Premier Achat

Comment financer l'achat de votre propriété

Avec le boom du logement de ces dernières années, il est devenu plus difficile d'accéder à sa première propriété, et l'âge moyen de la première acquisition est passé à 34 ans contre moins de 27 ans il y a un peu moins d'une décennie.

Les habitants des campagnes ainsi que des villes très prisées des vacanciers, ont souvent été forcés de changer de localité pour s'acheter une maison. Plusieurs villages (surtout sur la cote sud de l'Angleterre) meurent (moins de boutiques, plus d'écoles, etc...) du fait de propriétaires ne venant que quelques mois chaque année. Au Pays de Galle, où la hausse des prix à causé une véritable haine contre les Anglais, les agents immobiliers sont poussés à ne vendre qu'aux Gallois. Beaucoup de villages prisés des retraités sont horriblement chers, dans certains endroits les ' incomers' (ceux possédant une deuxième propriété, retraité, investisseurs ...) occupent jusqu'à 75% de des maisons du village signifiant que ce dernier devient une ville fantôme hors saison.

Options de financement

Le boom du marché de l'achat pour louer signifie aussi que ceux désirant entrer sur le marché ne peuvent pas surenchérir sur les prix des investisseurs. En automne les prix des maisons au Royaume Uni étaient de six fois le revenu moyen d'un foyer et encore plus à Londres et dans le sud de l'Angleterre. Le prix pour un premier acquéreur fin 2004 était de £75,000 soit presque 117,500€ dans le Nord de l'Angleterre et atteignait £250,000 (325,000 €) à Londres. Ce qui signifie qu’au salaire brut idéal qui doit être multiplié par 3,75 pour obtenir le prix à mettre pour acheter, les acheteurs du Nord de l'Angleterre devraient gagner £20,000/an (30,000€) alors qu'a Londres ce serait £67,000/an (100,000€). Seulement 2% des 3,000 emprunts sont versés pour la première acquisition.

Dans les 6 premiers mois de 2003, le nombre de premières acquisitions a diminuée de plus d'un tiers, pour la même période un an auparavant, et a atteint 1000 acquisitions par jour, le niveau le plus faible depuis 1969 (ils ont été encore plus bas en 2004). Fin des années 90, les premières acquisitions correspondaient à 25% des ventes effectuées, chiffre qui en 2004 a chuté de plus de moitié. Un résultat de cette baisse a été un ralentissement du marché.

Cependant, il y reste des moyens pour accéder à l’achet de sa première propriété:

Certains loueurs fournissent des emprunts spéciaux pour les jeunes diplômé ou actifs (avec des bonnes perspectives d'avenir) et peuvent prêter jusqu'à 5 fois le salaire annuel. Les loueurs peuvent même aller jusqu’à proposer des  MIG sur les emprunts pour les étudiants jusqu'à 95% de leur valeur. Il existe des offres pour les premières acquisitions et des emprunts de 100% de la valeur demandé sont disponibles – certains peuvent même offrir jusqu'à 125% de la somme nécessaire. Les étudiants et jeunes actifs sont également éligibles pour le Graduate Network scheme supporté par la Britannia Building society (www.sharetobuy.com).

Vous pouvez être éligible pour un « self certification hypothèque » ou on vous demandera pas de justifier vos revenus – c'est idéal pour les personnes à leur compte dont les revenus varient ou incluent des commissions. Le risque majeur n'est pas la fraude (c'est une goûte d'eau dans l'océan, par rapport au reste) mais plutôt de se retrouver avec des difficultés de payement et de perdre sa maison!

Mettre en commun vos ressources avec des amis ou de la famille – deux à quatre copropriétaires peuvent s'acheter sans problème une maison (en 2003, the Yorkshire Building Society prêtait jusqu'à trois fois les revenus du principal copropriétaire, deux fois celui du second, et l'équivalent des revenus des autres). Vous pouvez également consulter the Graduate Network scheme (www.sharetobuy.com) pour les jeunes actifs. Les copropriétaires n'ont pas besoin d'avoir de parts égales. Celles-ci peuvent être proportionnelles aux dépôts faits et aux remboursements. Le pourcentage détenu par chaque copropriétaire doit être inscrit sur le titre de propriété et les copropriétaires doivent être enregistrés comme 'tenants in common' au lieu de 'joint tenants'. Vous aurez besoin d'une 'déclaration of trust'. Si une des personnes souhaite vendre, les autres ont une option pour racheter ses parts – sinon la propriété devra être revendue.

