Es gibt zehntausende ausländische Immobilienbesitzer in Portugal und mehrere Millionen portugiesische. Der Großteil von ihnen ist glücklich mit ihren Käufen, die mehr oder weniger unproblematisch abliefen. Dies sollten Sie sich ins Gedächtnis rufen, wenn Sie einer der Horrorgeschichten von ausländischen Käufern in Portugal hören oder lesen sollten.
Die aufgezeigten Gefahren in diesem Artikel sollen Sie nicht entmutigen, sondern sicherstellen, dass Sie Ihren Kauf mit offenen Augen tätigen, um Probleme zu vermeiden (Vorsicht ist besser als Nachsicht!). Es kann nicht oft genug betont werden, dass jeder, der in Portugal Eigentum erwerben möchte, eine professionelle und unabhängige Rechtsberatung beanspruchen sollte.
Unterzeichnen Sie nichts oder zahlen Sie kein Geld, solange Sie keine Rechtsberatung eines Anwalts, der sich auf portugiesisches Eigentumsgesetz spezialisiert hat, in Anspruch genommen haben (und dies in einer Sprache, die Sie fließend sprechen). Ohne einen Gang zum Anwalt sollten Sie nicht einmal darüber nachdenken, in Portugal Immobilien zu erwerben!
Rechtsberatung beim Immobilienkauf in Portugal
Viele Immobilienkäufer in Portugal nehmen keine unabhängige Rechtsberatung in Anspruch. Die meisten Käufer, die Probleme bekommen, haben beim Immobilienkauf keine Vorsichtsmaßnahmen getroffen, oder erst dann Rechtsberatung in Anspruch genommen, nachdem sie bereits eine Anzahlung getätigt haben und einen Vertrag unterzeichnet haben.
Sie werden feststellen, dass eine verhältnismäßig günstige Rechtsberatung (im Vergleich zu den Kosten einer Immobilie) einen ausgezeichneten Nutzen für Ihr investiertes Geld bringen wird, und wenn es nur darum geht, Ihr Gewissen zu beruhigen. Der Versuch, bei so etwas Kosten zu sparen lohnt sich nicht, wenn tausende (oder hunderttausende) Euro auf dem Spiel stehen. Seien Sie jedoch auch vorsichtig bei der Wahl Ihres Anwalts - wählen Sie nicht irgendeinen Anwalt in Portugal, sondern einen, der Ihnen von jemandem empfohlen wurde, dem Sie vertrauen.
Beschäftigung von Fachkräften
Es gibt in vielen Gegenden Portugals Fachkräfte, die englisch und andere Sprachen sprechen, und auch etliche Fachkräfte aus dem Ausland (z. B. Architekten, Bauunternehmer und Sachverständige). Nehmen Sie aber nicht an, dass Sie bessere Konditionen bekommen, nur weil Sie mit einem Landsmann zu tun haben (das Gegenteil ist oft der Fall).
Es ist ratsam, die Zeugnisse aller Fachkräfte zu überprüfen, egal welche Nationalität sie haben. Verlassen Sie sich nicht einfach auf einen Ratschlag von Leuten, die ein finanzielles Interesse daran haben, Ihnen eine Immobilie zu verkaufen, wie z. B. ein Bauunternehmer oder ein Immobilienmakler, obwohl deren Ratschlag natürlich auch ausgezeichnet und absolut unparteiisch sein kann. Sie sollten außerdem „Laien“-Makler und jeden, der nebenbei Immobiliengeschäfte macht vermeiden (wie jemand, den man in einer Bar oder einem Restaurant trifft), da dies häufig zu Problemen führt.
Probleme beim Immobilienkauf in Portugal
Zu den Problemen, die bei Käufen in Portugal auftreten können, gehören: Immobilien, die ungesetzlich gekauft werden; Immobilien, die ohne Baugenehmigung illegal gebaut oder vergrößert wurden; Immobilien mit fehlender Infrastruktur; Bauunternehmen, die pleite gehen oder mit dem Geld der Kunden flüchten; unbezahlte Hypotheken vom vorherigen Inhaber; verkaufte Immobilien mit ausstehenden Rechnungen von Versorgungsunternehmen; Vermittler, die mit dem Verkauf verschwinden (möglicherweise, nachdem ihnen eine Vollmacht erteilt wurde); und Immobilien, die an mehr als an einen Käufer verkauft wurden.
Beachten Sie, dass vor nicht allzu langer Zeit noch viele Häuser in Portugal ohne Baugenehmigung gebaut, nicht nach den genehmigten Plänen konstruiert oder auf Land gebaut wurden, das ursprünglich nicht als Bauland ausgewiesen war.
Fehler beim Kauf einer Immobilie in Portugal
Die Fehler, die Käufer in Portugal machen, sind unter anderem: Im falschen Gebiet kaufen (erst mieten!); ein Haus zu kaufen, das unverkäuflich ist; ein Haus zu kaufen, um es zu renovieren und dann die Folgekosten zu unterschätzen; kein Gutachten einer alten Immobilie erstellen zu lassen; keine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen; nicht die notwendigen Bedingungen in den Vertrag zu schreiben; eine Immobilie aus wirtschaftlichen Gründen zu kaufen (z. B. um sie in eine Selbstverpflegungsunterkunft umzuwandeln) und bezüglich des erzielbaren Einkommens zu optimistisch sein; eine zu große Hypothek aufzunehmen.
