Dit artikel geeft de procedure bij de aankoop van een woning in Spanje in detail weer. Het is aanbevolen om een advocaat aan te stellen vooraleer je iets betaalt en, indien nodig, kan je een controle laten uitvoeren op een woning dat je wilt kopen.
Eigendomsoverdracht is de wettelijke term voor de papierverwerking dat komt kijken bij het kopen en verkopen van een eigendom. De term staat ook voor het overdragen van de koopakte (escritura) – ook gekend als de eigendomsakte of gewoon akte. Sommige aspecten van de eigendomsoverdracht in Spanje kunnen alleen maar uitgevoerd worden a.d.h.v. een notaris (notario) zoals; het opmaken van de akte en getuige zijn bij het tekenen van de akte. De notaris vertegenwoordigt de regering en één van zijn belangrijkste taken zijn ervoor zorgen dat de belastingen betaalt worden bij de afhandeling van de koop.
Een notaris garandeert echter niet de stiptheid van de bepalingen in het contract. Daarnaast beschermt hij je niet tegen fraude!
Daarom is het essentieel om een advocaat aan te stellen om de volgende controles te laten doen:
Zorg ervoor dat je toelating hebt op plan indien je van plan bent om uitbreidingen te doen, zoals het aanleggen van een zwembad. Sommige wijzingen gebeuren illegaal zonder een vergunning dat kan leiden tot een sloping of zware boetes voor de eigenaar.
Als je een eigendom koopt waar er een opstaande lening is of waar er verschuldigde taksen op zijn heeft de lokale ambtenaar of de kredietgever het recht om de woning in beslag te nemen en ze te verkopen om de schulden weer te betalen. Alle onbetaalde schulden op een woning worden overgenomen door de koper.
Zorg ervoor dat alle schulden betaald zijn voor de akte tekent. Je advocaat zou enmiddellijk een 'nota simple' moeten bekomen voor de afhandeling om ervoor te zorgen dat er geen schulden aan de vorige controle werden toegevoegd. De notaris zal ook een 'nota simple' verkrijgen dat up-to-date is op de dag dat je de akte tekent.
Vele vastgoedmakelaars zullen de bovenstaande controles doen en de informatie doorsturen naar je advocaat. Toch is het aan te raden dat je advocaat nog eens een controle doet.
Als een vastgoedagent je zegt dat de omliggende bouwgrond behoort tot een groene zone, controleer dan bij kantoor voor ruimtelijke ordening of dat werkelijk zo is. Als het voor jou van cruciaal belang is om later niet naast een bouwgrond te leven, vermijd het om een eigendom te kopen met onbezet land ernaast.
De kost voor de eigendomsoverdracht hangt af of je een buitenlandse of Spaanse advocaat aanwerft, of beiden. Als je een buitelandse advocaat aanwerft betaal je 150 euro per uur of meer en extra kosten voor het werk van zijn Spaanse partners en collega's. De kosten mogen gerapporteerd worden als een percentage van de verkoopsprijs, vb. 1 tot 5%, met een minimumkost van 600 euro tot 200 euro.
Voor je een advocaat inhuurt vergelijk je best de kosten en kijk je ook best eens naar de geschreven offertes. Controleer altijd wat er in de prijs inbegrepen is en of het de werkelijke prijs is en niet een vergelijking (een laag basiscijfer kan er bijkomen door duurdere extraatjes). Je advocaat zou het contract altijd moeten controleren alvorens je tekent om te verzekeren dat alles erin staat en correct is, vooral ten opzichte van de nodige voorwaardelijke clausules.
Sinds 1993 is er een notaris nodig om het eigendomsregister te controleren (registro de la propiedad), zoals de naam van de aktehouder, de beschrijving en of er kosten zijn of bezwaren van de woning, niet langer dan 4 dagen voor het tekenen van de akte. Deze informatie moet in de akte worden opgenomen.
