Estimations et études

Inspections, évaluations et rapports sur la structure

Avant de faire une offre en Ecosse ou signer le contrat dans le reste du Royaume, il est important d'avoir une évaluation, bien que la moitié des acheteurs se contente d'une simple estimation.

Ceci peut être extrêmement risqué, particulièrement lorsque vous savez qu'une propriété sur 5 (20% quand même) a des problèmes majeurs (infection par la moisissure, les insectes ou autres). Bien que les défauts soient plus courants dans les vieux bâtiments, mais on peu en trouver dans des propriétés de moins de 10 ans, c'est une fausse économie et un véritable coup de poker d'acheter dans avoir faire analyser son acquisition.

Si une étude révèle des problèmes, vous pouvez les utiliser pour négocier le prix de la propriété. Un vendeur n'est pas obligé d'informer les acheteurs des défauts existants. Il existe un projet demandant de faire une étude pour le ‘home information pack’ pour accélérer le processus de vente et réduire le gazumping.

Les inspections

Il y a trois niveaux d'inspections faites par les cabinets d'études: une estimation, un 'homebuyer report' et un rapport complet (décrit en détails plus loin). Celui que vous prendrez dépendra de l'âge et du type de propriété que vous achetez. Si c'est une maison récente de construction classique, une évaluation suffira si elle est encore couverte par la garantie.

Cependant si vous doutez de l'état du bâtiment vous devriez faire une analyse plus approfondie, surtout si il a plus de 50 ans. Une vieille bâtisse peut avoir des problèmes de moisissure, de termites ou autres infections, un toit qui fuit, des montants de fenêtres pourris, des fissures liées au gel sur les fenêtres, un affaissement, des tuyaux endommagés et une isolation faible. Si des modifications comme de nouvelles fenêtres, un chauffage central, de la plomberie sont nécessaires, cela doit être pris en compte (via une déduction) sur le prix.

Les analyses doivent être effectuées par un expert reconnu, qui doit être un membre du Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), qui comprend maintenant the Institute of Surveyors and Valuers (ISVA), et the Royal Institute of Chartered Surveyors in Scotland (RICSS). Les membres de ces organisations ont des assurances professionnelles, ce qui signifie que vous pouvez les poursuivre sans crainte en cas de mauvais travail! Mais dans leur grande majorité, ils ont des certifications Iso 9002, une vérification indépendante de la qualité de leurs services.

Tip: En Ecosse faites faire l'expertise ou l'étude avant de faire l'offre, ce qui vous aidera pour savoir combien proposer.

Mettez vos instructions par écrit et tout ce que vous souhaitez voir inspecté, plus les détails des futurs travaux. Vérifiez ce que vous allez en avoir pour votre argent, et obtenez une estimation incluant la TVA et tous les frais. Il est important de trouver un expert en qui vous avez confiance pour faire un excellent travail. Une inspection peut être limitée à quelques points, ou à un seul système comme la plomberie. Si vous voulez une inspection d'une propriété plus particulière comme une maison en toit de chaume, il vous vaudra trouver un expert dans ce domaine.

Estimation des propriétés

Les prêteurs insistent pour avoir une estimation avant d'accorder un prêt, en général il s'agit de vérifier que la propriété est bien estimée. L'estimation prend en compte l'âge du bâtiment, sa condition, sa zone et le prix des propriétés environnantes. Bien que cela ne soit pas fait par un expert qualifié, c'est plus une vérification qu'une expertise.

Si vous obtenez un prêt pour acheter une maison, votre prêteur doit évaluer le fait que la propriété fournit une garantie hypothécaire suffisante et il demandera une évaluation indépendante, que vous paierez (que vous achetiez ou non).

C'est jouer à la roulette russe de se baser sur un valuation report, qui ne garantie pas l'état de la propriété. Vous pourrez sûrement combiner un 'home buyer report' ou une analyse complète de la structure de la maison avec l'évaluation de votre prêteur, ce qui devrait vous faire économiser de l'argent, bien que vous puissiez préférer un expert que l'on vous a recommandé ou que vous avez déjà utilisé.

Si l'estimation de votre prêteur est moins importante que le prix demandé, vous risquez de devoir vous retirer de la transaction, si vous ne pouvez pas obtenir une réduction.

'Homebuyer Report'

Un 'homebuyer report' (ou 'homebuyer survey and valuation report/HSV) est un rapport concis sur l'état de la propriété avec son évaluation. On peut même avoir une évaluation pour l'emprunt, qui inclut la valeur actuelle sur le marché, et les possibilités de vente future. Les défauts principaux seront mentionnés, avec des recommandations sur les choses à vérifier.

La propriété sera inspectée la ou elle sera facilement accessible, et aucun test ne sera effectué sur la plomberie, le chauffage, l’électricité ou le système de drainage...

Il est recommandé pour les maisons classiques et les appartements qui sont dans un état apparemment convenable. Il n'est pas vraiment révélateur sur les grandes maisons de plus de 2,000 ft² (environ 200m²), et les propriétés anciennes d'avant 1940 ainsi que sur les bâtiments convertis.

Gardez en tête qu'un 'homebuyer report' n'est pas moins cher qu'une expertise complète et de ce fait, sauf si vous avez de bonnes raisons, ne le préférez pas forcément à l'analyse complète.

Si vous combinez un homebuyer report avec une estimation du prêteur, qui vous est remboursée, vous ne paierez que la différence entre le coût de l'estimation et le homebuyer report. Le coût d'un homebuyer report varie en fonction de la valeur, de l'âge et de l'état d'une propriété.

