Der Abschluss beinhaltet das Unterschreiben der Kaufurkunde, die Übertragung des rechtmäßigen Besitzes der Immobilie, die Zahlung des Kaufpreises und anderer Gebühren wie den Notargebühren und der Eintragungsgebühr. Die SISA muss gezahlt werden, bevor die Escritura unterschrieben wird (normalerweise ein paar Tage vorher). Die Quittung muss dem Notar beim Abschluss vorgelegt werden und verbleibt bei ihm (also machen Sie sich eine Kopie für Ihre Unterlagen).
Endkontrollen
Immobilien werden zu den Bedingungen verkauft, die zur Zeit des Abschlusses bestehen (und nicht denen der ersten Besichtigung), daher sollten Sie bei allem, was zwischen dem Unterzeichnen des Versprechungsvertrags und dem Abschluss auftritt, vorsichtig sein.
Bevor Sie die Verkaufsurkunde unterzeichnen, ist es wichtig, dass Sie überprüfen, dass die Immobilie nicht eingestürzt oder in irgendeiner Weise beschädigt ist (z. B. durch einen Sturm, Randalierern oder dem Vorbesitzer). Wenn Sie einen Anwalt eingestellt haben oder mittels eines Maklers kaufen, sollte er Sie bei Ihrer ersten Besichtigung begleiten. Sie sollten ebenfalls eine letzte Bestandsaufnahme direkt vor dem Abschluss durchführen, um sich zu versichern, dass der Verkäufer sich nicht mit irgendetwas aus dem Staub gemacht hat, das im Preis inbegriffen war.
Sie sollten eine Bestandsliste des Inventars und der Armaturen machen und alles, was im Kaufvertrag beinhaltet ist bzw. separat gekauft wurde (z. B. Teppiche, Lampen, Vorhänge oder Küchengeräte) daraufhin überprüfen, ob es vorhanden und in einem guten Zustand ist. Das ist besonders wichtig, wenn Möbel und Einrichtungsgegenstände im Preis mit inbegriffen sind. Sie sollten weiterhin überprüfen, ob teure Gegenstände (wie die Küchenausstattung) nicht durch minderwertige Marken oder Zweitewahl-Geräte ersetzt wurden. Jegliches Inventar (sowie Gartenpflanzen und Sträucher), die da waren, als Sie es besichtigt haben, sollten immer noch da sein, wenn die Immobilie in Ihr Eigentum übergeht, sofern dies im Vertrag nicht anders geregelt ist.
Wenn Sie irgendetwas finden, das fehlt, beschädigt ist oder nicht funktioniert, sollten Sie dies notieren und auf eine sofortige Entschädigung wie beispielsweise eine angemessene Reduzierung des Preises bestehen. In solchen Fällen wird die Unterzeichnung normalerweise vom Notar solange zurückgestellt, bis alles geregelt ist. Alternativ können Sie auch eine entsprechende Geldmenge zurückhalten, um die Reparaturen und Ersetzungen zu bezahlen.
Sie sollten sich weigern, den Kauf abzuschließen, wenn Sie nicht vollständig zufrieden sind, da es schwierig oder unmöglich werden kann, die Dinge im Nachhinein zu beheben. Wenn es nicht möglich ist, den Kauf abzuschließen, sollten Sie Ihren Anwalt aufsuchen, um Ihre Rechte bezüglich der Kaution und aller bisher bezahlten Dinge zu klären.
Achtung: Es ist auch wichtig zu überprüfen, dass keine Gebühren beim Grundbuchamt (conservatória do registo predial) auf der Immobilie lasten, die nicht im certidão de registro erscheinen. Dies muss am Tag des Abschlusses erledigt werden.
Vertragsunterzeichnung
Der Schlussakt des Verkaufs ist die Unterzeichnung der Escritura, die beim Notar stattfindet. Bevor die Verkaufsurkunde unterzeichnet wird, überprüft der Notar, dass alle Vertragsbedingungen erfüllt wurden. Normalerweise sind alle Parteien anwesend, wobei es auch erlaubt ist, einen Bevollmächtigen (procuração público) zu entsenden. Das ist bei ausländischen Käufern und Verkäufern sehr häufig der Fall und kann durch einem Notar in Portugal oder durch einen portugiesischen Auftrag aus dem Ausland erfolgen.
Wenn ein Paar eine Immobilie in derer beider Namen kauft, kann die Ehefrau dem Mann eine Vollmacht erteilen (oder umgekehrt). Der Notar liest die Escritura laut vor und beide Parteien müssen unterzeichnen und versichern, dass sie die Bedingungen des Vertrags verstanden und akzeptiert haben. Es ist nicht notwendig, dass beim Abschluss Ihr Anwalt anwesend ist.
Zahlung
Der Kaufpreis muss, nachdem die Kaution und jegliche Hypotheken abgezogen wurden, durch einen Bankscheck oder eine Überweisung gezahlt werden. Für die meisten Leute ist der Bankscheck die bequemste Variante, was auch bedeutet, dass die Bezahlung in Ihrer Hand liegt und der Notar sie sofort bestätigen kann. Diese Zahlungsmethode erlaubt Ihnen weiterhin, die Zahlung zurückzuhalten, falls es im letzten Moment zu einem unlösbaren Problem kommt.
Wenn Verkäufer und Käufer beide Ausländer sind, können sie vereinbaren, dass der Restbetrag in irgendeiner Währung sowie im Ausland gezahlt werden kann. In der Kaufurkunde muss jedoch der Verkaufspreis in Euro angegeben werden. Gebühren und Steuern müssen auf diesen Preis gezahlt werden. Käufer und Verkäufer müssen bestätigen, dass die Zahlung in der vereinbarten Währung erfolgt ist. In diesem Fall sollte die Zahlung durch einen Anwalt aus dem Heimatland des Käufers erfolgen.
Amtliche Eintragungen in Portugal
Nach dem Unterzeichnen der Escritura sollten Sie ein paar notariell-beglaubigte Kopien für Ihre Unterlagen anfordern. Die Originaldokumente werden beim Notar aufbewahrt und eine beglaubigte Kopie wird durch den Notar beim Grundbuchamt (conservatória do registo predial) eingetragen. Beachten Sie, dass es ein paar Monate dauern kann, bis dies geschieht. Es ist wichtig, dass Sie die beglaubigte Kopie so schnell wie möglich ans Eigentumsregister schicken, am besten noch am selben Tag.
Das Eintragen von Eigentum ist der wichtigste Teil des Immobilienkaufs in Portugal. Ohne diese Registrierung auf Ihren eigenen Namen, auch nach dem Unterzeichnen des Vertrags im Beisein des Notars, können ohne Ihr Wissen in betrügerischer Absicht Kosten verursacht werden. Der Grund liegt darin, dass das portugiesische Recht es vorsieht, dass der Titel erst gegenüber dritte Parteien verklagbar ist, nachdem die Immobilie beim Grundbuchamt eingetragen ist (und nicht durch das Unterzeichnen der Escritura). Erst wenn die Escritura beim Grundbuchamt eingetragen ist, sind Sie der rechtmäßige Eigentümer.
Der Kauf muss ebenfalls bei der Steuerbehörde (reparticão de finanças) gemeldet werden, welche die Steuernummer des Käufers und eine Kopie des Reisepasses benötigt. Vergessen Sie nicht, alle Versorgungsbetriebe ab dem Tag des Abschlusses unter Ihrem Namen laufen zu lassen.