Sommige notarissen proberen zich echter van hun verplichtingen te ontdoen door een verlossingsclausule te voorzien in de akte. Deze clausule geeft aan dat de koper akkoord gaat met het feit dat de notaris niet verantwoordelijk is als er kosten zijn voor eigendom na de aankoop. Dit wordt niet aan de koper uitgelegd en wordt gezien als fraude want als de notaris het zou uitleggen aan de koper, dan zou de koper niet tekenen.
Als er zo'n clausule in de akte staat weiger je best om te tekenen (een goede reden om het contract te laten controleren door een advocaat).
De akte wordt in Spanje gemaakt door een publieke notaris die verantwoordelijk is voor de correctheid van de informatie en dat de aankoopprijs betaald wordt aan de verkoper. Daarbij verklaart de notaris de identiteit van de partijen en is hij getuige bij het ondertekenen van de akte. Hij kan ook voor de nodige registratie zorgen in het lokale eigendomsregister en ontvangt de kosten en belastingen.
De notaris vertegenwoordigt de staat en beschermt de interesses van de koper of de verkoper niet. Hij let op mogelijke valkuilen in het contract en biedt advies (zoals een vastgoedagent bijvoorbeeld doet).
Verwacht niet dat een notaris Engels spreekt of een andere taal dan Spaans (alhoewel er zijn) of dat hij ingewikkelde kwesties inzake het Spaanse vastgoedrecht uitlegt. Jouw advocaat dient te controleren of de notaris zijn werk goed doet.
De eerste fase bij het kopen van een eigendom is meestal het tekenen van een contract (contrato). Je kan bij een notaris gaan om een akte te laten opmaken, ook al heb je geen contract. Dit biedt echter geen veiligheid voor jou, noch voor de verkoper en dit is ook niet veelvoorkomend. Wanneer je iets betaalt is het noodzakelijk om een contract te hebben (zie onderaan).
Een contract kan opgemaakt worden tussen de koper en verkoper, hoewel het niet verstandig is om dit te doen zonder bijstand van een wettelijke expert. De meeste kopers laten hun contract opstellen door een advocaat dat achteraf gestuurd wordt naar de advocaat van de verkoper voor goedkeuring. Sommige vastgoedagenten hebben standaard contracten maar deze verdedigen jouw interesses echter niet. Bovendien is het veiliger om een advocaat aan te stellen.
Er zijn 2 belangrijke types van aankoopcontracten. Een standaard contract is gekend als een privé aankoopcontract (contrato privado de compraventa), dat voor beide partijen bindend is en dat betaling met zich meebrengt (zie onderaan).
Een optioneel contract (contrato de opción de compra) is een koopcontract dat niet bindend is. Je moet meestal wel een bedrag betalen dat je sowieso verliest als je je terugtrekt van de aankoop. Het is ook mogelijk om een 'reservatiecontract' (documento de reserva) te tekenen, waarbij je een klein 'goodwill bedrag' betaalt, vb. van 1000 euro tot 5000 euro, dat gewoonlijk een eigendom verzekert voor een bepaalde periode, vb. 15 dagen voor je het aankoopcontract tekent.
Sommige vastgoedagenten kunnen je onder druk zetten om een goodwill bedrag te betalen om de eigendom van de markt te nemen terwijl je een beslissing neemt. Alhoewel dit een veelvoorkomende praktijk is zou je best geen bedrag betalen tenzij je echt zeker bent dat je de woning zal kopen. Als je je terugtrekt van je aankoopbeslissing, krijg je de borgsom niet meer terug.
Je laat best het contract controleren door een advocaat vooraleer je het ondertekent. De belangrijkste reden is om je interesses veilig te stellen door enkele noodzakelijke voorwaardelijke clausules te voorzien in het contract.
