Acheter une propriété

Acte de propriété, contrat, contrôle final et finalisation

Cet article détaille la procédure d'achat d'une maison en Espagne. Il est conseillé d'employer un avocat avant de payer quoi que ce soit et, si nécessaire, de lui faire vérifier tout ce qui vous inquiète concernant la propriété que vous projetez d'acheter.

La rédaction des actes de propriété est une expression légale qui réfère au traitement des formalités administratives liées à l'achat ou à la vente d'une propriété et au transfert du titre de propriété (escritura) – aussi connu sous le nom d'acte de propriété, acte de vente ou même tout simplement acte. En Espagne certains aspects de la rédaction d'un acte de propriété comme l'élaboration de l'acte et le témoignage de la signature ne peuvent être fait que par un notaire public (notario). Un notaire représente le gouvernement et l'une de ses principales tâches est de veiller à ce que les impôts pour l'état soient bien payés lors de la vente.

Un notaire ne vérifie pas et ne garantie pas l'exactitude des déclarations faites dans le contrat et ne peut donc pas vous protéger contre les fraudes!

C'est pourquoi il est vital d'employer un avocat pour vérifier les points suivants:

  • Vérifiez que la propriété appartient bien au vendeur et qu'il a le droit de la vendre – c'est indiqué dans le registre de la propriété (registro de la propiedad). Si une propriété n'est pas enregistrée ou n'a pas d'acte de propriété, soyez très prudent.
  • Assurez-vous qu'il n'y ait pas de locataire. S’il y en a, vérifiez que vous pourrez obtenir la libre possession car les lois protègent les locataires à long-terme et il peut être très difficile de les faire partir de la propriété.
  • Vérifiez qu'il n'y ait pas de droits de préemption sur la propriété ni de plans de construction qui pourraient affecter négativement la valeur, la jouissance ou l'utilisation de la propriété (par exemple des routes, voies ferrées, aéroports, magasins, usines ou de toute autre évolution).
  • Vérifiez que les mesures et les limites de l'acte de vente sont précises. L'Espagne a deux registres de propriétés: l'un (le registro de la propiedad) porte principalement sur la propriété des biens conservés par le bureau d'enregistrement de propriété (Oficina del Registro de la Propiedad), qui est habituellement dans la ville la plus proche, bien que certaines villes aient plus d'un bureau (comme Malaga, qui en a six et Mijas qui en a trois); l'autre (connu comme le registro catastral ou, plus communément, catastro) s'intéresse à la description physique d'une propriété et de ses limites et est conservé par le greffier du bureau de la propriété régionale (Registro Catastral ou Oficina del Catastro), qui est situé dans la capitale de la province. Obtenez un certificado catastral du Catastro, qui contient une description précise de la propriété et des cartes.
  • Veillez à ce que la planification et les permis de construire soient bien en ordre (par exemples pour les raccordements d'eau, d'électricité et des égouts), qu'ils soient authentiques et que la propriété ait bien été construite dans le respect des plans. Cela peut être fait en vérifiant les plans originaux (plan parcial), qui doivent être enregistrés au bureau local du développement urbain (urbanismo). Vous pouvez obtenir un rapport de construction (informe urbanístico) de la part de la mairie pour vérifier que la propriété a bien été construite en toute légalité.
  • Si un immeuble est situé sur un front de mer, vous devriez également vérifier qu'il a été approuvé par les autorités côtières (Jefatura de Costas). Les propriétés en front de mer sont soumises à des permis de construire spéciaux et il peut être difficile (voire impossible) de restaurer ou de reconstruire l'édifice original.
  • Un bâtiment tout juste construit doit avoir un ‘certificat de nouveaux travaux’ (certificado de fin de obra nueva) qui certifie que la construction est bien achevée, et quelle a respecté les plans de construction et une ‘licence de première occupation’ (licencia de primera ocupación). Celle-ci est nécessaire pour obtenir l’installation de l'électricité et pour installer un compteur d'eau. Ces certificats sont délivrés par la mairie pour la plupart des services comme l'électricité et l'eau (boletín de instalaciones eléctricas/de agua).
  • Assurez-vous que les extensions principales ou les structures majeures comme une piscine ont un permis de construire. Il n’est pas rare que des modifications soient faites illégalement, sans permis de construire, ce qui peut entrainer la démolition de celles-ci ou de grosses amendes.
  • Vérifiez qu'il n'y ait pas de charges ou de droit de rétention, comme des prêts immobiliers ou des hypothèques, contre la propriété ou toute autre dette en suspens comme les taxes locales, les charges communautaires, ou encore les factures d'eau, d'électricité ou de téléphone.
  • Obtenez une référence cadastrale (referencia catastral) de la propriété et un extrait (nota simple) du registre de propriété (registro de la propiedad), qui devrait vous coûter environ 10€. Cela vous permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire, la taille de la propriété et si il existe des charges ou des fardeaux enregistrés contre la propriété (comme des dettes ou des hypothèques).
  • Quand une propriété fait partie d'une communauté, vérifiez qu'il n'y ait pas de charges communautaires non-payés sur les cinq dernières années. La loi oblige désormais le vendeur à présenter un certificat de la communauté attestant que tous les paiements sont à jour. Ce document doit être présenté au notaire à la signature de l'acte de vente.
  • Demandez à la mairie une attestation de non-dettes (certificado de no deudas), qui confirme qu'il n'y a pas d'impôts non payés comme par exemple l'impôt foncier (impuesto sobre bienes immeubles/ IBI) – ou toute autre charge en suspens contre la propriété. Il est de plus en plus commun pour les notaires de demander à le voir à la signature de l'acte de propriété.
  • Vérifiez que toutes les factures d'électricité, d'eau, de téléphone et de gaz ont été payés ces dernières années. Les reçus doivent être fournis par le vendeurs pour toutes les taxes et les services.
  • Assurez vous qu'un titre authentique soit obtenu et organisez l'enregistrement de la propriété.

