Kaufabwicklung

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf eines Hauses

Der erste Schritt beim Kaufen eines Hauses in Griechenland ist üblicherweise die Unterzeichnung eines Vorvertrages, der von den Anwälten der beiden Parteien aufgesetzt wird.

Kaufabwicklung

Auch Notare können für das Aufsetzen eines solchen Vertrages herangezogen werden, dies ist jedoch eher unüblich. Sie können den Vorvertrag auch überspringen und gleich einen finalen Kaufvertrag von einem Notar aufsetzen lassen – falls Sie jedoch eine Anzahlung leisten (siehe unten) ist ein Vorvertrag notwendig. Beachten Sie auch, dass es überaus wichtig ist, den (Vor-)Vertrag von einem Anwalt durchsehen zu lassen bevor Sie diesen unterzeichnen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Ihre Interessen geschützt sind und alle für Sie wichtigen Konditionen/Bedingungen im Vertrag inkludiert werden.
Baumeister, Bauunternehmer und Immobilienmakler verfügen oft über vorgefertigte Verträge; diese schützen jedoch vor allem ihre eigenen Interessen. Deshalb sollten Sie, wenn Sie einen solchen Vertrag verwenden, diesen von Ihrem Anwalt prüfen lassen. Beauftragen Sie Ihren Anwalt auch mit der Beschaffung aller notwendigen Bewilligungen und überlassen Sie dies nicht dem Makler oder Bauunternehmer. Teilweise ist es möglich, eine Kaufoption abzuschließen: Hier leisten Sie eine Anzahlung und sichern sich somit das Grundstück oder Haus für eine gewisse Zeit, beispielsweise für 30 Tage. Dies kann vor allem dann praktisch sein, wenn Sie auf die Überweisung der Kaufsumme aus dem Ausland warten. Sie verlieren Ihre Anzahlung normalerweise wenn Sie sich aus dem Kaufgeschäft wieder zurückziehen.

Anzahlungen

Wenn Sie einen Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie abschließen werden Sie in den meisten Fällen eine Anzahlung leisten müssen. Anzahlungen für neue oder weiterverkaufte Häuser betragen ca. 5 bis 10 Prozent vom Gesamtkaufpreis. Der Restbetrag wird bei Unterzeichnung des finalen Kaufvertrages beglichen.

Anzahlungen werden nur unter sehr bestimmten Bedingungen rückerstattet, vor allem dann, wenn einige im Vorvertrag festgelegte Klauseln zutreffen (wie z.B. wenn keine Hypothek aufzutreiben war). Die Anzahlung kann außerdem verfallen, wenn Sie den Kaufpreis nicht innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Zeit bezahlen. Falls Sie sich rechtmäßig aus dem Geschäft zurückziehen wird Ihnen die Anzahlung zwar zurückerstattet, es könnte jedoch sein, dass Sie trotzdem die Kommission des Maklers bezahlen müssen.

Der Vertrag kann von beiden Parteien aufgelöst werden: Wenn die Stornierung vom Käufer ausgeht, verliert dieser seine Anzahlung, wenn sie vom Verkäufer ausgeht, muss dieser den doppelten Betrag der Anzahlung bezahlen. In manchen Fällen jedoch kann eine Partei auf die Erfüllung des Kaufvertrages bestehen bzw. Kompensationszahlungen verlangen.

WARNUNG
Informieren Sie sich immer genau über die Bedingungen unter welchen eine Anzahlung rückerstattet wird bzw. verfällt.

Beachten Sie, dass viele Makler rechtlich nicht befugt sind, über Geld im Namen Ihrer Klienten zu verfügen. Bezahlen Sie daher etwaige Anzahlungen immer auf ein Treuhandkonto ein. Stellen Sie niemals Schecks über die Summe der Anzahlung auf den Namen des Maklers aus.