Wenn Sie eine Immobilie direkt vom Eigentümer kaufen, ist es möglich, dass dieser Ihnen vorschlägt, einen Teil des Preises unter der Hand zu zahlen, da dies den Betrag mindert, der an die Steuerbehörden übermittelt wird und dadurch die Kapitalgewinnsteuer des Verkäufers vermindert. Sie werden dadurch auch Steuern und Gebühren sparen, aber eine höhere Kapitalgewinnsteuer zahlen, wenn Sie verkaufen. Bedenken Sie, dass Sie keinerlei Rechte haben, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und der Käufer sich weigert, die „unerlaubte“ Zahlung zu leisten, nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde! Sie sollten über diese Praxis Bescheid wissen, die natürlich absolut illegal ist!
Bevor Sie einen Eigentum-Wechselvertrag (contrato de promessa de compra e venda) unterzeichnen, sollten Sie alles überprüfen. Ebenso bevor Sie den Kaufvertrag (escritura) unterschreiben. Wenn Sie in einen Streit bezüglich einer Immobilie geraten, kann es Jahre dauern, dies durch die portugiesischen Gerichte lösen zu lassen und sogar dann gibt es keine Garantie, dass Sie ein zufriedenstellendes Ergebnis erhalten.
Gläubigerwechsel in Portugal
Eines der portugiesischen Rechte, das Immobilienkäufer kennen sollten, ist das Recht des Gläubigerwechsels. Dies besagt, dass Immobilienschulden, inklusive Hypotheken, örtliche Steuern und Kommunalabgaben, zur Immobilie gehören und daher vom Käufer „geerbt“ werden. Dies ist für betrügerische Verkäufer eine Möglichkeit, unliebsame Forderungen einfach loszuwerden. Man kann natürlich überprüfen, ob es irgendwelche ausstehenden Verbindlichkeiten gibt. Dies sollte von Ihrem Rechtsberater auch am Tag der Fertigstellung gemacht werden (auch, wenn das System keine 100%ige Sicherheit geben kann).
Wenn Sie Immobilien in Portugal kaufen, sollten Sie nur einen staatlich anerkannten Immobilienmakler (mediador autorizado) beauftragen und einen englischsprachigen Anwalt engagieren, um Ihre Interessen zu wahren und notwendige Nachforschungen durchzuführen. Es ist notwendig, mittels eines Zertifikats (certidão de registro) des örtlichen Grundbuchamts sicherzustellen, dass eine Immobilie frei von Verbindlichkeiten und Pfändungen ist. Die Urkunden (escritura) müssen so bald wie möglich nach Abschluss registriert werden.
Geplanter Immobilienkauf
Viele Probleme können bei geplanten Immobilienkäufen entstehen, z. B. bei ungebauten Immobilien oder einem nicht fertiggestelltem Bauvorhaben (Urbanisation). Wegen dieser Probleme und auch der fehlenden Sicherheit, ob man wirklich das bekommt was im Vertrag steht, entscheiden sich manche Leute gegen den Kauf von unfertigen Immobilien.
Eine “fertiggestellte” Immobilie zeichnet sich dadurch aus, dass jedes Detail des Gebäudes fertiggestellt ist (von Ihrem eigenen Architekten bestätigt), alle Gemeindedienstleistungen genauso vervollständigt sind wie die gesamte Infrastruktur (Straßen, Parkplätze, externe Beleuchtung, Landschaftsgestaltung, Wasser, Kanalisation, Elektrizität und Telefonleitungen). Der Bauherr sollte Käufern, die geplant kaufen, eine Versicherungspolice oder eine „Abschluss-Garantie“ anbieten, die die Käufer davor bewahrt, dass der Bauherr pleite geht, bevor der Bau abgeschlossen ist.
Lassen Sie sich Zeit
Häufig werden Geschäfte in Portugal ohne die nötige Sorgfalt und Überlegtheit gemacht. Die attraktive Vorstellung einer Heimat in der Sonne ist wohl so verlockend, dass man einen Vertrag unterschreibt, ohne ausreichend darüber nachzudenken. Wenn Sie nicht hundertprozentig sicher sind, lassen Sie sich nicht dazu verleiten, eine voreilige Entscheidung zu treffen (z.B. durch Ängste, dass sonst eine Preis- oder Ratenerhöhung droht oder die Immobilie gar an einen anderen Käufer gehen könnte, der ein „Angebot“ gemacht hat).
Obwohl viele Leute davon träumen, einen Ferien- oder Ruhestandssitz in Portugal zu kaufen, ist es lebenswichtig, dass Sie Ihre „Hausaufgaben“ vollständig machen und „Traumverkäufer“ meiden (das sind oft die eigenen Landsmänner), die Ihre Unwissenheit schamlos ausnutzen und Ihnen alles erzählen würden, nur um Ihnen ein Haus zu verkaufen.