Réduisez le remboursement de votre emprunt en prenant un lodger (un locataire). Pour faciliter le remboursement vous pouvez libérer une chambre, ce qui est sans taxe si la location ne coûte pas plus de £4,250 par an (£350/ mois 530€ environ).

 Obtenir une caution (par exemple vos parents) qui garantiraient le remboursement de votre emprunt. Cependant, ce type d'emprunt est difficile à obtenir et nécessite souvent un dépôt de 25% de la somme nécessaire. Bien entendu il existe des prêteurs qui ne demandent pas des hypothèques aussi importantes (essayez Northern Rock ou Scottish Widows). Scottish Widows demande seulement aux parents de garantir la part de l'emprunt qui n'est pas couverte par les revenus de leur enfant. Les parents doivent avoir au moins 30% d'équité dans leur propre maison pour être caution, et peuvent être libérés de leurs obligations de caution dès que leur enfant peut être capable de gérer le remboursement seul.

Vérifiez si vous êtes éligible pour une copropriété, offerte par des associations d'aide au logement. Ce sont des associations à but non lucratif, crées pour permettre à ceux qui disposent de revenus modestes (mais suffisant pour ne pas être pris en charge par la ville) d'accéder à la propriété. Certaines personnes sont prioritaires comme les membres du NHS, les enseignants, et celles qui habitent en logement sociaux. La majorité des offres proposent de payer une partie et de louer le reste à l'association. Vous pourrez, par la suite acheter la part restante. Pour trouver l'association la plus proche, contactez the Tenant Services Authority (Tel. 020-7292 4400, www.tenantservicesauthority.org ), Housing Mobility Exchange (Tel. 020-7963 0200, www.homes.org.uk/HMSinfo.htm) ou la mairie.

The Housing Corporation (voir ci-dessus) offre un ‘ starter home’ scheme dans lequel des fonctionnaires à Londres peuvent emprunter jusqu'à 30% (jusqu'à £35,000) du prix d'une maison. Un plan identique est proposé par Key Homebuy (www.keyhomebuy.com), qui prête jusqu'a £50,000. Les prêts sont sans intérêts et vous n'avez pas besoin de les payer tant que vous n'avez pas vendu votre maison. Un nouveau plan de Key Working Living (KWL) a été introduit en Avril 2004 pour les travailleurs à Londres, dans le Sud Est et l'Est de l'Angleterre. Pour plus d'informations consultez le site de l'Office of the Deputy Prime Ministère (www.opdm.gov.uk et cliquez sur ‘housing’).

 Self-build shared ownership (construire soi même sa copropriété) est un plan (généralement initié par la collectivité) qui implique d'aider à construire votre maison. On vous demande d'aider pour environ 25 heures par semaine, généralement en soirée et les Week-ends. On ne vous demande pas de compétences en construction (si vous en avez c'est mieux). A la fin du projet vous posséderez un pourcentage de la propriété et vous paierez un loyer sur le reste, avec une option pour racheter le solde. Pour plus d'informations contactez Community Self-Build Agency (Tel. 020-7415 7092, www.communityselfbuildagency.org.uk) ou the Walter Segal Self-Build Trust (Tel. 01892-614300, www.segalselfbuild.co.uk). Attention, cette option, ne sera pas la plus facile car vous devez vous investir à fond et fournir beaucoup de travail.

 Acheter un terrain et construire votre maison, peut également être un moyen pas trop cher pour accéder à la propriété.

 Autres possibilités

Aller dans une zone ou le prix du m² est moins cher vous permettra également d’accéder à la propriété (Property ladder).

Essayez de trouver un vendeur qui vous vendra moins de 100% de la propriété, par exemple en automne 2004 Bellway Homes proposait aux acheteurs de n’acheter que 75% de l’habitation. Et non, vous n'aurez pas à partager la maison, le reste sera payable lorsque vous vendrez la maison ou que vous réemprunterez. Ce schéma, risque de devenir populaire.

Si vous en êtes à votre première acquisition vous aurez sûrement des compromis à faire pour accéder à la propriété - Sinon vous ne pourrez sûrement jamais vous payer votre « home sweet home ».

 Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) » 


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