Eviter les problèmes

Comment éviter les pires pièges.

Acheter une propriété peut être un risque et vous devez prendre votre décision de manière précise afin d’éviter les problèmes majeurs que tout le monde rencontre en essayant d'acheter.

Les problèmes les plus communs sont les suivants:

Mauvais endroit

Acheter au mauvais endroit est le résultat flagrant du manque de préparation. C'est acheter dans une zone qui ne convient pas à votre famille (mauvaises écoles, pas de transport public...) Acheter dans une zone ou les prix baissent, ou dans la mauvaise rue. Si possibles essayez de louer dans les environs avant d'acheter, si le coin est désagréable vous pourrez facilement changer.

Payer trop cher

C'est encore le résultat d'une mauvaise préparation, et trop de précipitation. Si vous n'êtes pas sûr de ce que vaut réellement une propriété faites la évaluer par un professionnel.

Chains

Les 'chains', chaînes, sont la hantise de tout acheteur. Il s'agit d'un système idiot, puéril, sur lequel vous risquez de pester. En effet, en Angleterre et au Pays de Galle, que l'on soit acheteur ou vendeur on peut se retirer de la transaction sans payer de pénalité (en Ecosse lorsqu'une offre à été accepté elle lie les deux parties de manière légale). Le problème des chaînes est que cela fonctionne sur le système : j'achète la maison de Bill, qui lui ne me vendra que s'il peut acheter la maison des Martins, qui eux avant de vendre doivent trouver la maison des Williams... Beaucoup de si vous direz vous, c'est là qu'est le problème si un des maillons de la chaîne venait à rompre, par exemple quelqu'un achète la maison des Williams, les Martins n'achèteront pas et ne vendront donc pas, et au final, votre offre est annulée. C'est un système très fragile, qui peut exister du fait que l'on peut décider de se retirer de la transaction quand on veut, sans rien payer.

Vous pouvez éviter les chaînes en faisant les choses suivantes:

La plus part des maisons en vente font parties d'une chaîne de vendeurs acheteurs – entre 7 et 8 en général – Et un seul à besoin de rompre (ce qui est souvent le cas) pour casser une série de ventes.

Si quelqu'un sort de la chaîne, il est très probable que cela retarde la vente de votre propriété ou l'achat d'une autre. Si votre achat à l'air d'être menacé, vous n'avez qu’à prier et espérer que le vendeur trouve un autre acheteur rapidement. Cependant, si cela arrive, il y a des chances que vous perdiez la maison et que vous recommenciez de zéro. Vous pourrez peut être obtenir un 'bridging loan' qui vous permettra de continuer, mais c'est risqué et cher. Si vous avez déjà vendu votre maison, et que vous avez perdu celle que vous vouliez acheter, à cause de la rupture d'un maillon, louer est la meilleure solution en attendant de trouver une nouvelle maison.

Gazumping

Dans un marché de libre concurrence, le gazumping – c'est quand le vendeur accepte une offre d'un acheteur potentiel et vend à un autre pour plus- c’est courant mais pas illégal. Lorsque vous achetez une maison déjà utilisée (vous ne pouvez pas être gazumpé en achetant une nouvelle maison si vous avez fait un dépôt) en Angleterre, Pays de Galle et Ulster, les acheteurs potentiels font une offre qui est sujette à une étude et un contrat. (Il n'y a presque pas de Gazumping en Ecosse, étant donné qu'aucune des parties ne peut se retirer d’une offre sans pénalité). Chaque partie peut se retirer de la vente avant l'échange des contrats – moment ou la vente est légale – ce qui est en général 12 semaines après l'acceptation de l'offre. Dans un marché concurrentiel vos chances de vous faire gazumper sont hautes et on pense que 1/7 des transactions échouent de ce fait.

Tip: Le Gazumping est tellement courant que vous pouvez prendre une assurance pour vous en protéger, après avoir payé pour une étude et des frais légaux!

Les vendeurs et les agents immobiliers ne mettent pas une propriété sur le marché lorsqu'une offre à été acceptée, parce que l'acheteur potentiel peut changer d'idée ou mettre longtemps à payer. Malgré cela l'agent peut vous accorder de ne pas montrer la propriété à d'autres acheteurs potentiels, ceci en échange de votre accord pour l'offre.

Cependant, les agents sont obligés par la loi de dire aux vendeurs les offres sur une propriété, lorsqu'une offre a été acceptée et la propriété retirée du marché. Par exemple, quelqu'un ayant déjà visité la propriété fait une offre, l'agent doit en informer le vendeur. Ne le prenez pas personnellement si le vendeur a une offre meilleure que la votre et vous demande de proposer autant ou mieux – si vous voulez vraiment cette propriété vous devrez ravaler votre fierté (environ 30% des offres acceptées ne sont pas signées).

