la llave de un área común también tendrás que pagar por las llaves para los vecinos también. Ten cuidado, no puedes simplemente hacer copias de las llaves en una tienda ya que muchas laves modernas vienen numeradas y necesitas un permiso del propietario para hacer copias.


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