Zodra je een huis of appartement hebt gevonden om te huren, zul je een huurcontract moeten bespreken en afsluiten. Lees het huurcontract aandachtig door voordat je deze ondertekent en indien je twijfels of vragen hebt over enig aspect, zorg ervoor dat dit wordt vertaald of wordt uitgelegd.
Een huurcontract identificeert het eigendom dat je huurt, zowel het adres als het appartement (door nummer of locatie). Indien er aanvullende kamers of privileges zijn opgenomen in de basishuur, zoals toegang tot een wasserette, garage, parkeergarage of opslagruimtes, dan moeten deze worden vermeld in het huurcontract. Indien je een halfgemeubileerde of half uitgeruste ruimte huurt, moet ook dit worden vermeld, inclusief een indicatie van welke uitrusting of inrichting aanwezig is.
Een huurcontract zal een indicatie geven van je maandelijkse huurbedrag, de betalingsdatum van de huur en waarschijnlijk de betalingsmethode (vele huisbazen vereisen dat je een automatische overschrijving opzet met je bank) en zal eventuele maatregelen bij late betaling omvatten. Tevens zouden details over jaarlijkse huurverhogingen moeten worden vermeld, die doorgaans geïndexeerd zijn, net als de procedure voor het verhogen van de huur boven dit bedrag. Naast je huur zal vereist worden dat je een geschatte maandelijkse hoeveelheid vooruit betaalt.
Je huurcontract zal ook de hoeveelheid en voorwaardes betreffende de waarborgsom moeten omvatten. Zodra je verhuist, wordt er van je verwacht dat het huis of appartement in originele staat is als toen je het overnam; indien je hierin verzuimt, kan de huisbaas de waarborgsom gebruiken om de kosten te bedekken voor enige reparaties. De waarborgsom zal doorgaans worden vastgehouden tot de laatste gemeenschappelijke lasten zijn bepaald en geregeld. Het kan dus een jaar of langer duren na je vertrek voordat je de waarborgsom teruggestort krijgt.
De meeste huisbazen vereisen een waarborgsom van één tot drie maanden huur. Indien mogelijk, zou je moeten bekijken of dit geld in een rentedragende rekening kan worden bewaard. Dit is doorgaans een geblokkeerde rekening waarvoor autorisatie is vereist van zowel jou als de huisbaas voordat het geld kan worden vrijgegeven. Sommige huisbazen zullen een bankgarantie accepteren voor de hoeveelheid van de waarborgsom. Dit kun je regelen via je bank, doorgaans voor een kleine vergoeding. Wees attent op huisbazen die een clausule proberen te omvatten waarin vermeld staat dat je het eigendom tot ‘perfecte’ staat brengt in plaats van in de conditie waarin je het ontving. Indien je akkoord gaat met een dergelijke clausule, word je geconfronteerd met grote renovatiekosten om de slijtage van vorige huurders en van jezelf te bedekken.
Andere voorwaarden die voor kunnen komen in het huurcontract betreffen opzegtermijnen en sancties voor het breken van het huurcontract. De rechten van huurders zijn uiterst goed beschermd bij de meeste standaard huurcontracten in België. Het uitzetten van een huurder, zelfs één die aanzienlijke problemen veroorzaakt heeft, is een proces dat maanden of zelfs jaren in beslag kan nemen en de omstandigheden waaronder een huisbaas een huurder zou kunnen uitzetten zijn beperkt. In de meeste gevallen, moet hij jou een lange opzegtermijn en je wezenlijke boetes betalen (wat niet betekent dat je er een gewoonte van moet maken om uitgezet te worden!). Om deze reden, willen de meeste huiseigenaren controleren wat voor werk je doet, waar je voorheen hebt gewoond en wat je inkomensgegevens zijn voordat je geaccepteerd wordt als huurder. Indien je het huurcontract wilt beëindigen, zijn er standaard opzegtermijnen en procedures die gevolgd moeten worden en soms moet je sancties betalen. Het is gebruikelijk geworden om een zogenaamde ‘diplomatieke clausule’ in het standaard huurcontract te omvatten. Dit geeft je het recht je huurcontract te beëindigen met een opzegtermijn van 30 dagen indien je moet verhuizen wegens werk, d.w.z. je wordt verplaatst binnen korte periode of je verandert van baan.