Gewoonlijk betaal je een voorschot (een arras, depósito, fianza en reserva) bij het kopen van een nieuwe of tweedehands woning (niet bij een woning dat nog gebouwd moet worden). Dit voorschot bedraagt 10% wanneer het contract getekend wordt (er kan onderhandeld worden over het bedrag), de balans dat men betaalt bij de afhandeling. Voorschotten worden enkel onder strikte voorwaarden terugbetaald, gelinkd aan voorwaardelijke clausules zoals het niet kunnen bekomen van een hypotheek. Het voorschot kan echter in beslag genomen worden als je de transactie binnen een bepaalde periode niet uitvoert, (vb. 60 of 90 dagen) gespecifieerd in het contract.
Als je je terugtrekt van een koop als alle voorwaarden voldaan zijn zal je niet alleen je voorschot verliezen, maar kan je ook verplicht worden tot het betalen van de commissie voor de vastgoedmakelaar. In sommige gevallen kan de andere partij bij de terugtrekking een schadevergoeding eisen. Zorg er altijd voor dat je de exacte voorwaarden kent inzake de terugbetaling van het voorschot.
Als je een voorschot betaalt, zorg er dan voor dat je het bedrag stort op een aparte rekening en dat het bankafschrift weergeeft dat indien er problemen mochten zijn met de eigendom (wettelijke of andere) het voorschot wordt terugbetaald.
In het algemeen moet een voorschot altijd betaald worden aan de verkoper onder toezicht van je advocaat. Het is echter niet verstandig om een voorschot aan een vastgoedagent te betalen tenzij hij een als garantie gedeponeerde schriftelijke verbintenis heeft.
Er zijn al kwesties van vastgoedagenten geweest die verdwijnen met voorschotten van toekomstige kopers! Betaal nooit een voorschot aan iemand die zich voordoet als een tussenpersoon.
Wanneer je een onvoltooide woning koopt, vb. een woning dat nog gebouwd moet worden of dat al halfgebouwd is, kan je betalingen doen in schijven. Het in schijven betalen kan aanzienlijk variëren en kan bestaan uit 40% voorschot en uit 60% resterende bedrag of een vast bedrijf elke 3 tot 6 maand. Als een eigendom al half betaald is kan de constructeur een hoger beginbedrag vragen, afhankelijk van het stadium van voltooiing.
Het contract bevat het tijdsschema van de voltooiing van de woning, de data van betaling in schijven, de voltooiingsdatum en de straffen voor niet-voltooiing, garanties voor het bouwwerk, details van de verzekeringspolis van de bouwheer (tegen niet-voltooiing) en een kopie van de plannen en ontwerpen. Het vloerplan en de technische specificaties worden getekend door beide partijen om te verzekeren dat de standaar en afmetingen van de constructie samenhangen. Het contract dient ook een clausule te bevatten zodat je tot 10% van de aankoopprijs kan weigeren gedurende 6 tot 12 maanden, als garantie tegen de projectonwikkelaar mocht hij geen fouten rechtzetten in de constructie van de woning.
De afhandeling van elke fase moet schriftelijk verklaard worden door je eigen architect of advocaat voor je betalingen doet. Het is belangrijk te verzekeren dat alle betalingen op tijd gedaan zijn, anders kan je voormalige betalingen verliezen en zo kan de eigendom verkocht worden aan een andere kandidaat.
Het is ook belangrijk dat de bouwer of projectontwikkelaar een verzekeringspolis heeft om jouw investering te beschermen mocht de bouwer failliet gaan alvorens de woning klaar te hebben. Als hij er geen heeft, ga geen verplichtingen aan met deze persoon!
Je geld dient gestort te worden op een speciale rekening. Als de woning niet gezet is tegen de datum dat in het contract staat, krijg je dat bedrag met intrest terug. Je krijgt je geld ook terug als je geen certificaat gekregen hebt dat vermeld dat de bouw instapklaar is (Licencia de Primera Ocupación).
Alle contracten, zowel voor een nieuwe eigendom als voor een bestaande, bevatten een aantal voorwaardelijke clausules (cláusulas abrogatorias). Deze moeten nageleefd worden om de waarde van het contract te verzekeren. Voorwaardelijke clausules hebben voornamelijk te maken met kwesties van de verkoper of koper die uit te hand lopen, hoewel bijna alles waarmee de koper akkoord gaat opgenomen kan worden in het contract. Mochten de voorwaarden niet nageleefd worden, kan het contract worden opgeschort of worden nietig verklaard waarbij het voorschot terugbetaald wordt.
