Contrats

Tout ce que vous devez savoir avant de signer un contrat

Lorsque vous avez trouvé un logement, vous devez signer un Mietvertrag (un contrat de location). Ce contrat contient les informations concernant le logement ainsi que les droits et les obligations du locataire et du bailleur.

Contrats

Un Mietvertrag standard doit inclure les renseignements suivants :

  • La durée de validité du contrat
  • Le montant du loyer
  • Le montant des charges (chauffage, eau, ordures ménagères)
  • Le préavis de résiliation (de 3 mois en général)
  • Le montant de la caution (ainsi que les intérêts qu'elle acquière)
  • L'accord concernant la re-décoration lorsque vous emménagez et lorsque vous quittez le logement.
  • Les conditions d'augmentation de loyer
  • Dans le cas d'un logement meublé, l'inventaire de toutes les choses présentes (vérifiez avec votre bailleur que tout les articles sont là, ainsi que leur état et exigez que soient marqués tous les objets abîmés de façon à ce que vous n'ayez pas à payer pour ces derniers lorsque vous quittez le logement.)
  • Les conditions générales liés à la maison (qui doivent définir les réparations à charges du propriétaire et celles à votre charge).

Une fois le contrat signé, les deux parties sont liées par les termes énoncés. C'est pour cette raison qu'il est conseillé de lire et de s'assurer que vous avez tout compris avant de signer, et ce bien que cela soit long et difficile à lire. Il faut savoir que les propriétaires en Allemagne s'attendent à ce que vous respectiez à la lettre toutes les clauses du contrat (ce qui est aussi le cas pour tous les accords écrit en Allemagne). Cependant, il y a des lois qui protégent le locataires en fixant les limites de certaines clauses.

Mieterschutz-Vereine - conseil et aides juridique

Si vous ne comprenez pas certaines clauses de votre bail, ou si vous pensez que certaines clauses abusives y sont ajoutées, demandez de l'aide à un collègue/ami/professeur allemand. Il est aussi utile de devenir membre de votre Mieterschutz-Vereine (Association de locataires) locale qui vous aidera immédiatement et vous fournira des conseils professionnels. Si un problème existe entre vous et votre bailleur, le Mieterschutz-Vereine représentera vos intérêts. Par ailleurs, quelques semaines après que vous soyez devenu membre, vous êtes normalement couverts par une assurance qui prendra en charge tous les frais juridiques pour les problèmes liés au bail.

Le Mieterschutz-Vereine peut être trouvé dans la plupart des villes et des grandes agglomérations. Hormis un service personnalisé, ils proposent également des brochures sur les contrats de locations. Vous pouvez trouver les coordonnées de votre agence locale dans les pages jaunes sous Mieterverein ou en contactant le Deutscher Mieterbund - DMB (Association Nationale des locataires) :

Deutscher Mieterbund
Tel. : 0221/94077-0
Email :
Internet : www.mieterbund.de 

Caution (Kaution)

La quasi-totalité des propriétaires vous demanderont une caution qui vous sera restituée avec des intérêts lorsque vous quitterez le logement. Cependant, si des réparations s'imposent, le propriétaire à le droit d'en déduire les coûts.

La caution ne peut être au maximum que de 3 mois de loyers de base ( kaltmiete) auxquels il faut ajouter la TVA. Cependant, la plupart des propriétaires ne demandent que l'équivalent d'un à deux mois de loyer. Le propriétaire doit s'assurer de pouvoir vous reverser les intérêts légaux acquis sur cette somme au cours de la période de location. De ce fait, il est conseillé de ne pas reverser directement la caution au propriétaire mais d'ouvrir un compte épargne commun avec des intérêts auprès d'une banque. De cette manière vous empêchez le propriétaire de garder votre argent sans votre permission et vous gagnez des intérêts. Contactez votre banque pour plus d'information.

Le loyer et les charges

Le loyer ( miete), est ce que vous paierez au propriétaire tous les mois. Il comprend le loyer de base ( kaltmiete) et les charges. Le loyer est également appelé Warmeite (loyer chaud).

Tous les autres coûts liés à la location sont énoncés un par un dans le contrat. Pour ce qui est des coûts liés à votre utilisation personnelle, tel que le chauffage, l'eau et l'électricité, vous payez normalement une somme prédéterminée tout les mois. Une fois par an, on relève les compteurs, et vous êtes soit remboursé soit redevable d'une somme en fonction de l'usage que vous avez fait.