Si vous achetez une propriété sur laquelle il y a des dettes ou des taxes en suspens, le prêteur ou les autorités locales ont le droit de venir réclamer leur dû et de prendre possession de vos bien et de les revendre pour régler vos dettes. Tous les impayés sur une propriété sont récupérés par le nouveau propriétaire.

Vous devez vous assurez que toutes les dettes contre la propriété sont remises à zéro avant de signer l'acte de propriété et votre avocat devrait vous obtenir une autre nota simple immédiatement avant la finalisation pour s'assurer qu'aucune dette n'a été ajouté depuis la vérification précédente. Le notaire doit aussi obtenir une nota simple mise à jour au moment de la signature de l'acte de vente.

Beaucoup d'agents immobiliers feront ces contrôles pour vous et transmettront ces informations à votre avocat. Cependant, il est toujours conseiller de faire revérifier cela une seconde fois par votre avocat.

Si un agent immobilier vous dit que des terrains vagues sont libres autour ou à proximité de la propriété, vérifiez avec le bureau de planification de la mairie si c'est bien le cas. Même si ça l'est, des constructions sont généralement faites dans les terrains vagues donc si il est crucial pour vous de ne pas vivre à proximité d'un futur site de construction, évitez d'acheter une propriété avec un terrain vague adjacent.

Le coût de transfert d'une propriété dépend de si vous employez un avocat étranger ou espagnol, ou les deux. Si vous employez un avocat basé à l'étranger, vous payerez 150€ ou plus pour une heure plus les frais additionnels de ses partenaires et de ses associés espagnols. Les frais peuvent être fixes comme un pourcentage du prix d’achat, comme 1 ou 1,5%, avec des frais minimums de 600€ et 1 200€.

Avant d'engager un avocat, comparez les frais facturés par différents cabinets et obtenez des devis par écrit. Vérifiez toujours ce qui est inclut dans les frais et si c'est ‘complet et obligatoire’ ou si c'est juste une estimation (un faible taux de départ peut être compensé par des ‘extras’ très chers). Votre avocat devrait aussi vérifier votre contrat avant de le signer pour s'assurer qu'il est bien complet et qu'il inclut tout ce qui est nécessaire, en particulier au niveau des clauses conditionnelles.

Fonctions notariales

Depuis 1993, les notaires doivent faire un contrôle du registre de propriété (registro de la propiedad), pour des choses comme le nom de la personne qui possède le titre, la description, et si il y a ou non des charges ou des fardeaux contre la propriété, et cela dans les quatre jours avant la signature de l’acte de propriété. Ces informations doivent être inclues dans l’acte de vente.

