Wanneer je een eigendom in Spanje koopt komen er heel wat kosten bij kijken. Deze kosten bedragen ongeveer 10% van de aankoopprijs wat hoger is dan in vele andere Europese landen. De kosten zijn een beetje hoger (vb. plus 1 of 1,5%) bij nieuwe eigendommen dan bij tweedehands woningen.
De meeste kosten zijn gebaseerd op de waarde van de eigendom die traditioneel veel lager lag dan de actuele prijs. Onder de wet van openbare kosten (Ley de Tasas, 1989) is het hoe dan ook niet langer mogelijk om een erg laag cijfer aan te geven. Bovendien staan er strenge straffen op de onderwaardering. De lokale regering houden tabellen bij voor het berekenen van de huidige fiscale waarde van de eigendommen (valor catastral) en het is deze prijs (of actuele prijs die men betaalt) die zou moeten aangegeven worden.
Als je echter een koopje aangeboden krijgt zou het verstandig zijn om de marktwaarde eerder aan te geven dan de betaalde prijs! In ieder geval kunnen de belasting regelgeving (Agencia Tributaria) de waarde van het goed herschatten om taks redenen. Algemeen zou het cijfer in de verkoopakte rond 1,6 keer meer de fiscale waarde moeten zijn (dat een heel stuk onder de actuele verkoopprijs moeten liggen), en in elk geval niet minder dan 20% onder de verkoopprijs.
Als de regering ontdekt dat de aangegeven waarde lager is dan hun waardering kunnen ze een bijkomende last heffen van 6% op het verschil, plus administratie lasten. Als de aangegeven waarde in de verkoopakte (escritura) lager is dan 12000 euro of 20% lager dan de actuele marktwaarde, kan de koper belastingen worden aangerekend op het verschil tussen de aangegeven waarde en de geschatte waarde van de regering, alsof het een geschenk was.
Als je de waarde van het vastgoed bij 50% lager schat dan de officiële waarde, heeft de regering ook het recht om de eigendom te kopen binnen de 2 jaar aan een ondergewaardeerde prijs.
Inspecties of aangegeven waarden (hoja de valoración) zijn veelvoorkomend vandaag en het is dan ook riskant om te lage aangiftes te doen. Men kan van 4 tot 6 maand na de datum van aankoop herwaarderingen uitoefenen. Als een eigendom geherwaardeerd wordt moet het document van de herwaardering de naam van de architect of de schatter bevatten die de waardering heeft uitgevoerd en de reden van verhoging. Indien je niet akkoord gaat met de waardering kan een protest indienen,
dat binnen een beperkte periode moet gedaan zijn (gewoonlijk een maand).
De kosten bij het kopen van een eigendom in Spanje omvatten de volgende:
De meeste taksen zijn voor de koper, behalve de landtaksen (plus valía) en de kosten voor de vastgoedmakelaar. Desalniettemin kan een contract weergeven dat de koper aansprakelijk is voor alle kosten (todos los gastos), inclusief de 'plus valía'. Dit is wettelijk op voorwaarde dat de verkoper akkoord gaat aangezien de wet zegt dat de uitgaven verdeeld worden wanneer ze niet in het contract weergegeven zijn. Wie er wat betaalt van de kosten is vaak een zaak van onderhandeling. Wees steeds op de hoogte van wat de kosten zijn voor je een contract tekent.
Kopers van tweedehands woningen moeten taksen betalen voor verplaatsing (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales/ITP) of een zeker percentage. De variatie van het percentage hangt af van de regio waar de eigendom gesitueerd is, vb. 6% in het Baskenland en Navarra, 6,5% in de Canarische eilanden en 7% in de overige regio's. De meeste regio's voorzien een vermindering in ITP voor inwoners die voor het eerst een woning kopen (vb. in Andalusië, eerste kopers onder de 35 jaar die hun woning kopen betalen 3,5% i.p.v. 7%, in Catalonië, kopers onder de 32 jaar met een jaarlijks inkomen onder de 130000 euro betalen 5% en in Madrid, kopers van oudere woningen in het centrum onder de 90m2 betalen een verlaagd tarief), families met 3 of meer kinderen met een handicap.
Er wordt Belasting over de Toegevoegde Waarde (Impuesto sobre el Valor Añadido/IVA) van 7% (4,5% in de Canarische eilanden) aangerekend op nieuwe woningen die voor het eerst gekocht worden van een projectontwikkelaar of een bouwondernemer (ook een garage of een zwembad dat tegelijkertijd gebouwd wordt). De IVA bedraagt 16% op bouwland (terreno urbanizable) zonder dringende plannen om een woning te bouwen en 7% op landbouwgrond (terreno rústico). De IVA bedraagt ook 16% op het maken van een zwembad en andere sportfaciliteiten (vb. tennisveld) dat niet tegelijkertijd gebouwd is met de woning.
Er is een taks op wettelijke aktes (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados/AJD) van 0,5% in het Baskenland en Navarra, 0,75% in de Canarische eilanden en 1% in de overige regio's. Deze taks wordt geheffen op nieuwe eigendommen en is betaalbaar plus VAT (zie hierboven). Sommige regio's (vb. Galicië en Murcia) verminderen AJD voor mensen die voor het eerst kopen.
