Contratos de alquiler

Preavisos, fianzas y reglas de la casa

Al alquilar un piso firmas un contrato de alquiler en el que se describe el piso y se detallan los deberes y derechos del arrendador y del arrendatario.

Contratos de alquiler

Un contrato normal debe incluir lo siguiente:

  • Duración del contrato
  • Montante del alquiler
  • Montante de los costes adicionales (calefacción, agua, recogida de basuras, etc.)
  • Preaviso si dejas el piso (3-6 meses es lo normal)
  • Montante de la fianza (y del interés que va a generar)
  • Un acuerdo sobre la redecoración al entrar a vivir o al dejarlo (sólo decoras una vez)
  • Condiciones para el aumento del alquiler
  • Un informe sobre el estado del piso ( Übergabeprotokoll, état des lieux)
  • Si hay habitaciones amuebladas, un inventario de todo el contenido (revisa en presencia del propietario que todo el contenido se encuentra en buen estado. Si hay algún desperfecto documéntalo por escrito para que no tengas que pagar nada cuando te vayas)
  • Normativa de la comunidad
  • Una lista de las reparaciones de las que se hace cargo el propietario y de las que tú debes abonar.

Una vez firmado el contrato, ambas partes están obligadas a cumplirlo. Antes de firmar, asegúrate de haber leído y comprendido el contrato, aunque sea largo y difícil de leer, ya que los arrendadores suizos esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra (esto último es así para todo en Suiza). Sin embargo, hay leyes que limitan la validez de ciertas cláusulas de los contratos de alquiler, generalmente a favor del inquilino.

Asociaciones de inquilinos – ayuda legal

Si no entiendes parte del contrato o te parece que las condiciones que tratan de imponerte se salen de lo normal puedes pedir ayuda a algún amigo, profesor o profesional suizo. También puedes hacerte de la asociación de inquilinos local (Mieterverband, association des locataires) para obtener ayuda y apoyo profesional inmediato. Si surge un conflicto entre un inquilino y su casero la asociación de inquilinos puede representar tus intereses.

Podrás encontrar una asociación de inquilinos en la mayoría de los pueblos y ciudades. Además de ayuda legal, tienen folletos con información sobre contratos. Puedes encontrar la asociación de inquilinos de tu zona poniéndote en contacto con las asociaciones nacionales:

Fianzas (Kaution/Caution)

La mayoría de los propietarios piden una fianza ( Kaution/Caution) que se devuelve, junto con los intereses que ha generado, cuando el inquilino abandona el piso. Si ha habido algún desperfecto el casero puede quedarse con la parte de la fianza necesaria para realizar las reparaciones. Lo normal es que pidan de uno a tres meses de alquiler como fianza.

Alquiler y comunidad

Alquiler (Miete/Loyer), es el montante que se paga al propietario cada mes. Esto incluye el Kaltmiete (alquiler) más los costes de recogida de basuras, limpieza de la calle y del edificio, calefacción y agua.

Puede haber costes adicionales dependiendo del piso y de su ubicación que se detallarán uno por uno en el contrato. Los costes de calefacción, gas, agua y electricidad dependen del uso individual y se pagan mensualmente a una tasa fijada. Los contadores se leen una vez al año y se te devolverá dinero o se te cobrará más dependiendo de lo que hayas utilizado.

Los costes como la recogida de basuras y la limpieza de la calle y del edificio dependen del tamaño del piso. En algunos casos, sobretodo en edificios antiguos, esto también es aplicable a algunos de los gastos especificados anteriormente. Por ejemplo, si una casa no tiene contadores de calefacción para cada piso, el coste total se divide proporcionalmente al tamaño de cada piso.

La mayoría de los caseros exigen que la renta se pague mediante una orden automática de transferencia y suelen especificarlo en el contrato.