Steuernummer

Wenn Sie als Ausländer in Griechenland Immobilien erwerben wollen, benötigen Sie dazu eine Steuernummer (Arithmo Forologiko Mitro/AFM – genannt ‘A-Fi-Mi). Diese erhalten Sie bei Ihrem lokalen Finanzamt, normalerweise innerhalb weniger Tage nach deren Beantragung. Sie können dies auch von Ihren Anwalt oder einem Bevollmächtigten erledigen lassen. Bei Kaufabschluss muss die Steuernummer dem Notar vorgelegt werden; sie wird auch dem Kaufvertrag beigefügt. Zur Beantragung einer Hypothek brauchen Sie ebenfalls eine Steuernummer.

Importieren von Geldmitteln

Geldmittel, die zum Zweck des Kaufs von Immobilien nach Griechenland eingeführt werden, müssen deklariert werden. Dazu benötigen Sie ein offizielles Import-Dokument, dass von der griechischen Nationalbank ausgestellt wird. Sie sollten ein Konto bei einer griechischen Bank eröffnen, über das Sie alle Einzahlungen aus dem Ausland, die mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen, abwickeln. Ihre Bank stellt Ihnen pro Einzahlung ebenfalls ein Import-Dokument aus. Dies dient dazu, dass Einzahlungen genau nach verfolgt werden können und belegt, dass diese aus dem Ausland stammen.

Bedingungsklauseln in Kaufverträgen

Verträge, für Neubauten sowie Wiederverkauf, enthalten oft einige Bedingungsklauseln. Diese beziehen sich zumeist auf Ereignisse, die sich außerhalb des Einflussbereichs von Käufer oder Verkäufer befinden. Solche Klauseln können außerdem individuell vereinbart werden und auf die spezifischen Bedürfnisse der involvierten Partner eingehen. Falls etwaige Bedingungen nicht erfüllt werden, kann der Kauf ausgesetzt oder der Vertrag für null und nichtig erklärt werden. Geleistete Anzahlungen müssen ebenfalls rückerstattet werden.

Falls Sie sich jedoch aus dem Geschäft zurückziehen, ohne dass eine dieser Bedingungen zutrifft, verlieren Sie Ihre Anzahlungen und können außerdem dazu verpflichtet werden, den Vertrag zu erfüllen.
Beim zusätzlichen Ankauf von Einrichtungsgegenständen vom Verkäufer des Hauses (wie etwa Teppiche, Vorhänge oder Möbel) sollten Sie darauf achten, dass die Gegenstände in einer Inventurliste festgehalten werden, die dann dem Vertrag als separates Dokument beigefügt wird.

Etwaiges Inventar bzw. Einbauten, die bei Vertragsabschluss im Haus vorhanden sind (und die Sie zugestimmt haben zu kaufen) sollten bei Einzug auch noch vorhanden sein.

Es gibt eine Reihe von Bedingungsklauseln, die in einem Kaufvertrag inkludiert werden. Hier eine kurze Beispielliste:

  • Abhängig von der Genehmigung einer Hypothek
  • Erhaltung der Baugenehmigung
  • Ausstellung spezieller Genehmigungen durch die griechischen Behörden, EU-Bürger, die nahe den Grenzen Grundstücke kaufen wollen, benötigen z.B. eine offizielle Genehmigung
  • Rücktritt im Falle der Nicht-Ausstellung einer Aufenthaltsgenehmigung
  • Pläne für den Bau von Strassen, Schienen etc, die die Lebensqualität oder die Benützung des Grundstücks beeinträchtigen würden
  • Abhängig vom Verkauf einer anderen Immobilie
  • Abhängig von einem positiven Gutachten bei der Begehung des fertigen Hauses
  • Vorverkaufsrechte

Besprechen Sie sich mit Ihrem Anwalt, ob Bedingungsklauseln notwendig sind.