Landtaks (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) of 'plus valía' is een gemeentelijke belasting op de stijging van de waarde van het land (uigezonderd bepaalde gebouwen), sinds de laatste verandering in het eigenaarschap. Deze taks wordt traditioneel betaald door de verkoper aangezien hij diegene is die winst maakt, hoewel het in sommige gebieden de koper is die de taks betaalt. Het bedrag van de belasting hangt af van de bevolking in de gemeente waar de grond gelegen is en het aantal jaar dat de verkoper het land bezit, en geen relatie heeft met betreffende de waarde van de gebouwen op de grond. De 'plus valía' is laag op moderne woningbouw zoals appartementen en stadshuisjes in stedelijke gebieden, waar de waarde van het land toegenomen is sinds de woning gebouwd is en weinig land betrokken is.
De taks kan hoog oplopen als je een groot stuk grond koopt, of een openstaande bebouwing van een paar hectaren en een stuk bouwgrond dat onveranderd is gebleven binnen de 10 jaar. Het bedrag van de belastingen is moeilijk in te schatten aangezien de belastingen kunnen variëren. Als je echter onderworpen bent aan 'plus valía' kan je voor je het contract tekent te weten komen hoeveel je zult moeten betalen door een aanvraag te doen aan het lokale belastingsloket (recaudación municipal). De meeste projectontwikkelaars van nieuwe eigendommen dringen er op aan om de 'plus valía' te betalen en dit wordt ook in het contract weergegeven, hoewel er een nieuwe wet in 2006 zal komen dat dit onwettig maakt.
De kosten zijn vastgesteld door de wet en ze zijn gebaseerd op een variabele tabel dat afhankelijk is van de verkoopprijs, behalve wanneer de akte er geen voorzien (wanneer de eigendom bv. een geschenk is). De kosten lopen meestal van 320 euro tot 700 euro. Als je een stuk grond koopt dien je de kosten te betalen voor 2 aktes, 1 voor de grond en 1 voor het gebouw.
Wettelijke kosten voor het transport, inbegrepen in de verkoopprijs, bedragen meestal rond 1 à 1,5 percent van de aankoopprijs voor een gemiddelde woning. De eigenlijke kost hangt af van het werk, hoewel er gewoonlijk een minimum bedrag is, vb.; 1000 euro. Bij dure eigendommen kan men onderhandelen. Kosten die schriftelijk en op voorhand moeten overeengekomen worden zijn lager als er een advocaat bij betrokken is. Wettelijke kosten moet je pas betalen als je de laatste ' escritura pública' ontvangen hebt na de registratie bij het geregistreerde vastgoedkantoor (Registro de la Propiedad), hoewel vele advocaten een voorschat vragen (provisión de fondos). Men kan echter kiezen om er een advocaat bij te betrekken en wettelijke kosten te betalen, maar het is zeker aangeraden.
Deze kosten bedragen meestal tussen 180 euro en 500 euro, hoewel het eerste bedrag vaak te hoog geschat wordt zodat je uiteindelijk een kleine terugbetaling ontvangt.
Als je een schatter aanstelt om de woning of bouwgrond te laten schatten hangt de kost af van het soort onderzoek, bepaalde eisen en de waarde van de eigendom of grond. De kosten liggen tussen 500 euro en 2000 euro.
De kosten voor de vastgoedmakelaar bedragen tussen de 5 en 10% (tot 35 % in stedelijke gebieden) van de verkoopprijs. Deze kosten hangen af van de kosten van de eigendom en het type contract en ze worden betaald door de verkoper. Ze kunnen ook betaald worden door de koper. Agenten voegen vaak hun kosten toe aan de prijs vereist door de verkoper. Daarom komt het wel eens voor dat er geadverteerd wordt voor dezelfde eigendom door vele agenten en verschillende prijzen.
Als je een nieuwe woning koop moet je gewoonlijk betalen voor elektriciteit, gas en water en de installaties van meters. Het best vraag je aan de bouwheer of projectontwikkelaar om de verbindingskosten schriftelijk te voorzien. Bij tweedehands woningen zul je waarschijnlijk moeten betalen voor nieuwe contract, voor water in het bijzonder.
Bovenop de kosten geassocieerd met het kopen van een woning moet je ook de lopende kosten in acht nemen. Deze omvatten de lokale eigendomstaksen (gemeente); jaarlijkse vermogensbelastingen, inkomensbelastingen op verhuurinkomsten en taksen op een belastingsconsulent; taksen op vuilnis; gemeentelasten voor de gemeentelijke eigendom; tuin- en zwembad onderhoud (voor een private villa); gebouw- en inboedelverzekering; taksen voor voorzieningen (elektriciteit, gas, telefoon, water); kosten voor een conciërge als je een huis leeg laat staan of als je het verhuurt. De jaarlijkse lopende kosten bedragen rond 2 tot 4% van de eigendomskost.