Cependant, certain notaires essayent de se dégager de leurs obligations en ajoutant une clause de sortie à l’acte de vente statuant que l’acheteur est d’accord avec le fait que le notaire n’est pas responsable si des charges sont trouvées contre la propriété après l’achat. Naturellement, cela n’est pas expliqué à l’acheteur et peut constituer une fraude de la part du notaire, puisque s’il prenait la peine de l’expliquer à l’acheteur, celui-ci ne signerait pas l’acte.

Vous devriez refuser de signer un acte de propriété quand une cause de ce genre y est inclue (encore une bonne raison d’avoir un avocat pour vérifier le contrat).

En Espagne, l’acte de propriété est préparé par un notaire publique, qui a la responsabilité de s’assurer qu’il est rédigé correctement et que le prix d’achat est payé au vendeur. Le notaire certifie également l’identité des parties et des témoins qui signent l’acte de vente. Il peut également arranger l’inscription (au nom du nouveau propriétaire) dans le registre de propriété local et collecter tous les frais et tous les impôts qui sont dus.

Un notaire représente un état et ne protège pas les intérêt de l'acheteur ou du vendeur et souligne rarement les écueils possibles dans le contrat, ne proférant que peu de conseils ou d'informations (comme un agent immobilier le ferait par exemple).

Vous ne devez pas attendre du notaire qu'il parle anglais ou toute langue autre que l'espagnol (bien que certain le fassent) ou qu'il vous explique toute la complexité du droit immobilier espagnol. Votre avocat devrait également vérifier que le notaire fait bien son travail, vous fournissant ainsi une protection supplémentaire.

Les contrats de propriété en Espagne

La première étape dans l'achat d'une propriété est généralement la signature d'un contrat (contrato). Il est possible d'aller chez un notaire et de lui faire rédiger l'acte de vente sans faire de contrat au préalable mais cela ne fournit aucune sécurité pour vous ou le vendeur et c'est assez peu commun. Dans tous les cas, lorsque vous payez un acompte, ce qui est fréquent (voir ci-dessous), il est nécessaire d'avoir un contrat.

Un contrat peut être rédigé par l'acheteur et le vendeur, bien que ce soit absolument déconseillé de faire ainsi, sans impliquer d'expert légal et la plupart des acheteurs ont un contrat rédigé par leur avocat, qui l'envoie ensuite à l'avocat du vendeur pour qu'il soit approuvé. Certains agents immobiliers ont des contrats standards, mais ceux-ci ne sont pas très sûr pour vos intérêts et il est beaucoup plus sûr d'utiliser un avocat.

Il existe deux types principaux de contrats d'achat. Un contrat standard est connu comme un contrat de vente privée (contrato privado de compraventa), qui engage les deux parties et implique le paiement d'un acompte (voir ci-dessous).

Un contrat d'options de vente (contrato de opción de compra) n'est pas un achat obligatoire mais un acompte doit être payé et vous le perdez si vous vous retirez de la vente. Il est aussi possible de signer un contrat de réservation (documento de reserva), où vous payez un petit ‘dépôt de bonne volonté’, par exemple 1 000 ou 5 000€, qui assure en général un propriété pendant une période de 15 jours, par exemple, avant de signer le contrat d'achat.

Certains agents immobiliers peuvent vous mettre la pression pour que vous payiez un dépôt de bonne volonté pour pouvoir retirer la propriété du marché pendant que vous prenez une décision. Bien que ce soit une pratique fréquente, vous ne devriez pas payer d'acompte à moins d'être absolument certain que vous voulez acheter la propriété, autrement, si vous vous retirez de la vente pour n'importe quelle raison, l'acompte est confisqué.

Avant de signer un contrat, il est important de le faire vérifier par votre avocat. L'un des raisons principale est de protéger vos intérêts en incluant toute clause conditionnelle nécessaire (voir ci-dessous) dans le contrat.

Versement initial

Si vous achetez une revente ou une propriété neuve, (à savoir, pas sur plan), vous payez généralement un acompte (connu sous le nom de arras, depósito, fianza ou reserva, mais normalement depósito) de 10% à la signature du contrat (le montant peut être négociable), le solde restant étant payé à la finalisation. Les acomptes sont récupérables suivant des conditions assez strictes, notamment en relation avec toute clause conditionnelle comme l'échec pour obtenir un prêt, bien qu'un acompte peut également être confisqué si vous ne terminez pas la vente dans la période spécifiée dans le contrat (généralement entre 60 et 90 jours).

