Contratti

Tutto ciò che devi sapere prima di firmare un contratto

Quando un appartamento è in affitto si firma un Mietvertrag (contratto di affitto). Questo contratto contiene i dettagli dell’appartamento e i diritti e doveri del proprietario e dell’inquilino.

Contratti

Un Mietvertrag normale dovrebbe contenere:

  • Lunghezza dell’accordo
  • Il costo dell’affitto
  • Il costo delle spese aggiuntive (riscaldamento, acqua, gas, rifiuti ecc.)
  • Termine di scadenza (almeno 3 mesi)
  • Il deposito (più gli interessi)
  • Un accordo per rimettere a nuovo l’appartamento (quando entri o quando lasci)
  • Le condizioni di aumento dell’affitto
  • Nel caso di un appartamento ammobiliato, un inventario di tutti i mobili, le apparecchiature e gli oggetti cosi che alla fine non devi pagare per quest’ultimi
  • Le condizioni generali legate alla casa (le riparazioni a carico del proprietario o al tuo)

Una volta firmato il contratto entrambe le parti sono legate ai termini sottoscritti. Per questa ragione è consigliato leggere con attenzione e aver capito bene tutti i termini prima di firmare, anche se si tratta di un lungo e difficile certificato. Bisogna tener conto che i proprietari in Germania si aspettano che tu capisca e segua tutte le clausole del contratto alla lettera (e così per tutti gli accordi scritti in Germania). Tuttavia esistono leggi che proteggono l’inquilino, fissando limiti a determinate clausole.

Mieterschutz-Vereine – consiglio e aiuto giuridico

Se non capisci certe condizioni, o se pensi che siano state aggiunte delle clausole abusive, chiedi aiuto a un collega/amico/professore tedesco. È inoltre utile diventar membro del vostro Mieterschutz-Vereine (Associazione degli inquilini) locale che ti aiuterà immediatamente e ti darà tutti gli aiuti professionali di cui hai bisogno. Se ci dovesse essere un problema tra te e il tuo proprietario il Mieterschutz-Vereine rappresenterà i tuoi interessi. Qualche settimana dopo esser diventati membro, sarete coperti da un’assicurazione che prenderà carico a tutte le spese giuridiche per qualsiasi problema legato all’affitto.

Puoi trovare il Mieterschutz-Vereine nella maggior parte delle città e grandi agglomerazioni. Oltre che un servizio personalizzato, ti propongono anche dei libretti sui contratti di affitto. Puoi trovare tutte le coordinate nelle pagine gialle sotto il nome di Meiterverein o contattando il Deutscher Mieterbund – DMB (Associazione Nazionale degli inquilini):

Deutscher Mieterbund
Tel: 0221/94077-0
Email:
Internet: www.mieterbund.de 

Cauzione (Kaution)

Quasi tutti i proprietari ti domanderanno una cauzione che ti sarà restituita con gli interessi quando andrai via. Ciò nonostante, il proprietario potrebbe ridurti i costi se ci dovessero essere delle riparazioni da fare.

La cauzione può arrivare massimo a 3 mesi di affitto di base (Kaltmiete) ai quali bisogna aggiungere l’IVA. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari chiedono l’equivalente a 2 mesi di affitto. Il proprietario deve assicurarsi di poterti ridare tutti gli interessi acquisiti nel corso del periodo di affitto. Detto ciò si consiglia di aprire un conto comune in banca, così impedirai al proprietario di tenersi i tuoi soldi senza il tuo permesso e di guadagnare gli interessi. Contatta la tua banca per ulteriori informazioni.

L’affitto e i costi

L’affitto (Miete), è ciò che paghi al proprietario tutti i mesi. Si tratta dell’affitto di base (Kaltmiete) e i costi aggiuntivi. L’affitto è anche chiamato Warmmiete (“affitto caldo”).

Tutti gli altri costi legati all’affitto sono descritti uno a uno nel contratto. Per quanto riguarda i costi legati al tuo utilizzo personale come il riscaldamento, acqua ed elettricità, paghi normalmente una somma predefinita tutti i mesi. Una volta l’anno si rilevano i contatori ed a condizione dell’uso durante l’anno ci sarà o un rimborso o un costo aggiuntivo.