Full Structural (ou Building) Surveys, expertise complète

Environ une propriété sur quatre est soumise à une expertise complète qui est souvent faite en fonction de la demande personnelle, et correspond aux habitations de grandes tailles, anciennes (plus de 50 ans), et qui ne seraient pas bien expertisées par un homebuyer report. Cela inclut les bâtiments de plus de trois étages, les maisons en chaumes ou en bois, et l'agrandissement de la propriété actuelle.

Beaucoup de personnes retardent l'expertise complète jusqu'a ce que les deux parties soient prêtes à signer les contrats, étant donné qu'il serait trop cher d'en faire une par maison visitée. L'expert examinera tout ce qui est raisonnablement visible, en plus de vous faire un rapport sur la construction et les conditions de la propriété. Une analyse de cette importance vous informe de l'état de tout le bâtiment, dont, les fondations, toits, murs et bois, plomberie, chauffage et le reste de ce que vous voulez voir inspecté.

Limites de l'expertise

Demandez à l'expert ce que son expertise inclue, et encore plus important, ce qui ne sera pas expertisé. Vous devrez sûrement payer plus pour inclure certains tests et vérifications, comme un rapport écologique et une efficacité énergétique. L'expert vous conseillera sur le coût des réparations et la faisabilité des améliorations et extensions que vous pensez faire. Bien que plus complet, cette expertise laissera encore certaines zones impossibles à pénétrer (à moins que l'on vous laisse détruire quelques murs).

Si vous voulez une étude détaillée, vérifiez que le vendeur laisse votre expert accéder librement à la maison. Comme l'accès aux combles, l'autorisation de regarder sous la moquette. Vous recevrez un rapport écrit de l'état de la propriété, et les problèmes que vous pourriez rencontrer dans le futur. Certains experts vous laisseront les accompagner et peuvent fournir des photos/ vidéos de leurs trouvailles en plus du rapport écrit.

Il est important de savoir sur quel type de sol votre maison à été construite, les éventuelles utilisations précédentes, certaines habitations ont été construites sur des anciens site chimiques. Vérifiez le sol et s'il y a des galeries dessous (mines, grottes ou dépôt de munitions...). Beaucoup de maisons au Royaume Uni sont fabriquées sur de la craie, qui a tendance à s'assécher en se contractant lors de fortes chaleurs, provoquant des fissures importantes (dues à des fondations mal conçues). Certaines fissures n'étant pas visibles à l'oeil nu, seule une expertise poussées pourra vous rassurer Vérifiez que les termites et autres nuisibles sont absent des murs. Votre expert doit faire mention des arbres pouvant avoir causé (ou risquant de causer) des dommages, avec leurs racines, ou en asséchant le sol, provoquant un affaissement.

Le coût d'une expertise complète dépend de la valeur, taille, âge et condition d'une propriété, et peut varier de manière considérable. Vous devriez essayer d'obtenir quelques devis afin de négocier.

Condition

Certaines fois l'évaluation ou l'expertise montre que la propriété est dans un mauvais état, ou qu'il y a des défauts importants, ou des problèmes comme des termites... Si ces conditions ne sont pas déjà répercutées sur le prix, vous devez négocier une réduction couvrant les réparations. Si cette propriété à besoin de travaux essayez d'obtenir un devis écrit d'un réparateur local.

Un prêteur pourra refuser de fournir un emprunt sur une propriété en mauvais état, et peut insister pour que certains travaux soient effectués avant que l'emprunt ne soit accepté.

Ne soyez pas effrayés par les problèmes mis à jour par l'expertise, mais regardez le coût des réparations. Beaucoup d'acheteurs potentiels sont effrayés par le fait de faire des réparations, et de ce fait vous pouvez négocier une bonne réduction pour les travaux. Si une propriété a besoin d'être rénovée, demandez à un architecte d'inspecter la maison et de vous faire un devis, que vous majorerez de 25% par mesure de précaution. Si vous achetez pour revendre après avoir effectué des travaux, renseigniez vous sur le coût de ces derniers et la valeur qu'ils feront gagner à la propriété. De ce fait vous saurez s'ils méritent d'êtres fait ou non.

Acheter des terrains

En achetant à la campagne vous pourrez à avoir la possibilité de négocier la surface du terrain. Si vous achetez une propriété avec un grand terrain, ou faisant partie d'un grand terrain possédé par le vendeur, les frontières doivent être redessinées. Vous devrez faire appel à un expert pour mesurer le terrain et faire un nouveau plan, qui sera enregistré au Land Registry. Vous devriez également vérifier au Land Registry à quoi le terrain peut être utilisé et s'il y à des droits de passage.

Plaintes

Ayez à l'esprit que beaucoup d'experts oublient des problèmes ou ne les voient pas ou en ajoutent, et conseillent des travaux non nécessaires. Beaucoup d'études sont avec de nombreuses clauses limitant la responsabilité de l'expert.

Tip: Si votre nouvelle maison  à un problème comme de la moisissure ou des termites, que votre 'expert' n'as pas vu, vous pouvez le poursuivre pour les dommages, et gagner – surtout si vous lui avez demandé par écrit de vérifier cela en particulier. Les instructions écrites sont facilement recevables en cas de fautes.

Les plaintes doivent être transmises en premier lieu à votre expert ou son organisation professionnelle. Les membres du RICS ont un système de règlement des conflits en interne.

Cet article est extrait de  « Buying, selling & letting property (UK) »


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