Certaines charges sont en fonctions de la taille de l'appartement, et dans certains appartements, surtout les plus vieux, certaines des charges à payer individuellement sont réparties sur l'ensemble des logements. Par exemple, lorsqu'il n'y a pas de compteurs individuels pour le chauffage, la totalité des coûts est divisé entre chaque locataire en fonction de la taille du logement.

La plupart des propriétaires exigent que le loyer soit payé automatiquement par virement bancaire, et cela est spécifié dans le contrat. Ils exigent également que vous soyez en possession d'une assurance qui vous couvrira en cas de dommages importants sur votre appartement, mais aussi sur les logements voisins. Ces polices d'assurances couvrent également vos effets personnels (Hausratsversicherung) et votre responsabilité civile ( Haftpflichtversicherung).

Les règles de copropriété

Un bail comprend également des règles de copropriété. Pour les grandes copropriétés ces règles sont fournies séparément ( Hausordnung). En générale ces règles stipulent qu'il est interdit de faire du bruit entre 22:00-07:00 et 13:00-15:00. Dans certains cas elle dit également qui est responsable du nettoyage des parties communes et à quelles dates.

Sachez que ces règles font partie intégrante de votre contrat, et ne pas les respecter donne au propriétaire le droit de vous expulser. Ne soyez pas surpris, si une de vos fêtes tourne au cauchemar à cause du nouveau voisins d'à coté. En effet, en fonction de la tolérance de vos voisins, cela peut varier d'un extrême à l'autre ; un français nous a raconté qu'il avait reçu une lettre de son propriétaire le menaçant d'expulsion parce que deux de ses voisins se sont plaints qu'il ne triait pas ses ordures recyclable.

Concierge : dans les immeubles avec beaucoup d'habitation, il y a souvent un Hausmeister (concierge) Hausverwaltung (syndicat). Le Hausmeister et le Hausverwaltung sont responsables du bon fonctionnement ainsi que de l'organisation des réparations et autres tâches.

Si il n'y a pas de concierge, les résidents sont légalement tenus de dégager la neige et le verglas devant l'immeuble. Cela est en général énoncé dans le contrat de bail. Si les résidents sont responsables du déneigement et d'enlever le verglas, ils sont aussi responsables de tous les accidents pouvant survenir si cela n'est pas correctement fait. Par ailleurs, dans certaines régions, il est demandé aux résidents de nettoyer le trottoir une fois par semaine.

L'autorisation d'avoir des animaux domestiques dans le logement doit être négocié auprès du propriétaire et doit être inclus dans le contrat. Dans le cas ou vous êtes déjà locataire, vous devrez consulter votre contrat ou le propriétaire pour savoir si vous êtes autorisé à avoir des animaux dans votre domicile. Les animaux domestiques regroupent : les chiens, chats, oiseaux, hamsters etc.

Préavis de résiliation

Il y a un préavis résiliation du bail à respecter qui est stipulé dans le contrat. Ce délai doit être respecté si vous ou votre bailleur souhaitez terminer le contrat. Cependant le bailleur ne peut pas demander à terminer le contrat sans raison valable.

Le préavis légal de résiliation d'un contrat est de 3 mois, et ce délai augmente en fonction de la durée d'occupation d'un logement. Toutes autres conditions doivent être clairement précisées dans le contrat ou par écrit. Parfois, le propriétaire peut fixer la durée de validité du contrat à 5 ans et on a entendu parler d'un cas ou un propriétaire qui avait fixé la durée de validité à 5 ans à essayé de forcer un locataire qui voulait quitter le logement plus tôt, à garder l'appartement pour le restant de la période convenue ! Il est conseillé de ne jamais signer un tel contrat, mais si jamais c'est déjà fait, contactez rapidement votre association de locataire locale. Dans la plupart des cas, ce genre de contrat est illégal de ce fait vous ne serez plus lié par ce genre d'obligations.

Re-décoration (Rennovierungsarbeiten)

Votre contrat doit stipuler qui doit faire la re-décoration, quelle sera sa nature et quand. La re-décoration englobe des tâches comme la peinture des murs et le remplacement des moquettes. Beaucoup de propriétaires ne veulent pas re-décorer leur logement avant qu'un locataire emménage et de ce fait exigent que ce dernier le fasse, dans ce cas il y a deux options :

(a) Vous re-décorez votre appartement lorsque vous y emménagez. Auquel cas on vous fournit un appartement non re-décoré ( unrenoviert). De ce fait vous n'êtes pas obligé de le faire quand vous quittez l'appartement.