Certi costi sono basati sulla grandezza dell’appartamento e in certi appartamenti, soprattutto quelli più vecchi, i costi sono ripartiti sull’insieme dell’affitto. Per esempio quando non c’è un contatore individuale per il riscaldamento, il totale dei costi viene diviso tra gli inquilini a seconda della taglia dell’appartamento.

La maggior parte dei proprietari esige che l’affitto sia pagato automaticamente dalla banca, e ciò viene specificato nel contratto. È necessario avere un’assicurazione che ti copra i danni importanti del tuo appartamento, ma anche per quello dei vicini. Le polizze di assicurazione coprono inoltre i tuoi effetti personali (Hausratversicherung) e la tua responsabilità civile.

Le regole di co-proprietà

L’affitto comprende inoltre delle regole di proprietà divisa. Per le grandi co-proprietà, queste regole vengono fornite separatamente (Hausordnung). Di solito queste regole stipulano che è vietato fare rumore tra le 22:00 e le 07:00 e tra le 13:00 e le 15:00. In certi casi indica anche chi è responsabile delle pulizie delle aree comuni e in quali date.

Sappi che queste regole sono parte integrante del tuo contratto e in caso non le rispettassi, il proprietario avrà il diritto di espellerti. Non sorprenderti se una delle tue feste dovesse trasformarsi in un inferno a causa di un tuo nuovo vicino. In effetti, dipende dalla tolleranza dei tuoi vicini che può variare da un estremo all’altro. Un francese ci ha raccontato che una volta ha ricevuto una lettera da parte di un proprietario minacciando di espellerlo perché due dei suoi vicini si sono lamentati del fatto che non riciclava i suoi rifiuti.

Custode: negli edifici con molti appartamenti, c’è di solito un Hausmeister (custode) Hausverwaltung (sindacato). Quest’ultimi sono responsabili del buon funzionamento dello stabile, delle riparazioni e di altri servizi.

Se non c’è il custode, i residenti sono costretti a spalare la neve davanti allo stabile. Ciò è comunque stabilito nel contratto. Se i residenti sono responsabili nel mantenimento sono anche responsabili di eventuali incidenti che possono avvenire se ciò non è fatto adeguatamente. Inoltre, in certe regioni, i residenti devono pulire i marciapiedi una volta a settimana.

L’autorizzazione di avere animali domestici dovrà essere discussa con il proprietario e dovrà essere inclusa nel contratto. Nel caso tu fossi già inquilino dell’appartamento, dovrai consultare il contratto o il proprietario per sapere se sei autorizzato ad avere animali domestici nel tuo domicilio. Nelle categorie animali domestici sono inclusi: cani, gatti, uccelli, criceti ecc.

Periodi di disdetta

In caso di disdetta, esistono dei periodi di tempo validi per un accordo. Questo periodo vale se tu o il tuo proprietario desiderate terminare l’accordo d’affitto. Tuttavia, il proprietario non può terminare il contratto senza una ragione valida.

Il periodo di notifica legale per un contratto senza termine è di 3 mesi. Più a lungo rimani, più lungo diventa il periodo di notifica. Nel caso ci siano condizioni diverse, quest’ultime devono essere presenti nel contratto o scritte a parte. In certi casi, i proprietari ti faranno firmare un contratto che sarà solamente per un certo numero di anni.

Abbiamo avuto dei casi di proprietari che hanno fatto firmare un contratto di 5 anni e che hanno poi obbligato l’inquilino a rimanere per tutto il tempo dell’accordo. Consigliamo di non firmare contratti simili. Se ricevi un’offerta del genere, dovresti contattare immediatamente l’associazione inquilini, situazioni come questa non sono permesse e sono illegali.