Reglamento y normativa de la comunidad

El contrato suele incluir unas normas que has de cumplir como residente de la comunidad. En los edificios que tienen muchos residentes éstas aparecen resumidas en un documento aparte ( Hausordnung/ règlement d’immeuble). Entre otras cosas, pueden estipular lo siguiente:

  • Que no haya ruido entre las 22:00-6:00 y 13:00-14:00. Los suizos se suelen tomar esta norma muy en serio y por consiguiente esperarán que tú también lo hagas.
  • Ni duchas ni baños entre las 22:00-6:00.
  • Restricciones a los niños, como no poder jugar sobre la hierba.
  • No puedes dejar los zapatos delante de la puerta de tu casa.
  • Cómo separar los diferentes tipos de basura.
  • Normas para la utilización de los espacios comunes, como la lavandería.

Ten en cuenta que estas reglas forman parte de tu contrato y que si no las respetas tu casero tiene derecho a echarte del piso. No te extrañes si tus vecinos se quejan si haces una fiesta. Puede ser útil presentarte a los vecinos cuando te mudes, aunque no es algo habitual en Suiza.

Portero: En edificios con un cierto número de residentes suele haber un Hausmeister (portero) y un Hausverwaltung (manager) que son responsables del cuidado del edificio y de las reparaciones.

Animales de compañía: Hay que hablar con el propietario para ver si puedes o no tener animales en el piso y debe quedar establecido en el contrato. Si un inquilino quiere tener un animal en el piso en el que ya vive debe consultarlo con el propietario o mirar en el contrato si está permitido. Se consideran animales de compañía los perros, gatos, pájaros, hámsteres, etc.

Preaviso

Los contratos incluyen un período de preaviso para dejar el piso. Este período es aplicable a cualquiera de las dos partes que quiera rescindir el contrato, aunque el propietario no puede rescindirlo sin razón.

El mínimo legal para un contrato de alquiler indefinido es de tres meses y se calcula desde el final del mes en el que se ha dado el preaviso (en el caso de un contrato antiguo se calcula desde el final del cuatrimestre). Si quieres rescindir un contrato de alquiler debes enviar una carta certificada (Einschreiben/Lettre recommandée) firmada por todos los inquilinos cuyo nombre aparezca en el contrato.

Algunos propietarios exigen un período mínimo de alquiler de un año, que puede ser incluso mayor para viviendas unifamiliares, aunque es posible que te vayas antes si encuentras otro inquilino.

Redecoración

Tienes la obligación de dejar el apartamento completamente limpio. La palabra ‘limpio’ tiene una connotación especial en Suiza, así que no te asustes si tu casero se pone unos guantes blancos para mirar el polvo.

Si quieres ahorrarte problemas lo mejor es que contrates un servicio de limpieza especializado en gente que se muda. Puedes encontrarlo en las páginas amarillas como Umzugsreinigung o nettoyage pour remise d’appartment. Como te habrás dado cuenta mudarse no es nada barato en Suiza, así que mejor no lo hagas con mucha frecuencia.

El contrato debe estipular qué tipo de redecoración has de hacer cuando abandones el piso. La mayoría de las viviendas suizas se entregan ya redecoradas. La redecoración puede incluir:

  • Pintar las paredes
  • Rellenar pequeños agujeros, etc.
  • Arreglar rayones en los suelos de madera

Desperfectos y responsabilidad

Antes de mudarte al piso, queda con el propietario para comprobar si hay algún desperfecto (rayones, manchas, desconchones, etc.). Apúntalo todo, aunque el desperfecto sea mínimo o te cobrarán el coste de la reparación cuando te vayas. El propietario tiene que firmar la lista de desperfectos y tú debes quedarte con ella.

Es conveniente que te acompañe algún amigo suizo que conozca el procedimiento para que no haya malos entendidos lingüísticos.

Llaves del piso

Otra parte importante del contrato es la lista todas las llaves que se te entregan. Asegúrate de que recibes todas las llaves que se listan. Si pierdes las llaves del piso estarás obligado a asumir el coste del cambio de cerradura y si pierdes las llaves de alguna de las zonas comunes, también deberás abonar el coste de hacer nuevas llaves a todos los vecinos. Ten cuidado, porque además no creas que puedes ir a una tienda y hacer copias sin más, muchas de las llaves modernas están numeradas y necesitas permiso del propietario para hacer copias.