Si vous vous retirez d'une vente après avoir respecté toutes les conditions, vous ne perdrez pas votre acompte, mais vous pourrez avoir à payer la commission de l'agent immobilier. Dans certain cas, si l'une des parties souhaite se retirer de la vente, l'autre partie peut demander à ce que la vente se fasse quand même ou à recevoir un dédommagement. Assurez vous de toujours connaître quelles sont les conditions exactes de retour ou de confiscation de l'acompte.

Si vous payez un acompte, vous devez vous assurer qu'il est conservé sur un compte distinct et qu'un reçu atteste qu'en cas de problème avec la propriété (légal ou autre), l'acompte vous sera retourné. En général, un acompte doit toujours être payé au vendeur sous la supervision de votre avocat. Il n'est pas conseillé de payer un acompte à un agent immobilier à moins qu'il ait un compte bloqué (la plupart n'en ont pas).

Il y a eu des cas d'agents immobiliers qui ont disparus avec les acomptes des acheteurs! Ne payez jamais un acompte à toute personne agissant comme un intermédiaire, tout aussi bien intentionné que cela puisse paraître.

Achat sur plan

Quand vous achetez une propriété pas encore finie à partir d'un plan, par exemple si la propriété est toujours en construction ou est seulement partiellement construite, le paiement est fait en différentes étapes. Ces paiements par étapes varient considérablement et peuvent consister en 40% d'acompte et 60% versé lorsque la construction est finie ou alors un montant fixe tous les trois ou six mois. Si la propriété était déjà partiellement construite, le promoteur peut demander un paiement initial plus élevé, selon l'avancement des travaux.

Le contrat peut contenir un planning des travaux, avec les dates de paiement, la date de fin et (parfois) les pénalités reçues si jamais les travaux ne sont pas finis en temps et en heures, des garanties, la police d'assurance du constructeur (en cas de non-achèvement) et une copie des plans et des schémas. Le plan et les spécifications techniques sont signés par les deux parties pour s'assurer que les norme et la taille de la construction soient respectées. Le contrat doit aussi comprendre une clause vous autorisant à retenir jusqu'à 10% du prix d'achat sur le prix d'achat pendant 6 à 12 mois comme garantie que le constructeur corrigera les défauts de la propriété.

L'achèvement de chaque étape doit être certifiée par écrit par votre propre architecte ou avocat avant que les paiements ne soient faits. Il est important de vous assurer que les paiements soient bien faits dans les temps, autrement, vous pourriez perdre vos anciens paiements et la propriété pourrait être vendue à un autre acheteur.

Il est également important que le constructeur ou le promoteur ait une police d'assurance (ou la garantie de ‘cessation’) pour protéger votre investissement dans le cas où il ferait faillite avant de finir la construction. Si il ne le fait pas, alors mieux vaut ne pas faire affaire avec lui.

Votre argent doit être déposée dans un compte client spécial et doit vous être retournée avec des intérêts si le bâtiment n'est pas fini à la date indiquée sur le contrat. Il devrait également vous être rendu si le certificat officiel autorisant l'occupation du bâtiment (Licencia de Primera Ocupación) n'est pas obtenu.

Clauses conditionnelles

Tous les contrats, que ce soit pour de nouvelles propriétés ou pour une revente, contiennent généralement un certain nombre de clauses conditionnelles (cláusulas abrogatorias) qui doivent être remplies pour assurer la validité du contrat. Ces conditions s'appliquent habituellement à des événements hors du contrôle du vendeur ou l'acheteur, même si presque toutes les choses pour lesquelles le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord peuvent être inclues dans le contrat. Si l'une des conditions n'est pas remplie, le contrat peut être suspendu ou déclaré nul, et l’acompte rendu.

Toutefois, si vous décidez finalement de ne pas finaliser la vente et que vous n’êtes pas couvert par une clause du contrat, vous perdrez votre acompte et vous pouvez même être contraint de finir l’achat. Si vous achetez quelque chose via le vendeur, comme les tapis, les rideaux ou des meubles qui sont inclus dans le prix d'achat, il est conseillé de dresser la liste et de la joindre en annexe du contrat. Toutes les installations et les équipements présents dans la propriété lorsque vous l’avez vue (et que vous avez accepté de l’acheter) devraient toujours être là lorsque vous en prenez possession, sauf indication contraire dans le contrat.