Rinnovamenti

Nel contratto dovrebbe essere scritto chi è incaricato di rinnovare l’appartamento e quando. Il rinnovamento comporterebbe rimpiazzare i tappeti e pitturare le pareti. Molti proprietari non vogliono rinnovare l’appartamento prima che qualcuno lo occupi cosi che sarà poi l’inquilino a doverlo fare. In questo caso ci sono due opzioni:

  • Sarai tu a farlo appena entri. In questo caso, l’appartamento ti è stato dato senza aver fatto nulla (unrenoviert). Con ciò, alla tua partenza non sarai costretto a rinnovare, ma sarà una tua scelta di farlo oppure no appena entri.
  • Rinnovi quando parti. In questo caso l’appartamento deve essere lasciato in perfetto stato, con le pareti pitturate ecc. cosi non lo dovrai fare appena arrivi. Se cosi fosse, nel contratto ci sarà la condizione posta (o perderai il tuo deposito).

Siccome è più bello e comodo vivere in un appartamento rinnovato, molta gente preferisce farlo prima di entrare che dopo. In più potrete decorarlo secondo i vostri gusti.

Stato delle cose e responsabilità

Prima di trasferirti prendi un appuntamento con il proprietario per fare il sopralluogo. Assicurati di notificare il tutto anche i minimi dettagli affinchè non dovrai pagare nulla quando te ne andrai. Ciò viene poi firmato sia da te che dal proprietario e lo dovrai conservare.

Prima di lasciare l’appartamento dovrai fare lo stesso tipo di appuntamento per verificare lo stato del luogo. Se l’alloggio è in condizioni peggiori di come l’hai trovato, il proprietario ha il diritto di tenere parte o addirittura tutto il deposito.
È consigliato farsi accompagnare da qualcuno con buone conoscenze della lingua e che conosca le procedure.

Le chiavi di casa

Una della cose più importanti del contratto è il numero di chiavi che ti è stato dato. Verifica il numero di chiavi che ti è stato dato e assicurati che sia conforme a ciò che è stato scritto nel contratto. Nel caso di smarrimento delle chiavi dovrai far cambiare la serratura e nel caso di smarrimento delle chiavi delle parti comuni, dovrai probabilmente pagare le chiavi nuove a tutti i residenti! Nota bene che le chiavi non potranno essere copiate nei negozi siccome sono numerate e dovrai sicuramente chiedere l’autorizzazione al proprietario prima di fare ciò.

Un Mietvertrag normale dovrebbe contenere:

  • Lunghezza dell’accordo
  • Il costo dell’affitto
  • Il costo delle spese aggiuntive (riscaldamento, acqua, gas, rifiuti ecc.)
  • Termine di scadenza (almeno 3 mesi)
  • Il deposito (più gli interessi)
  • Un accordo per rimettere a nuovo l’appartamento (quando entri o quando lasci)
  • Le condizioni di aumento dell’affitto
  • Nel caso di un appartamento ammobiliato, un inventario di tutti i mobili, le apparecchiature e gli oggetti cosi che alla fine non devi pagare per quest’ultimi
  • Le condizioni generali legate alla casa (le riparazioni a carico del proprietario o al tuo)

Una volta firmato il contratto entrambe le parti sono legate ai termini sottoscritti. Per questa ragione è consigliato leggere con attenzione e aver capito bene tutti i termini prima di firmare, anche se si tratta di un lungo e difficile certificato. Bisogna tener conto che i proprietari in Germania si aspettano che tu capisca e segua tutte le clausole del contratto alla lettera (e così per tutti gli accordi scritti in Germania). Tuttavia esistono leggi che proteggono l’inquilino, fissando limiti a determinate clausole.

Mieterschutz-Vereine – consiglio e aiuto giuridico

Se non capisci certe condizioni, o se pensi che siano state aggiunte delle clausole abusive, chiedi aiuto a un collega/amico/professore tedesco. È inoltre utile diventar membro del vostro Mieterschutz-Vereine (Associazione degli inquilini) locale che ti aiuterà immediatamente e ti darà tutti gli aiuti professionali di cui hai bisogno. Se ci dovesse essere un problema tra te e il tuo proprietario il Mieterschutz-Vereine rappresenterà i tuoi interessi. Qualche settimana dopo esser diventati membro, sarete coperti da un’assicurazione che prenderà carico a tutte le spese giuridiche per qualsiasi problema legato all’affitto.