Auch Notare können für das Aufsetzen eines solchen Vertrages herangezogen werden, dies ist jedoch eher unüblich. Sie können den Vorvertrag auch überspringen und gleich einen finalen Kaufvertrag von einem Notar aufsetzen lassen – falls Sie jedoch eine Anzahlung leisten (siehe unten) ist ein Vorvertrag notwendig. Beachten Sie auch, dass es überaus wichtig ist, den (Vor-)Vertrag von einem Anwalt durchsehen zu lassen bevor Sie diesen unterzeichnen. Nur so können Sie sicher gehen, dass Ihre Interessen geschützt sind und alle für Sie wichtigen Konditionen/Bedingungen im Vertrag inkludiert werden.
Baumeister, Bauunternehmer und Immobilienmakler verfügen oft über vorgefertigte Verträge; diese schützen jedoch vor allem ihre eigenen Interessen. Deshalb sollten Sie, wenn Sie einen solchen Vertrag verwenden, diesen von Ihrem Anwalt prüfen lassen. Beauftragen Sie Ihren Anwalt auch mit der Beschaffung aller notwendigen Bewilligungen und überlassen Sie dies nicht dem Makler oder Bauunternehmer. Teilweise ist es möglich, eine Kaufoption abzuschließen: Hier leisten Sie eine Anzahlung und sichern sich somit das Grundstück oder Haus für eine gewisse Zeit, beispielsweise für 30 Tage. Dies kann vor allem dann praktisch sein, wenn Sie auf die Überweisung der Kaufsumme aus dem Ausland warten. Sie verlieren Ihre Anzahlung normalerweise wenn Sie sich aus dem Kaufgeschäft wieder zurückziehen.

Anzahlungen

Wenn Sie einen Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie abschließen werden Sie in den meisten Fällen eine Anzahlung leisten müssen. Anzahlungen für neue oder weiterverkaufte Häuser betragen ca. 5 bis 10 Prozent vom Gesamtkaufpreis. Der Restbetrag wird bei Unterzeichnung des finalen Kaufvertrages beglichen.

Anzahlungen werden nur unter sehr bestimmten Bedingungen rückerstattet, vor allem dann, wenn einige im Vorvertrag festgelegte Klauseln zutreffen (wie z.B. wenn keine Hypothek aufzutreiben war). Die Anzahlung kann außerdem verfallen, wenn Sie den Kaufpreis nicht innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Zeit bezahlen. Falls Sie sich rechtmäßig aus dem Geschäft zurückziehen wird Ihnen die Anzahlung zwar zurückerstattet, es könnte jedoch sein, dass Sie trotzdem die Kommission des Maklers bezahlen müssen.

Der Vertrag kann von beiden Parteien aufgelöst werden: Wenn die Stornierung vom Käufer ausgeht, verliert dieser seine Anzahlung, wenn sie vom Verkäufer ausgeht, muss dieser den doppelten Betrag der Anzahlung bezahlen. In manchen Fällen jedoch kann eine Partei auf die Erfüllung des Kaufvertrages bestehen bzw. Kompensationszahlungen verlangen.

WARNUNG
Informieren Sie sich immer genau über die Bedingungen unter welchen eine Anzahlung rückerstattet wird bzw. verfällt.

Beachten Sie, dass viele Makler rechtlich nicht befugt sind, über Geld im Namen Ihrer Klienten zu verfügen. Bezahlen Sie daher etwaige Anzahlungen immer auf ein Treuhandkonto ein. Stellen Sie niemals Schecks über die Summe der Anzahlung auf den Namen des Maklers aus.

Steuernummer

Wenn Sie als Ausländer in Griechenland Immobilien erwerben wollen, benötigen Sie dazu eine Steuernummer (Arithmo Forologiko Mitro/AFM – genannt ‘A-Fi-Mi). Diese erhalten Sie bei Ihrem lokalen Finanzamt, normalerweise innerhalb weniger Tage nach deren Beantragung. Sie können dies auch von Ihren Anwalt oder einem Bevollmächtigten erledigen lassen. Bei Kaufabschluss muss die Steuernummer dem Notar vorgelegt werden; sie wird auch dem Kaufvertrag beigefügt. Zur Beantragung einer Hypothek brauchen Sie ebenfalls eine Steuernummer.