Il existe de nombreuses clauses conditionnelles concernant divers sujets, incluant les suivants:

  • Être capable d'obtenir un prêt immobilier (bien qu'il soit commun d'avoir un prêt immobilier avant de signer le contrat).
  • Obtenir un permis d'urbanisme et un permis de construire.
  • Des projets de construction divers (par exemple des routes, des lignes de train, etc.) qui pourrait vous empêcher de profiter pleinement de votre propriété.
  • La confirmation que le terrain peut être acheté avec la propriété.
  • Les droits préférentiels ou des clauses restrictives sur une propriété comme les droits de passage - Recherchez les mots ‘affecté par des dépendances’ (afecta a servidumbres) dans un extrait du registre de la propriété.
  • La dépendance de la vente avec celle d'une autre propriété.
  • Sous réserve d'une étude et/ou d'une inspection satisfaisante du bâtiment.

Vous devriez discuter avec votre avocat pour savoir si les clauses conditionnelles sont nécessaires. Notez que le vendeur reste responsable des défauts majeurs caché dans une propriété pendant six mois à compter de la date de signature de l'acte de vente (bien que ce ne soit pas une consolation si vous ne pouvez pas le retrouver...).

Vérification finale

Lorsque tous les documents nécessaires relatifs à l'achat ont été retournés au notaire, il prend contact avec vous et vous réclame le solde du prix d'achat moins l’acompte et, le cas échéant, le montant d'une hypothèque. Il envoie également une facture avec ses frais et ses taxes, qui doivent généralement être payés dans les 30 jours suivant la finalisation (vérifiez à l'avance). En parallèle, le notaire doit aussi vous fournir un premier jet de l'acte de vente (s'il ne fait pas, vous devriez demander un). Celui-ci doit être complet et ne doit pas contenir d’espaces vides à compléter ultérieurement. Si vous ne comprenez pas l'acte, vous devez le faire vérifier par votre avocat ou, par défaut, lui demander de le préparer en votre nom. Si vous avez fait appel aux services d'un avocat, tout ce qui précède sera organisé par lui.

Lorsque vous signez l'acte de propriété, vous vous engagez à accepter la propriété dans l'état où elle est à ce moment. Par conséquent, il est important de vérifier que la propriété n’a pas été endommagé de quelque façon, par exemple, par une tempête, des vandales ou par le précédent propriétaire, depuis la signature du contrat initial. Si vous achetez via un agent, il doit vous accompagner lors de cette visite. Vous devriez aussi faire un dernier inventaire immédiatement avant la finalisation (l'ancien propriétaire aura déjà quitté la propriété) pour vérifier que le vendeur n'a pas pris la fuite avec des choses inclues dans le prix.

Vous devriez faire l’inventaire des équipements, des accessoires et de tout ce qui a été inclut dans le contrat ou acheté séparément, par exemple, les tapis, les luminaires, les rideaux ou encore les appareils de cuisine, et vérifier qu'ils soient présents et en bon état. Cela est particulièrement important si les meubles et l'ameublement (et les appareils ménagers les plus importants) ont été inclus dans le prix. Vous devez également veiller à ce que les articles coûteux (tels que les appareils de cuisine) n'aient pas été remplacés par des articles de valeur inférieure (peut-être d'occasion). Toutes les installations et les équipements (y compris les plantes et les arbustes dans le jardin) présents dans une propriété lors de la visite devraient toujours être là quand vous prenez possession de la propriété, sauf mention contraire dans le contrat.

Si vous trouvez quoi que ce soit de manquant, d'abimé ou qui ne marche pas comme il le devrait, vous devriez faire un rapport et insister sur la restitution immédiate ainsi que sur une réduction appropriée du prix de vente. Dans ce cas, il est normal pour le notaire de retarder la signature de l'acte de vente tant que le conflit n'est pas réglé, même si un montant approprié pourrait être prélevé sur les revenus de la vente du vendeur pour faire les réparations ou les remplacements.

Vous devriez refuser d'acheter tant que vous n'êtes pas entièrement satisfait de tout, puisqu'il est difficile, voire impossible, d'obtenir réparation plus tard.

S'il n'est pas possible de conclure la vente, vous devriez consulter votre avocat au sujet de vos droits et pour savoir comment récupérer votre acompte ainsi que les frais déjà versés.