(b) Vous re-décorez votre appartement lorsque vous le quittez. Auquel cas lorsque vous quitterez votre appartement vous devrez y faire des travaux de peintures. Cette option vous offre la possibilité de ne pas avoir à re-décorer votre appartement lorsque vous y emménagez. Cependant, si vous ne le faites pas en quittant l'appartement vous risquez de ne plus avoir votre caution.

Comme c'est beaucoup plus amusant de re-décorer un appartement dans lequel on va vivre plutôt que quand on le quitte beaucoup de personnes préfèrent le faire lors de l'emménagement. De plus ainsi, vous vivrez dans un appartement qui sera décoré selon vos goûts.

Etat des lieux et responsabilités

Avant d'emménager dans votre appartement prenez rendez-vous avec le propriétaire pour faire l'état des lieux. Faites noter toutes les constatations même les plus légères de façon à ne pas avoir à les payer quand vous quittez l'appartement. Ce constat doit être à la fois signé par vous et votre bailleur et vous devez le conservez.

Lorsque vous quitterez l'appartement vous devrez effectuer le même type de rendez-vous pour vérifier l'état des lieux. Si le logement est dans un état pire que dans lequel il vous a été livré, votre propriétaire peut garder en partie ou en entier votre caution. Si aucun nouveau dégât n'est constaté, vous devriez le mettre par écrit avec un engagement de re-paiement en entier de la caution.

Vous devriez vous faire accompagner par un ami/collègue/professeur qui connaisse les procédures et qui soit à l'aise en allemand lors des transferts.

Les clés de la maison

Une des parties les plus importantes du contrat, c'est le nombre de clés qui vous sont données. Vérifiez le nombre de clés qui vous sont données et assurez vous que c'est conforme à ce qui est écrit. Si jamais vous perdez les clés de la maison vous devrez faire remplacer la serrure et dans le cas ou vous perdez les clés des parties communes, vous aurez peut être à repayer de nouvelles clés pour tous les résidents ! Par ailleurs notez que les nouvelles clés ne peuvent pas être copiées dans les magasins car elles sont numérotées et vous aurez sûrement à demander l'autorisation du propriétaire pour en faire des copies.

Un Mietvertrag standard doit inclure les renseignements suivants :

  • La durée de validité du contrat
  • Le montant du loyer
  • Le montant des charges (chauffage, eau, ordures ménagères)
  • Le préavis de résiliation (de 3 mois en général)
  • Le montant de la caution (ainsi que les intérêts qu'elle acquière)
  • L'accord concernant la re-décoration lorsque vous emménagez et lorsque vous quittez le logement.
  • Les conditions d'augmentation de loyer
  • Dans le cas d'un logement meublé, l'inventaire de toutes les choses présentes (vérifiez avec votre bailleur que tout les articles sont là, ainsi que leur état et exigez que soient marqués tous les objets abîmés de façon à ce que vous n'ayez pas à payer pour ces derniers lorsque vous quittez le logement.)
  • Les conditions générales liés à la maison (qui doivent définir les réparations à charges du propriétaire et celles à votre charge).

Une fois le contrat signé, les deux parties sont liées par les termes énoncés. C'est pour cette raison qu'il est conseillé de lire et de s'assurer que vous avez tout compris avant de signer, et ce bien que cela soit long et difficile à lire. Il faut savoir que les propriétaires en Allemagne s'attendent à ce que vous respectiez à la lettre toutes les clauses du contrat (ce qui est aussi le cas pour tous les accords écrit en Allemagne). Cependant, il y a des lois qui protégent le locataires en fixant les limites de certaines clauses.

Mieterschutz-Vereine - conseil et aides juridique

Si vous ne comprenez pas certaines clauses de votre bail, ou si vous pensez que certaines clauses abusives y sont ajoutées, demandez de l'aide à un collègue/ami/professeur allemand. Il est aussi utile de devenir membre de votre Mieterschutz-Vereine (Association de locataires) locale qui vous aidera immédiatement et vous fournira des conseils professionnels. Si un problème existe entre vous et votre bailleur, le Mieterschutz-Vereine représentera vos intérêts. Par ailleurs, quelques semaines après que vous soyez devenu membre, vous êtes normalement couverts par une assurance qui prendra en charge tous les frais juridiques pour les problèmes liés au bail.

Le Mieterschutz-Vereine peut être trouvé dans la plupart des villes et des grandes agglomérations. Hormis un service personnalisé, ils proposent également des brochures sur les contrats de locations. Vous pouvez trouver les coordonnées de votre agence locale dans les pages jaunes sous Mieterverein ou en contactant le Deutscher Mieterbund - DMB (Association Nationale des locataires) :

Deutscher Mieterbund
Tel. : 0221/94077-0
Email :
Internet : www.mieterbund.de 

Caution (Kaution)

La quasi-totalité des propriétaires vous demanderont une caution qui vous sera restituée avec des intérêts lorsque vous quitterez le logement. Cependant, si des réparations s'imposent, le propriétaire à le droit d'en déduire les coûts.

La caution ne peut être au maximum que de 3 mois de loyers de base ( kaltmiete) auxquels il faut ajouter la TVA. Cependant, la plupart des propriétaires ne demandent que l'équivalent d'un à deux mois de loyer. Le propriétaire doit s'assurer de pouvoir vous reverser les intérêts légaux acquis sur cette somme au cours de la période de location. De ce fait, il est conseillé de ne pas reverser directement la caution au propriétaire mais d'ouvrir un compte épargne commun avec des intérêts auprès d'une banque. De cette manière vous empêchez le propriétaire de garder votre argent sans votre permission et vous gagnez des intérêts. Contactez votre banque pour plus d'information.

Le loyer et les charges

Le loyer ( miete), est ce que vous paierez au propriétaire tous les mois. Il comprend le loyer de base ( kaltmiete) et les charges. Le loyer est également appelé Warmeite (loyer chaud).

Tous les autres coûts liés à la location sont énoncés un par un dans le contrat. Pour ce qui est des coûts liés à votre utilisation personnelle, tel que le chauffage, l'eau et l'électricité, vous payez normalement une somme prédéterminée tout les mois. Une fois par an, on relève les compteurs, et vous êtes soit remboursé soit redevable d'une somme en fonction de l'usage que vous avez fait.

Certaines charges sont en fonctions de la taille de l'appartement, et dans certains appartements, surtout les plus vieux, certaines des charges à payer individuellement sont réparties sur l'ensemble des logements. Par exemple, lorsqu'il n'y a pas de compteurs individuels pour le chauffage, la totalité des coûts est divisé entre chaque locataire en fonction de la taille du logement.

La plupart des propriétaires exigent que le loyer soit payé automatiquement par virement bancaire, et cela est spécifié dans le contrat. Ils exigent également que vous soyez en possession d'une assurance qui vous couvrira en cas de dommages importants sur votre appartement, mais aussi sur les logements voisins. Ces polices d'assurances couvrent également vos effets personnels (Hausratsversicherung) et votre responsabilité civile ( Haftpflichtversicherung).

Les règles de copropriété

Un bail comprend également des règles de copropriété. Pour les grandes copropriétés ces règles sont fournies séparément ( Hausordnung). En générale ces règles stipulent qu'il est interdit de faire du bruit entre 22:00-07:00 et 13:00-15:00. Dans certains cas elle dit également qui est responsable du nettoyage des parties communes et à quelles dates.

Sachez que ces règles font partie intégrante de votre contrat, et ne pas les respecter donne au propriétaire le droit de vous expulser. Ne soyez pas surpris, si une de vos fêtes tourne au cauchemar à cause du nouveau voisins d'à coté. En effet, en fonction de la tolérance de vos voisins, cela peut varier d'un extrême à l'autre ; un français nous a raconté qu'il avait reçu une lettre de son propriétaire le menaçant d'expulsion parce que deux de ses voisins se sont plaints qu'il ne triait pas ses ordures recyclable.

Concierge : dans les immeubles avec beaucoup d'habitation, il y a souvent un Hausmeister (concierge) Hausverwaltung (syndicat). Le Hausmeister et le Hausverwaltung sont responsables du bon fonctionnement ainsi que de l'organisation des réparations et autres tâches.

Si il n'y a pas de concierge, les résidents sont légalement tenus de dégager la neige et le verglas devant l'immeuble. Cela est en général énoncé dans le contrat de bail. Si les résidents sont responsables du déneigement et d'enlever le verglas, ils sont aussi responsables de tous les accidents pouvant survenir si cela n'est pas correctement fait. Par ailleurs, dans certaines régions, il est demandé aux résidents de nettoyer le trottoir une fois par semaine.

L'autorisation d'avoir des animaux domestiques dans le logement doit être négocié auprès du propriétaire et doit être inclus dans le contrat. Dans le cas ou vous êtes déjà locataire, vous devrez consulter votre contrat ou le propriétaire pour savoir si vous êtes autorisé à avoir des animaux dans votre domicile. Les animaux domestiques regroupent : les chiens, chats, oiseaux, hamsters etc.

Préavis de résiliation

Il y a un préavis résiliation du bail à respecter qui est stipulé dans le contrat. Ce délai doit être respecté si vous ou votre bailleur souhaitez terminer le contrat. Cependant le bailleur ne peut pas demander à terminer le contrat sans raison valable.

Le préavis légal de résiliation d'un contrat est de 3 mois, et ce délai augmente en fonction de la durée d'occupation d'un logement. Toutes autres conditions doivent être clairement précisées dans le contrat ou par écrit. Parfois, le propriétaire peut fixer la durée de validité du contrat à 5 ans et on a entendu parler d'un cas ou un propriétaire qui avait fixé la durée de validité à 5 ans à essayé de forcer un locataire qui voulait quitter le logement plus tôt, à garder l'appartement pour le restant de la période convenue ! Il est conseillé de ne jamais signer un tel contrat, mais si jamais c'est déjà fait, contactez rapidement votre association de locataire locale. Dans la plupart des cas, ce genre de contrat est illégal de ce fait vous ne serez plus lié par ce genre d'obligations.

Re-décoration (Rennovierungsarbeiten)

Votre contrat doit stipuler qui doit faire la re-décoration, quelle sera sa nature et quand. La re-décoration englobe des tâches comme la peinture des murs et le remplacement des moquettes. Beaucoup de propriétaires ne veulent pas re-décorer leur logement avant qu'un locataire emménage et de ce fait exigent que ce dernier le fasse, dans ce cas il y a deux options :

(a) Vous re-décorez votre appartement lorsque vous y emménagez. Auquel cas on vous fournit un appartement non re-décoré ( unrenoviert). De ce fait vous n'êtes pas obligé de le faire quand vous quittez l'appartement.

(b) Vous re-décorez votre appartement lorsque vous le quittez. Auquel cas lorsque vous quitterez votre appartement vous devrez y faire des travaux de peintures. Cette option vous offre la possibilité de ne pas avoir à re-décorer votre appartement lorsque vous y emménagez. Cependant, si vous ne le faites pas en quittant l'appartement vous risquez de ne plus avoir votre caution.

Comme c'est beaucoup plus amusant de re-décorer un appartement dans lequel on va vivre plutôt que quand on le quitte beaucoup de personnes préfèrent le faire lors de l'emménagement. De plus ainsi, vous vivrez dans un appartement qui sera décoré selon vos goûts.

Etat des lieux et responsabilités

Avant d'emménager dans votre appartement prenez rendez-vous avec le propriétaire pour faire l'état des lieux. Faites noter toutes les constatations même les plus légères de façon à ne pas avoir à les payer quand vous quittez l'appartement. Ce constat doit être à la fois signé par vous et votre bailleur et vous devez le conservez.

Lorsque vous quitterez l'appartement vous devrez effectuer le même type de rendez-vous pour vérifier l'état des lieux. Si le logement est dans un état pire que dans lequel il vous a été livré, votre propriétaire peut garder en partie ou en entier votre caution. Si aucun nouveau dégât n'est constaté, vous devriez le mettre par écrit avec un engagement de re-paiement en entier de la caution.

Vous devriez vous faire accompagner par un ami/collègue/professeur qui connaisse les procédures et qui soit à l'aise en allemand lors des transferts.

Les clés de la maison

Une des parties les plus importantes du contrat, c'est le nombre de clés qui vous sont données. Vérifiez le nombre de clés qui vous sont données et assurez vous que c'est conforme à ce qui est écrit. Si jamais vous perdez les clés de la maison vous devrez faire remplacer la serrure et dans le cas ou vous perdez les clés des parties communes, vous aurez peut être à repayer de nouvelles clés pour tous les résidents ! Par ailleurs notez que les nouvelles clés ne peuvent pas être copiées dans les magasins car elles sont numérotées et vous aurez sûrement à demander l'autorisation du propriétaire pour en faire des copies.

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