Vous pouvez réduire vos chances d'être gazumpé en échangeant les contrats le plus rapidement possible, ou en signant un 'lock-out agreement', vous donnant le droit exclusif d'acheter pendant un certain nombre de semaines. A cause de la peur de se faire gazumpé certains acheteurs acceptent d'acheter plusieurs maisons, ce qui les oblige parfois à devoir se retirer de l'acquisition de certaines (le problème de la chaîne).

Les vendeurs annulent souvent les ventes avant l'échange des contrats et peuvent mettre une propriété hors du marché s’ils pensent obtenir un meilleur prix plus tard. Pour essayer de limiter le gazumping certains agents insistent pour que les vendeurs signent un accord précisant que les futures offres reçues après l'accord d'une offre doivent être refusées.

Pour éviter le gazumpin, le système américain qui permet la signature du contrat le même jour que l'accord est conclu à été introduit par quelques avocats. Beaucoup de britanniques sont d'accord pour dire que le système actuel est immoral, avec à la fois l'acheteur et le vendeur capable de renier un accord en toute impunité, quelque jours avant la signature des contrats (et après qu'un acheteur potentiel ait payé des centaines, ou même des milliers de livres en frais légaux et d'étude.

Depuis 2007, les vendeurs doivent fournir un 'home information pack’ pour un coût de £400 à £800 avant de mettre leur maison sur le marché. Cela inclut une étude, les titres de propriété, le détail des garanties, les modifications possibles, ... On pense que ceci réduira le risque de gazumping, mais sans une pénalité financière (comme un dépôt, chose courante dans de nombreux pays) il est très peu probable que le gazumping soit éradiqué, particulièrement lorsque certains acheteurs sont prêt à payer plus que le prix demandé, et payer en 'cash' dans un marché saturé.

Gazundering

Gazundering est le terme utilisé lorsqu'un acheteur potentiel menace de se retirer de la vente à la dernière minute, sauf si le prix est revu à la baisse (cela ne peut arriver qu'au Royaume Uni, sauf Ecosse, ou le dépôt n'existe pas, ainsi que les pénalités de retrait). Souvent le vendeur s'est arrangé pour acheter une nouvelle maison et est forcé de devoir faire la vente (principe de la chaîne, sur lequel le gazunderer compte). Bien que rare le Gazundering est plus fréquent sur le marché des appartements ou les prix sont fixes ou en baisses et les vendeurs anxieux de vendre. Attention, les Britanniques apprécient très peu ce genre de coup bas, et vous mettront des battons dans les roues. Ils n'hésiteront pas à vous supprimer certaines choses pour vous faire regretter votre idée. Certains vident la maison de tout son mobilier, de la moquette, et tout ce qui n'est pas inclus dans la vente. Un vendeur à même fait détruire son court de tennis suis à un gazundering.

Rénovation

Si vous voulez acheter une propriété qui requiert une rénovation ou prévoyez de faire de gros changements sur la structure, faites en sorte d'avoir une estimation précise des coûts.

Planning Permission, Permis

Si vous comptez effectuer des changements sur une habitation, comme la construction d'une extension, vérifiez si c'est possible d'obtenir les permis nécessaires.

Surveys, Etudes

Une étude est souvent nécessaire surtout si vous achetez une vieille habitation ou une propriété avec un grand terrain.

Conseils juridiques

Votre avocat ou conveyanger s'occupera des recherches nécessaires concernant les problèmes de possession, dettes, droit de passage, utilisation de la terre avant de construire et les constructions prévues dans le secteur.

Les questions doivent être faites pour être sûr que le vendeur a un titre de propriété et pas de dettes sur la propriété. Votre avocat doit vérifier si la personne vendant est le seul possesseur de la propriété et a le droit de vendre. Il est arrivé qu'un époux vende la maison sans prévenir sa conjointe, imite sa signature et disparaisse rapidement, et vous vous retrouvez avec la moitié d'une maison. Il est également important de faire vérifier si la propriété possède des documents aux normes, et si des modifications sont possibles.

Contrats & Clauses

Si la vente d'une propriété est dépendante de quelque chose que vous ne contrôlez pas comme la vente de votre bien (chaîne) ou que vous achetiez des objets en plus (comme des tapis, moquettes et meubles) avec la propriété, ils doivent être inclus dans le contrat.

Emprunts

C'est important de ne pas prendre un emprunt trop important car si les taux d'intérêts augmentent et que les prix de l'immobilier baissent vous risquez de vous retrouver avec une équité négative (ou votre prêt coûte plus que votre propriété). Même pire, vous pourriez ne pas payer l'emprunt et voir votre maison saisie par votre prêteur (c'est arrivé à des centaines de milliers de familles dans les années 1990).

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »


www.justlanded.com © 2003-2020 Just Landed