Finalisation

La finalisation de la vente est le nom donné à la signature de l'acte de vente, qui se fait généralement un à trois mois après la signature du contrat, comme cela est indiqué dans le contrat (bien que la date puisse être décalée si les deux parties sont d'accord). La finalisation implique la signature de l'acte de vente, le transfert légal de la possession de la propriété et le paiement du solde du prix d'achat ainsi que d'autres paiement comme les frais de notaire, les taxes et les droits (bien que ceux-ci peuvent être payé plus tard).

Signature du contrat

L'acte final de la vente est la signature de l'acte de propriété, qui s'effectue dans les bureaux du notaire. Avant que l'acte de propriété soit signé, le notaire vérifie si les conditions contenues dans le contrat ont été respectée. Il est normal pour toutes les parties d'être présentes quand l'acte de vente est lu, signé et attesté par le notaire, bien que chaque partie puisse donner à quelqu'un une procuration (poder especial) pour être représenté. C'est assez fréquent parmi les acheteurs et les vendeurs étrangers et cela peut être arrangé par votre notaire (pour entre 40 et 100€). Si un couple achète une propriété à leurs deux noms, la femme peut faire une procuration à son mari (et inversement). Si une procuration n'est pas effectuée en Espagne, elle doit être signée et authentifiée par un tampon officiel (apostille) devant un notaire public ou le Consulat espagnol à l'étranger, ce qui est bien plus cher que de le faire en Espagne.

Gardez à l'esprit, cependant, qu'une procuration peut être un document dangereux à signer, et que dans la plupart de cas c'est inutile. Par exemple, vous pouvez avoir quelqu'un qui vous représente en Espagne comme représentant verbal (representante verbal), où vous pouvez ratifier plus tard au consulat espagnol du pays où vous vivez ou au bureau de votre notaire lors de votre visite suivante, bien que la ratification doive être faite dans des délais assez courts après l'achat. Tous les acheteurs étrangers doivent avoir un ‘numéro d'identification d'étranger’ (número de identificación de extranjero/ NIE), qui doit être présenté à la signature de l'acte de vente ou dans les 30 jours. Le notaire relit l'acte de vente et le vendeur et l'acheteur doivent ensuite le signer, en indiquant qu'ils ont bien compris les conditions du document et qu'ils les acceptent. Si vous ne comprenez pas assez bien l'espagnol, mieux vaut venir avec un traducteur, bien que si vous avez un avocat, il fera généralement la traduction pour vous.

Paiement

Le solde du prix (après l'acompte et les prêts contractés) doit être payé par traite bancaire ou par transfert bancaire. Pour la plupart des gens, le plus pratique est la traite bancaire, ce qui signifie que vous devez avoir la somme en votre possession (une banque ne peut pas la perdre!) et le notaire peut confirmer cela immédiatement. Cela vous permet aussi de différer le paiement en cas de problème de dernière minute qui ne peut pas être résolu.

Quand le vendeur et l'acheteur sont de la même nationalité étrangère, ils peuvent se mettre d'accord sur la devise dans laquelle le solde est payé, et le paiement peut aussi être fait à l'étranger, bien que la signature de l'acte de vente peut être différée tant qu'aucune confirmation du paiement n'a été reçue. Cependant, l'acte de vente doit statuer du prix en euros et les taxes espagnoles doivent être payées en euros. Au moment de signer, le vendeur et l'acheteur déclarent que le payement a été fait dans la devise étrangère convenue. Dans ce cas, le paiement doit être effectué via un avocat ou un notaire indépendant dans le pays du vendeur et de l'acheteur.

Les acheteurs non-résidents n'ont désormais plus besoin d'un certificat d'une banque espagnole attestant que le montant à payer a été échangé ou convertit dans une devise étrangère, bien que vous deviez le signaler à la Banque d'Espagne. Si le vendeur est un non-résident, l'acheteur doit retenir 5 pour cent du prix d'achat (à titre de garantie contre la responsabilité possible d'un non-résident fiscal) et la verser au ministère espagnol des Finances dans les 30 jours suivant la transaction. Après avoir payé et reçu un reçu, le notaire vous donne une copie non signée (copia simple) de l'acte de vente montrant que vous être le nouveau propriétaire de la propriété. Vous recevez également les clefs! Les frais et les taxes associées à l'achat doivent être payés dans les 30 jours de la finalisation (autrement, il y a des pénalités pour les paiements en retard).