Importieren von Geldmitteln

Geldmittel, die zum Zweck des Kaufs von Immobilien nach Griechenland eingeführt werden, müssen deklariert werden. Dazu benötigen Sie ein offizielles Import-Dokument, dass von der griechischen Nationalbank ausgestellt wird. Sie sollten ein Konto bei einer griechischen Bank eröffnen, über das Sie alle Einzahlungen aus dem Ausland, die mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen, abwickeln. Ihre Bank stellt Ihnen pro Einzahlung ebenfalls ein Import-Dokument aus. Dies dient dazu, dass Einzahlungen genau nach verfolgt werden können und belegt, dass diese aus dem Ausland stammen.

Bedingungsklauseln in Kaufverträgen

Verträge, für Neubauten sowie Wiederverkauf, enthalten oft einige Bedingungsklauseln. Diese beziehen sich zumeist auf Ereignisse, die sich außerhalb des Einflussbereichs von Käufer oder Verkäufer befinden. Solche Klauseln können außerdem individuell vereinbart werden und auf die spezifischen Bedürfnisse der involvierten Partner eingehen. Falls etwaige Bedingungen nicht erfüllt werden, kann der Kauf ausgesetzt oder der Vertrag für null und nichtig erklärt werden. Geleistete Anzahlungen müssen ebenfalls rückerstattet werden.

Falls Sie sich jedoch aus dem Geschäft zurückziehen, ohne dass eine dieser Bedingungen zutrifft, verlieren Sie Ihre Anzahlungen und können außerdem dazu verpflichtet werden, den Vertrag zu erfüllen.
Beim zusätzlichen Ankauf von Einrichtungsgegenständen vom Verkäufer des Hauses (wie etwa Teppiche, Vorhänge oder Möbel) sollten Sie darauf achten, dass die Gegenstände in einer Inventurliste festgehalten werden, die dann dem Vertrag als separates Dokument beigefügt wird.

Etwaiges Inventar bzw. Einbauten, die bei Vertragsabschluss im Haus vorhanden sind (und die Sie zugestimmt haben zu kaufen) sollten bei Einzug auch noch vorhanden sein.

Es gibt eine Reihe von Bedingungsklauseln, die in einem Kaufvertrag inkludiert werden. Hier eine kurze Beispielliste:

  • Abhängig von der Genehmigung einer Hypothek
  • Erhaltung der Baugenehmigung
  • Ausstellung spezieller Genehmigungen durch die griechischen Behörden, EU-Bürger, die nahe den Grenzen Grundstücke kaufen wollen, benötigen z.B. eine offizielle Genehmigung
  • Rücktritt im Falle der Nicht-Ausstellung einer Aufenthaltsgenehmigung
  • Pläne für den Bau von Strassen, Schienen etc, die die Lebensqualität oder die Benützung des Grundstücks beeinträchtigen würden
  • Abhängig vom Verkauf einer anderen Immobilie
  • Abhängig von einem positiven Gutachten bei der Begehung des fertigen Hauses
  • Vorverkaufsrechte

Besprechen Sie sich mit Ihrem Anwalt, ob Bedingungsklauseln notwendig sind.

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Weitere Kommentare

  • Paris, 17 Mai 2009 Antworten

    Warnung

    Es ist ein sehr optimistischer Bericht.
    Es wird hier nicht erwähnt das es in Griechenland keine Rechtsicherheit beim Kauf von Grundstücken gibt. Es kann passieren, dass auch nach Jahren und mit allen gültigen Verträgen und Genehmigungen,Ihr Gründstück von den Behörden streitig gemacht wird. Darum würde ich von einem Kauf in Griechenland abraten.