Een standaard huurcontract in België duurt een periode van negen jaar en wordt vaak gezien als een 3-6-9 huurcontract. Dit is omdat de basishuur slechts aan het begin van elke periode van 3 jaar via geschreven berichtgeving kan worden verhoogd. Bij een standaard huurcontract moet je minimaal 3 maanden van te voren geschreven opzegging doen om het contract te kunnen verbreken of beëindigen (doorgaans is zes of negen maanden opzegging van te voren vereist). Indien je het huurcontract opzegt binnen het eerste jaar, moet je een boete betalen van drie maanden huur. Tijdens het tweede jaar, is deze boete gereduceerd naar twee maanden huur en tijdens het derde jaar naar één maand huur. Na het derde jaar is er geen boete aan verbonden indien je adequaat opzegging hebt doorgegeven. Na iedere periode van drie jaar, mag de huisbaas je het eigendom uitzetten als hij het zelf nodig heeft of één van zijn dichtbijstaande familieleden. Echter, hij moet zes maanden van te voren berichtgeving doen en jou een hoge boete betalen (gelijk aan negen maanden huur na drie jaar en zes maanden huur na zes jaar). Indien de huisbaas verzuimt om op gepaste wijze bericht te geven, moet hij je een boete betalen van 18 maanden huur. Aan het einde van de negenjarige huurperiode, wordt het huurcontract automatisch vernieuwd voor nog eens negen jaar tenzij jij of de huisbaas, zes maanden van te voren middels een geschreven brief, hebt aangegeven het contract niet te willen vernieuwen.
Het is altijd verstandig om in het huurcontract een diplomatische clausule toe te voegen, tenzij je op vriendschappelijke basis omgaat met je huisbaas. Je zult bemerken dat de Belgische rechtbanken dit niet zullen afdwingen. In plaats daarvan, kun je vaak je werkgever overtuigen om je voor enige huursancties te vergoeden die gevolg zouden kunnen zijn wegens gedwongen verhuizing.
Ondanks dat je sommige veranderingen in het standaard contract kunt bespreken, zou het kunnen voorkomen dat de Belgische rechtbanken onwillig zijn om ongewone bepalingen of niet standaard huurclausules af te dwingen indien een meningsverschil met de huiseigenaar in wettelijke stappen resulteert. Open beëindigde of onbepaalde huurtermijnen zijn niet toegestaan onder de Belgische wet en, indien je eist te kunnen onderhandelen over een niet-standaard huurtermijn, loop je het risico om de wettelijke bescherming te verliezen waar huurders in België recht op hebben.
In België dienen huurcontracten binnen vier maanden na het tekenen geregistreerd te worden bij het lokale kantoor van de Receiver of Registrations, Ministerie van Financiën ( Enregistrement/Registratie, Ministère des Finances/Ministerie van Financiën). Technisch gezien, kun je beboet worden voor het vergeten van deze formaliteit, alhoewel het in je eigen voordeel is om niet te vergeten het huurcontract en eventuele veranderingen of gemaakte codicillen tijdens de huurperiode te registreren. Ga er niet op in als de eigenaar je probeert te ontmoedigen met het “hinderen” van het registratieproces: indien de huisbaas het eigendom wilt onderverhuren, kan de nieuwe huurder enkel aan de voorwaarden van het bestaande huurcontract worden gehouden indien deze goed is ingeschreven; indien je het huurcontract niet hebt geregistreerd, is de nieuwe huurder vrij om je uit te zetten, je huur op te heffen of eventuele andere voorwaarden te veranderen van het huurcontract!
In België moet je doorgaans een borgsom betalen die gelijk is aan drie maanden huur, ofwel in contant geld ofwel door het verkrijgen van een bankgarantie voor de hoeveelheid. Doorgaans wordt een inventarisatie gemaakt alvorens het ondertekenen van het huurcontract en het betalen van borgsommen. De Belgische Consumentenbond publiceert een boekje genaamd Guide de la Location/Huren en Verhuren, waarin standaard huurvoorwaarden en clausules waar je op moet letten worden uitgelegd. Neem contact op met Test Achats/Test Aankoop, rue de Hollande 13, 1060 Brussels (Tel. +32(0)2-536 6411).