Un contrato normal debe incluir lo siguiente:

  • Duración del contrato
  • Montante del alquiler
  • Montante de los costes adicionales (calefacción, agua, recogida de basuras, etc.)
  • Preaviso si dejas el piso (3-6 meses es lo normal)
  • Montante de la fianza (y del interés que va a generar)
  • Un acuerdo sobre la redecoración al entrar a vivir o al dejarlo (sólo decoras una vez)
  • Condiciones para el aumento del alquiler
  • Un informe sobre el estado del piso ( Übergabeprotokoll, état des lieux)
  • Si hay habitaciones amuebladas, un inventario de todo el contenido (revisa en presencia del propietario que todo el contenido se encuentra en buen estado. Si hay algún desperfecto documéntalo por escrito para que no tengas que pagar nada cuando te vayas)
  • Normativa de la comunidad
  • Una lista de las reparaciones de las que se hace cargo el propietario y de las que tú debes abonar.

Una vez firmado el contrato, ambas partes están obligadas a cumplirlo. Antes de firmar, asegúrate de haber leído y comprendido el contrato, aunque sea largo y difícil de leer, ya que los arrendadores suizos esperan que el contrato se cumpla al pie de la letra (esto último es así para todo en Suiza). Sin embargo, hay leyes que limitan la validez de ciertas cláusulas de los contratos de alquiler, generalmente a favor del inquilino.

Asociaciones de inquilinos – ayuda legal

Si no entiendes parte del contrato o te parece que las condiciones que tratan de imponerte se salen de lo normal puedes pedir ayuda a algún amigo, profesor o profesional suizo. También puedes hacerte de la asociación de inquilinos local (Mieterverband, association des locataires) para obtener ayuda y apoyo profesional inmediato. Si surge un conflicto entre un inquilino y su casero la asociación de inquilinos puede representar tus intereses.

Podrás encontrar una asociación de inquilinos en la mayoría de los pueblos y ciudades. Además de ayuda legal, tienen folletos con información sobre contratos. Puedes encontrar la asociación de inquilinos de tu zona poniéndote en contacto con las asociaciones nacionales:

Fianzas (Kaution/Caution)

La mayoría de los propietarios piden una fianza ( Kaution/Caution) que se devuelve, junto con los intereses que ha generado, cuando el inquilino abandona el piso. Si ha habido algún desperfecto el casero puede quedarse con la parte de la fianza necesaria para realizar las reparaciones. Lo normal es que pidan de uno a tres meses de alquiler como fianza.

Alquiler y comunidad

Alquiler (Miete/Loyer), es el montante que se paga al propietario cada mes. Esto incluye el Kaltmiete (alquiler) más los costes de recogida de basuras, limpieza de la calle y del edificio, calefacción y agua.

Puede haber costes adicionales dependiendo del piso y de su ubicación que se detallarán uno por uno en el contrato. Los costes de calefacción, gas, agua y electricidad dependen del uso individual y se pagan mensualmente a una tasa fijada. Los contadores se leen una vez al año y se te devolverá dinero o se te cobrará más dependiendo de lo que hayas utilizado.

Los costes como la recogida de basuras y la limpieza de la calle y del edificio dependen del tamaño del piso. En algunos casos, sobretodo en edificios antiguos, esto también es aplicable a algunos de los gastos especificados anteriormente. Por ejemplo, si una casa no tiene contadores de calefacción para cada piso, el coste total se divide proporcionalmente al tamaño de cada piso.

La mayoría de los caseros exigen que la renta se pague mediante una orden automática de transferencia y suelen especificarlo en el contrato.