Als je echter niet doorgaat met de aankoop en je bent niet gedekt door een clausule in het contract, kan je voorschot in beslag genomen worden of gedwongen worden toch door te gaan met de aankoop. Als je zaken van de verkoper koopt zoals; tapijten, gordijnen of meubilair die inbegrepen zijn in de aankoopprijs, laat ze dan best toevoegen aan het contract.
Er zijn vele voorwaardelijke clausules mogelijk betreffende verschillende onderwerpen, zoals de volgende:
Bespreek met je advocaat of voorwaardelijke clausules noodzakelijk zijn. Let er op dat de verkoper verantwoordelijk is voor grove verborgen gebreken aan een eigendom vanaf de datum van het tekenen van het contract (alhoewel het geen troost is als je hem niet vind).
Wanneer alle noodzakelijke documenten inzake de aankoop overhandigd zijn aan de notaris, contacteert en vraagt hij jou naar de balans van de aankoopprijs min de voorschot en, indien toepasselijk, het bedrag van de hypotheek. Ook stuurt hij jou een factuur van de erelonen en belastingen, die gewoonlijk binnen de 30 dagen van voltooiing betaald moeten worden (controleer op voorhand). Op hetzelfde tijdstip dient de notaris je ook te voorzien van een schets van de akte (vraag ernaar indien niet). Dit moet volledig zijn en mag geen witte ruimtes bevatten. Als je een contract hebt afgesloten met een advocaat, zal hij verantwoordelijk zijn voor het bovenstaande.
Wanneer je de akte tekent, ga je ermee akkoord het goed te aanvaarden in de huidige staat. Daarom moet je controleren of de eigendom niet beschadigd is vb.; door een storm, vandalen of de vorige eigenaar. Als je beroep doet op een makelaar, vergezelt hij jou bij de controle. Net achter de afhandeling doe je ook altijd best een laatste controle (de woning zou al ontruimd moeten zijn door de vorige eigenaar) om zeker te zijn dat de verkoper niet vertrokken is met iets dat in de prijs was inbegrepen.
Maak een controlelijst van alle voorzieningen in het contract of dat je apart hebt aangekocht, vb. tapijten, verlichting, gordijnen of keukenapparatuur en kijk na of alles in goede staat is. Dit is vooral van belang als het meubilair in het contract inbegrepen is. Zorg er ook voor dat dure artikels niet vervangen werden door tweedehands items. Voorzieningen die er waren bij jou bezoek aan het huis moeten er nog zijn bij de overname, tenzij ander overeengekomen in het contract.
Als je toch iets beschadigd terugvind, hou het bij en dring aan op onmiddellijke vervanging, zoals een prijskorting. In zulke gevallen kan de notaris het tekenen van het contract uitstellen totdat de kwestie geregeld is. De verkoper dient de herstellingen te betalen.
Mocht je niet tevreden zijn met alles, weiger dan om door te gaan met de aankoop aangezien het moeilijk is om achteraf hierop terug te komen. Je kunt best een advocaat raadpleten als het onmogelijk zou zijn om door te gaan met de aankoop.
Afhandeling (of de afsluiting) is de term voor het tekenen van het contract. De datum is gewoonlijk 1 tot 3 maand na het tekenen van het contract, zoals aangegeven in het contract (alhoewel men dat kan verzetten als beide partijen akkoord gaan). De afhandeling omvat het tekenen van het contract, de overdracht van het wettelijke eigenaarschap van een eigendom en de betaling van de balans van de aankoopprijs en andere bijkomende betalingen, zoals de erelonen van de notaris en belastingen (alhoewel deze later mogen betaald worden).