Acheter auprès d'un non-résident

Toute personne qui achète auprès d'un non-résident doit soustraire 5% du prix d'achat et le payer au bureau des taxes espagnol dans les 30 jours qui suivent la transaction. Ce paiement, une sorte d'acompte, est une garantie contre un vendeur qui éviterait de payer des impôts comme les gains de capitaux (puisque beaucoup le faisaient avant que cette loi soit mise en place). Pourvu que l'acheteur paie cela aux autorités financières dans les 30 jours, il ne peut être poursuivi pour les plus-values même si la responsabilité du vendeur étant de plus des 5% déduits.

Si l'acheteur n'arrive pas à payer les 5%, il est responsable du paiement de toute CGT due sur la vente et il peut être sévèrement sanctionné.

Une déclaration doit être faite avec le formulaire n°211 (Impuestos Sobre la Renta de las Personas Físicas y Sobre Sociedades) et, après avoir payé les 5% au bureau des impôts, l'acheteur doit donner au vendeur une copie du formulaire. Le cas échéant, les 5% de dépôt doivent être remboursés dans les six mois après le traitement du formulaire, bien qu'en général, il faille plus d'un an aux vendeurs pour récupérer leur argent. Notez également que quand un non-résident vend une propriété, on peut lui demander un justificatif prouvant qu'il a payé ses impôt sur le revenu les cinq années précédentes avant le remboursement de l'acompte.

Enregistrement

Après que l'acte de propriété ait été signé et que le nom du nouveau propriétaire ait été rajouté sur l'acte, il doit être déposé au bureau des hypothèques (Registro de la Propiedad) et devient une escritura pública. Il est important d'envoyer l'acte de vente signé au bureau des hypothèques le plus rapidement possible, si possible le jour de la signature. Le notaire le fait généralement dans les 30 jours qui suivent la signature et beaucoup faxent une copie le jour de la signature. Vous pouvez aussi aller le déposer au bureau des hypothèques ou demander à votre avocat de le faire pour vous ou faxer une copie au bureau des hypothèques, ce qui est conseillé.

Enregistrer votre possession d'une propriété est la partie la plus important du processus d'achat car tant que la propriété n'est pas enregistrée à votre nom, même après avoir signé le contrat en la présence d'un notaire, des frais peuvent être enregistrés à votre insu.

C'est seulement après avoir enregistré votre acte de propriété que vous devenez le propriétaire légal de la propriété. Après l'enregistrement, l'acte de vente est renvoyé au bureau du notaire ou de votre avocat, dans les un à trois mois.

Hérédité et impôt sur les gains en capital

Une propriété peut être enregistrée avec un seul nom; les noms d'un couple ou de personnes qui achètent ensemble; le nom ou les noms des enfants, en accordant aux parents l'usage exclusif au cours de leur vie; ou au nom d'un entreprise espagnole ou étrangère (voir ci-dessous).

Avant d'enregistrer l'acte de vente d'une maison, considérez avec précautions les conséquences des impôts et de l'hérédité pour ceux qui sont inscrits sur l'acte de propriété.

Acheter une propriété via une entreprise

Il est possible d'éviter la plus-value espagnole, l'impôt sur l'héritage et la taxe de transfert sur une vente en enregistrant la propriété via une entreprise à responsabilité limité (qui peut être détenue par une entreprise offshore).

Avant d'acheter une propriété via une entreprise, il est essentiel d'obtenir des conseils d'une expert juridique et de considérer tous les avantages et désavantages.

Acheter via une entreprise peut valoir le coup quand une grosse somme est investie (500 000€ et plus) ou que l'acheteur a une situation familiale et héréditaire compliquée, comme une personne âgée qui a prévu de quitter la propriété au profit d'une personne non-apparentée.

Si vous achetez une propriété via une entreprise, vous pourrez avoir à payer une taxe annuelle de 3% de la valeur cadastrale (valor catastral). Il est possible d'obtenir une exemption de cette taxe si la propriété est possédée par une entreprise dans un pays qui a un traité de double taxation avec l'Espagne.

Cependant, si vous décidez d'acheter une propriété, cela doit être fait au moment de l'achat puisqu'il est encore plus cher (voire même impossible) de le changer plus tard. Discutez-en avec votre avocat avant de signer un contrat.

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