Reglamento y normativa de la comunidad

El contrato suele incluir unas normas que has de cumplir como residente de la comunidad. En los edificios que tienen muchos residentes éstas aparecen resumidas en un documento aparte ( Hausordnung/ règlement d’immeuble). Entre otras cosas, pueden estipular lo siguiente:

  • Que no haya ruido entre las 22:00-6:00 y 13:00-14:00. Los suizos se suelen tomar esta norma muy en serio y por consiguiente esperarán que tú también lo hagas.
  • Ni duchas ni baños entre las 22:00-6:00.
  • Restricciones a los niños, como no poder jugar sobre la hierba.
  • No puedes dejar los zapatos delante de la puerta de tu casa.
  • Cómo separar los diferentes tipos de basura.
  • Normas para la utilización de los espacios comunes, como la lavandería.

Ten en cuenta que estas reglas forman parte de tu contrato y que si no las respetas tu casero tiene derecho a echarte del piso. No te extrañes si tus vecinos se quejan si haces una fiesta. Puede ser útil presentarte a los vecinos cuando te mudes, aunque no es algo habitual en Suiza.

Portero: En edificios con un cierto número de residentes suele haber un Hausmeister (portero) y un Hausverwaltung (manager) que son responsables del cuidado del edificio y de las reparaciones.

Animales de compañía: Hay que hablar con el propietario para ver si puedes o no tener animales en el piso y debe quedar establecido en el contrato. Si un inquilino quiere tener un animal en el piso en el que ya vive debe consultarlo con el propietario o mirar en el contrato si está permitido. Se consideran animales de compañía los perros, gatos, pájaros, hámsteres, etc.

Preaviso

Los contratos incluyen un período de preaviso para dejar el piso. Este período es aplicable a cualquiera de las dos partes que quiera rescindir el contrato, aunque el propietario no puede rescindirlo sin razón.

El mínimo legal para un contrato de alquiler indefinido es de tres meses y se calcula desde el final del mes en el que se ha dado el preaviso (en el caso de un contrato antiguo se calcula desde el final del cuatrimestre). Si quieres rescindir un contrato de alquiler debes enviar una carta certificada (Einschreiben/Lettre recommandée) firmada por todos los inquilinos cuyo nombre aparezca en el contrato.

Algunos propietarios exigen un período mínimo de alquiler de un año, que puede ser incluso mayor para viviendas unifamiliares, aunque es posible que te vayas antes si encuentras otro inquilino.

Redecoración

Tienes la obligación de dejar el apartamento completamente limpio. La palabra ‘limpio’ tiene una connotación especial en Suiza, así que no te asustes si tu casero se pone unos guantes blancos para mirar el polvo.

Si quieres ahorrarte problemas lo mejor es que contrates un servicio de limpieza especializado en gente que se muda. Puedes encontrarlo en las páginas amarillas como Umzugsreinigung o nettoyage pour remise d’appartment. Como te habrás dado cuenta mudarse no es nada barato en Suiza, así que mejor no lo hagas con mucha frecuencia.

El contrato debe estipular qué tipo de redecoración has de hacer cuando abandones el piso. La mayoría de las viviendas suizas se entregan ya redecoradas. La redecoración puede incluir:

  • Pintar las paredes
  • Rellenar pequeños agujeros, etc.
  • Arreglar rayones en los suelos de madera

Desperfectos y responsabilidad

Antes de mudarte al piso, queda con el propietario para comprobar si hay algún desperfecto (rayones, manchas, desconchones, etc.). Apúntalo todo, aunque el desperfecto sea mínimo o te cobrarán el coste de la reparación cuando te vayas. El propietario tiene que firmar la lista de desperfectos y tú debes quedarte con ella.

Es conveniente que te acompañe algún amigo suizo que conozca el procedimiento para que no haya malos entendidos lingüísticos.

Llaves del piso

Otra parte importante del contrato es la lista todas las llaves que se te entregan. Asegúrate de que recibes todas las llaves que se listan. Si pierdes las llaves del piso estarás obligado a asumir el coste del cambio de cerradura y si pierdes las llaves de alguna de las zonas comunes, también deberás abonar el coste de hacer nuevas llaves a todos los vecinos. Ten cuidado, porque además no creas que puedes ir a una tienda y hacer copias sin más, muchas de las llaves modernas están numeradas y necesitas permiso del propietario para hacer copias.

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