De laatste handeling van de verkoop is het ondertekenen van de akte dat plaats vind in het kantoor van de notaris. Vooraleer de akte is ondertekend controleert de notaris of de voorwaarden in het contract voldaan zijn. Het is vanzelfsprekend dat alle partijen aanwezig zijn wanneer de akte gelezen en getekend wordt, waarbij de notaris getuigd. Elke partij kan echter wel een gevolmachtigde aanstellen (poder especial) om hen te vertegenwoordigen. Dit komt veel voor bij buitenlandse kopers en verkopers en kan geregeld worden door jouw advocaat (de prijs ligt tussen 40 euro en 100 euro). Als een koppel een eigendom koopt in beide namen, kan de vrouw de man volmacht geven (of vice versa). Als de volmacht in Spanje niet gegeven is, moet ze getekend worden en bekrachtigdmet een officiële stempel (apostille) voor een publieke notaris of een Spaanse ambassade in het buiteland. Dit proces is duurder dan het laten uitvoeren in Spanje.
Hou er echter rekening mee dat een toestemming tot volmacht een gevaarlijk document is om te tekenen en in de meeste gevallen is het onnodig. Je kan bijvoorbeeld iemand hebben die je vertegenwoordigt in Spanje als een 'verbale vertegenwoordiger' (representante verbal), waarbij je daarne de vertegenwoordiging bemachtigt bij een Spaanse ambassade in je thuisland of bij een notaris bij je volgende bezoek. De vertegenwoordiging dient echter wel te gebeuren kort na de aankoop. Alle buitenlandse kopers vereisen een 'buitenlands identificatie nummer' (número de identificación de extranjero/ NIE). Dit moet voorgelegd worden bij het tekenen van de akte of binnen de 30 dagen. De notaris leest de akte en de verkoper en koper moeten tekenen om aan te geven dat ze de voorwaarden kennen en ermee akkoord gaan. Als je onvoldoende Spaans kent zou je best een tolk raadplegen. Normaalgezien vertaalt de advocaat de akte, als je er één hebt.
De betaling ( na de aftrek van enkele hypotheken) gebeurt via bankoverschrijving. De meeste mensen kiezen erom te betalen via een bankwissel. Dit betekent ook dat je jouw betaling bezit (een bank kan ze niet verliezen!) en de notaris kan het onmiddellijk bevestigen. Bovendien kan je ook weigeren te betalen als er een probleem zicht stelt op de laatste minuut.
Indien de verkoper en koper dezelfde nationaliteit hebben kunnen ze overeenkomen de rekening te betalen in om het even welke munteenheid. De betaling kan evenwel in het buitenland gebeuren, hoewel het tekenen van de akte moet wachten op de bevestiging van betaling. De akte moet in elk geval de verkoopprijs weergeven en er moeten Spaansen belastingen betaald worden op deze prijs. Wanneer de akte ondertekend wordt moeten de verkoper en koper verklaren dat de betaling uitgevoerd is in de overeengekomen vreemde munt. In dit geval moet de betaling gerealiseerd worden door een onafhankelijke advocaat in het land van de verkoper en koper.
Niet-inwonende kopers hebben niet langer een certificaat nodig van een Spaanse bank waarop staat dat het verschuldigde bedrag werd omgezet in een vreemde munteenheid, hoewel dit moet aangegeven worden aan de Bank van Spanje. Als de verkoper een niet-inwonende is moet de koper 5% van de aankoopprijs weerhouden (als verzekering tegen de mogelijke belastingsaansprakelijkheid van de niet-inwonende) en betalen aan het Spaanse Ministerie van Financiën binnen de 30 dagen na de transactie. Na de betaling en ontvangst van het bewijs geeft de notaris een ongetekende kopie (copia simple) van de akte als bewijs dat jij de nieuwe eigenaar van de woning bent. Ook ontvang je de sleutels! De bijkomende kosten en belastingen dienen betaald te worden binnen de 30 dagen na de afhandeling (er staan straffen op de late betaling).