Puoi trovare il Mieterschutz-Vereine nella maggior parte delle città e grandi agglomerazioni. Oltre che un servizio personalizzato, ti propongono anche dei libretti sui contratti di affitto. Puoi trovare tutte le coordinate nelle pagine gialle sotto il nome di Meiterverein o contattando il Deutscher Mieterbund – DMB (Associazione Nazionale degli inquilini):

Deutscher Mieterbund
Tel: 0221/94077-0
Email:
Internet: www.mieterbund.de 

Cauzione (Kaution)

Quasi tutti i proprietari ti domanderanno una cauzione che ti sarà restituita con gli interessi quando andrai via. Ciò nonostante, il proprietario potrebbe ridurti i costi se ci dovessero essere delle riparazioni da fare.

La cauzione può arrivare massimo a 3 mesi di affitto di base (Kaltmiete) ai quali bisogna aggiungere l’IVA. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari chiedono l’equivalente a 2 mesi di affitto. Il proprietario deve assicurarsi di poterti ridare tutti gli interessi acquisiti nel corso del periodo di affitto. Detto ciò si consiglia di aprire un conto comune in banca, così impedirai al proprietario di tenersi i tuoi soldi senza il tuo permesso e di guadagnare gli interessi. Contatta la tua banca per ulteriori informazioni.

L’affitto e i costi

L’affitto (Miete), è ciò che paghi al proprietario tutti i mesi. Si tratta dell’affitto di base (Kaltmiete) e i costi aggiuntivi. L’affitto è anche chiamato Warmmiete (“affitto caldo”).

Tutti gli altri costi legati all’affitto sono descritti uno a uno nel contratto. Per quanto riguarda i costi legati al tuo utilizzo personale come il riscaldamento, acqua ed elettricità, paghi normalmente una somma predefinita tutti i mesi. Una volta l’anno si rilevano i contatori ed a condizione dell’uso durante l’anno ci sarà o un rimborso o un costo aggiuntivo.

Certi costi sono basati sulla grandezza dell’appartamento e in certi appartamenti, soprattutto quelli più vecchi, i costi sono ripartiti sull’insieme dell’affitto. Per esempio quando non c’è un contatore individuale per il riscaldamento, il totale dei costi viene diviso tra gli inquilini a seconda della taglia dell’appartamento.

La maggior parte dei proprietari esige che l’affitto sia pagato automaticamente dalla banca, e ciò viene specificato nel contratto. È necessario avere un’assicurazione che ti copra i danni importanti del tuo appartamento, ma anche per quello dei vicini. Le polizze di assicurazione coprono inoltre i tuoi effetti personali (Hausratversicherung) e la tua responsabilità civile.

Le regole di co-proprietà

L’affitto comprende inoltre delle regole di proprietà divisa. Per le grandi co-proprietà, queste regole vengono fornite separatamente (Hausordnung). Di solito queste regole stipulano che è vietato fare rumore tra le 22:00 e le 07:00 e tra le 13:00 e le 15:00. In certi casi indica anche chi è responsabile delle pulizie delle aree comuni e in quali date.

Sappi che queste regole sono parte integrante del tuo contratto e in caso non le rispettassi, il proprietario avrà il diritto di espellerti. Non sorprenderti se una delle tue feste dovesse trasformarsi in un inferno a causa di un tuo nuovo vicino. In effetti, dipende dalla tolleranza dei tuoi vicini che può variare da un estremo all’altro. Un francese ci ha raccontato che una volta ha ricevuto una lettera da parte di un proprietario minacciando di espellerlo perché due dei suoi vicini si sono lamentati del fatto che non riciclava i suoi rifiuti.

Custode: negli edifici con molti appartamenti, c’è di solito un Hausmeister (custode) Hausverwaltung (sindacato). Quest’ultimi sono responsabili del buon funzionamento dello stabile, delle riparazioni e di altri servizi.

Se non c’è il custode, i residenti sono costretti a spalare la neve davanti allo stabile. Ciò è comunque stabilito nel contratto. Se i residenti sono responsabili nel mantenimento sono anche responsabili di eventuali incidenti che possono avvenire se ciò non è fatto adeguatamente. Inoltre, in certe regioni, i residenti devono pulire i marciapiedi una volta a settimana.