Wie iets koopt van een niet-inwonende moet 5% van de aankoopprijs weerhouden en betalen aan het Spaanse belastingskantoor binnen de 30 dagen na de transactie. De betaling is een soort garantie tegen een verkoper dat kapitaalwinsten en belastingen weigert te betalen (zoals velen deden vooraleer deze wet werd geïntroduceerd). De koper kan niet vervolgd worden voor vermogenswinstbelasting (CGT) als hij binnen de 30 dagen zijn belastingen betaalt, zelfs als de aansprakelijkheid van de verkoper groter van de afgetrokken 5%.
Als de koper er echter niet in slaagt om de 5% af te trekken en te betalen is hij onderworpen aan de vermogenswinstbelasting en aan bijkomende boetes.
Men moet een aangifte doen via het formulier 211 (Impuestos Sobre la Renta de las Personas Físicas y Sobre Sociedades). Na de betaling van de 5% aan het belastingskantoor moet de koper een kopie van dit formulier aan de verkoper overhandigen. Waar het van toepassing is moet de 5% herbetaald worden binnen de 6 maand na het vervolledigen van de documenten, hoewel het tot 1 jaar kan duren vooraleer verkoper hun geld terugkrijgen. Let er ook op dat wanneer een niet-inwonende een eigendom verkoopt, hij bewijs moet leveren voor de betaling van de vermogens- en inkomenbelastingen voor de vorige 5 jaar vooraleer het bedrag herbetaald wordt.
Wanneer de akte ondertekend werd en de naan van de eigenaar erop staat, wordt het ingediend bij het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en wordt het een escritura pública. Het is van belang om zo snel mogelijk de getekende akte naar het register kantoor te sturen, bij voorkeur op dezelfde dag dat het getekend werd. De notaris doet dit gewoonlijk binnen de 30 dagen na het tekenen en vele faxen een kopie op de dag van tekenen door. Jij of je advocaat kunnen het ook zelf indienen, wat aan te raden is.
Het registreren van een eigendom is de belangrijkste stap bij het kopen van een woning omdat er onbewust extra kosten kunnen bijkomen totdat de eigendom geregistreerd wordt in jouw naam, ook zelfs wanneer je getekend hebt.
Enkel wanneer de akte geregistreerd werd ben je de wettelijke eigenaar van de eigendom. Na de registratie, gewoonlijk 1 tot 3 maanden, wordt de akte teruggegeven aan de notaris of aan jouw advocaat
Eigendom kan geregistreerd worden in één naam; namen van een koppel of gezamenlijke kopers; de namen van de kinderen, of in de naam van een Spaanse of buitenlandse maatschappij (zie onderaan).
Vooraleer je de akte van huis registreert, wees dan bewust van de belasings- en erfenisgevolgen voor diegene zijn naam geregistreerd wordt.
Een eigendom kopen via een bedrijf
Het is mogelijk om Spaanse vermogenswinstbelasting, erfenisbelasting en verplaatsingskosten te vermijden door een eigendom te registeren via een besloten venootschap (die ook kan gehouden worden door een overzeese maatschappij).
Het is van essentieel belang om wettelijk advies de bekomen en de voor- en nadelen in te schatten vooraleer je een eigendom koopt via een bedrijf.
Kopen via een bedrijf kan de moeite waard zijn wanneer er een grote som geïnvesteerd werd (vb. 500000 euro of meer) of wanneer de koper zich bevind in een lastige familie- of erfenissituatiem, vb. een oudere persoon die van plan is om een eigendom te schenken aan een niet-bloedverwant.
Als je een eigendom via een bedrijf koopt kan je verplicht worden tot het betalen van een jaarlijkse belasting van 3% van de geschatte waarde (valor catastral). Het is mogelijk om een vrijstelling te bekomen wanneer de eigendom van een bedrijf is in een land met een dubbele belasting.
Hoewel je beslist om een eigendom te kopen, doe je het best bij de tijd van aankoop, aangezien het duurder is (of zelfs onmogelijk) om het later nog te veranderen. Bespreek de kwestie met je advocaat vooraleer het contract te tekenen.