L’autorizzazione di avere animali domestici dovrà essere discussa con il proprietario e dovrà essere inclusa nel contratto. Nel caso tu fossi già inquilino dell’appartamento, dovrai consultare il contratto o il proprietario per sapere se sei autorizzato ad avere animali domestici nel tuo domicilio. Nelle categorie animali domestici sono inclusi: cani, gatti, uccelli, criceti ecc.

Periodi di disdetta

In caso di disdetta, esistono dei periodi di tempo validi per un accordo. Questo periodo vale se tu o il tuo proprietario desiderate terminare l’accordo d’affitto. Tuttavia, il proprietario non può terminare il contratto senza una ragione valida.

Il periodo di notifica legale per un contratto senza termine è di 3 mesi. Più a lungo rimani, più lungo diventa il periodo di notifica. Nel caso ci siano condizioni diverse, quest’ultime devono essere presenti nel contratto o scritte a parte. In certi casi, i proprietari ti faranno firmare un contratto che sarà solamente per un certo numero di anni.

Abbiamo avuto dei casi di proprietari che hanno fatto firmare un contratto di 5 anni e che hanno poi obbligato l’inquilino a rimanere per tutto il tempo dell’accordo. Consigliamo di non firmare contratti simili. Se ricevi un’offerta del genere, dovresti contattare immediatamente l’associazione inquilini, situazioni come questa non sono permesse e sono illegali.

Rinnovamenti

Nel contratto dovrebbe essere scritto chi è incaricato di rinnovare l’appartamento e quando. Il rinnovamento comporterebbe rimpiazzare i tappeti e pitturare le pareti. Molti proprietari non vogliono rinnovare l’appartamento prima che qualcuno lo occupi cosi che sarà poi l’inquilino a doverlo fare. In questo caso ci sono due opzioni:

  • Sarai tu a farlo appena entri. In questo caso, l’appartamento ti è stato dato senza aver fatto nulla (unrenoviert). Con ciò, alla tua partenza non sarai costretto a rinnovare, ma sarà una tua scelta di farlo oppure no appena entri.
  • Rinnovi quando parti. In questo caso l’appartamento deve essere lasciato in perfetto stato, con le pareti pitturate ecc. cosi non lo dovrai fare appena arrivi. Se cosi fosse, nel contratto ci sarà la condizione posta (o perderai il tuo deposito).

Siccome è più bello e comodo vivere in un appartamento rinnovato, molta gente preferisce farlo prima di entrare che dopo. In più potrete decorarlo secondo i vostri gusti.

Stato delle cose e responsabilità

Prima di trasferirti prendi un appuntamento con il proprietario per fare il sopralluogo. Assicurati di notificare il tutto anche i minimi dettagli affinchè non dovrai pagare nulla quando te ne andrai. Ciò viene poi firmato sia da te che dal proprietario e lo dovrai conservare.

Prima di lasciare l’appartamento dovrai fare lo stesso tipo di appuntamento per verificare lo stato del luogo. Se l’alloggio è in condizioni peggiori di come l’hai trovato, il proprietario ha il diritto di tenere parte o addirittura tutto il deposito.
È consigliato farsi accompagnare da qualcuno con buone conoscenze della lingua e che conosca le procedure.

Le chiavi di casa

Una della cose più importanti del contratto è il numero di chiavi che ti è stato dato. Verifica il numero di chiavi che ti è stato dato e assicurati che sia conforme a ciò che è stato scritto nel contratto. Nel caso di smarrimento delle chiavi dovrai far cambiare la serratura e nel caso di smarrimento delle chiavi delle parti comuni, dovrai probabilmente pagare le chiavi nuove a tutti i residenti! Nota bene che le chiavi non potranno essere copiate nei negozi siccome sono numerate e dovrai sicuramente chiedere l’autorizzazione al proprietario prima di fare ciò.

Ulteriori letture

Quest'articolo è stato d'aiuto?

Vuoi mandarci commenti, suggerimenti o domande su questo tema? Scrivici qui: