Hypotheken

Was Sie über französische Hypotheken wissen sollten

Hypotheken (hypothèques) werden von allen größeren französischen und ausländischen Banken angeboten. Die französische Post bietet auch Hypotheken an, aber dafür müssen Sie mindestens 18 Monate in einen plan oder eine compte d'épargner logement eingezahlt haben.

Hypotheken

Es ist möglich, eine Hypothek in einer anderen Währung, zum Beispiel Pfund, Franken oder Dollar zu bekommen.

Tipp: Wenn Sie eine Hypothek in Frankreich aufnehmen müssen, sollten Sie Zinsen, Bedingungen und Gebühren verschiedener Banken vergleichen - nicht nur in Frankreich, sondern auch zuhause.

Generell sollten Sie Ihre Hypothek in der Währung aufnehmen, in der Sie bezahlt werden, oder in der Währung, die im Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet, verwendet wird. Wenn die ausländische Währung an Wert verliert, haben Sie so wenigstens den Trost, dass der Wert Ihrer französischen Immobilie um denselben Prozentsatz gestiegen ist, wenn Sie den Preis zurückrechnen. Wenn Sie sich zwischen einem Darlehen in Euro oder einer anderen Währung entscheiden müssen, gehen Sie sicher, dass Sie alle Gebühren, Zinsen und Währungsschwankungen einberechnen.

Sie sollten vor der Aufnahme einer Hypothek in Fremdwährung sehr vorsichtig sein, da Gewinne durch Zinsen über Nacht durch Schwankungen verschwinden können.

Professionelle Beratung

Unabhängig davon, wie Sie Ihr zweites Zuhause in Frankreich finanzieren, sollten Sie professionelle Beratung von einem Bankangestellten oder Buchhalter in Anspruch nehmen. Viele Berater raten dazu, von einer großen Bank zu leihen. Crédit Agricole ist der größte französische Anbieter von Hypotheken, mit einem Marktanteil von 25 Prozent. UCB ist Teil der BNP Paribas Gruppe und spezialisiert sich auf die Vergabe von Hypotheken an Ausländer.

Darlehensgeber haben ihre Verleihbedingungen in den letzen Jahren aufgrund der vielen von der Krise betroffenen Kreditnehmer verschärft. Manche ausländischen Kreditgeber sind strenger als die französischen, wenn es um Einkommen, Beschäftigung und Immobilienart geht. Jedoch vergeben sie größere Kredite. Für Ausländer kann es sehr lange dauern, bis sie eine Hypothek in Frankreich erhalten, besonders wenn sie weder über ein regelmäßiges Einkommen verfügen noch Vermögenswerte besitzen. Auch für alleinerziehende Mütter ist es besonders schwierig. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sollten Sie es bei einer Bank versuchen, die auf Ausländer spezialisiert ist, wie die Banque Transatlantique (http://www.transat.tm.fr ).

Hypothekenarten

Alle französischen Kredite werden mit der Kapital und Zinsen-Methode zurückgezahlt. Erb- und Pensionssysteme gibt es nicht.

Zinsen können festgesetzt oder flexibel sein, wobei festgesetzte Beträge höher sind, als die flexiblen, da sie höheres Risiko für den Kreditgeber bedeuten. Der Vorteil des festgesetzten Betrages ist, dass Sie genau wissen, wieviel Sie während der Laufzeit zahlen müssen. Flexible Darlehen können während der ersten beiden Jahre festgesetzt sein und werden dann jährlich angepasst. Meist gibt es aber Grenzen für die Anpassung, die nicht überschritten werden dürfen.

Normalerweise können Sie die festgesetzte Hypothek jederzeit in eine flexible umwandeln. Normalerweise gibt es Ausgleichsstrafen, z.B. 3 Prozent des ausstehenden Betrages, für frühere Rückzahlung einer festgesetzten Hypothek, wobei das nicht üblich ist. Wenn Sie denken, dass Sie früher zurückzahlen werden, sollten Sie versuchen, das Risiko einer Ausgleichsstrafe so niedrig wie möglich zu halten.

Eine Alternative zu einer hypothèque ist das privilège de prêteur de deniers (PDD), das etwas billiger ist, aber ein paar Einschränkungen aufweist (z.B: Sie erhalten es nur beim Kauf und in Höhe des Preises der Immobilie).

Einen schnellen Vergleich von Hypotheken von den wichtigsten Anbietern können Sie mit der folgenden Webseite machen: http://www.financeinfrance.com .

Bedingungen

In Frankreich ist es üblich, dass die Immobilie, für deren Kauf Sie die Hypothek aufnehmen, auch als Absicherung derselben verwendet wird. Manche ausländische Banken weigern sich allerdings, das zu machen.

Das französische Gesetz verbietet es, dass Banken Hypotheken oder Darlehen anbieten, deren Rückzahlung mehr als 30 Prozent ihres Einkommens betragen. Wenn Sie die Hypothek zu zweit aufnehmen, wird das Gesamteinkommen berücksichtigt (französische Banken verleihen an bis zu drei Kreditnehmer). Diese 30 Prozent beinhalten bereits bestehende Hypotheken oder Mietzahlungen, sowohl in Frankreich als auch im Ausland. Wenn Ihre Rückzahlungen 30 Prozent Ihres Einkommens überschreiten, dürfen französische Banken den Kreditrahmen nicht erweitern. Wenn sie das doch tun, können Darlehensnehmer die Haftung verweigern.

Um zu berechnen, welchen Betrag Sie in Frankreich als Darlehen aufnehmen können, multiplizieren Sie Ihr Nettoeinkommen mit 30 Prozent und ziehen Sie Ihre monatliche Hypothek, Miete und andere regelmäßige Zahlungen ab. Beachten Sie, dass das Einkommen für Über-65-Jährige nicht berechnet wird. Als grobe Orientierung werden die Rückzahlungen einer 60.000 Euro-Hypothek 600 Euro pro Monat betragen, bei 6 Pozent über 15 Jahre. Französische Zinssätze sind in den letzen Jahren gefallen, weshalb sie besonders attraktiv geworden sind. Im Oktober 2005 betrugen die Maximalzinssätze für Fix-Rückzahlungs-Hypotheken 6,03 Prozent und für Variabel-Rückzahlungs-Hypotheken 5,53 Prozent.

Als Bedingung für die Aufnahme einer Hypothek in Frankreich müssen Sie eine Lebensversicherung abschließen, die 150 Prozent des Wertes der Hypothek entspricht. Die Prämien sind in den Hypothekenrückzahlungen inkludiert. Eine bestehende Police kann akzeptiert werden, allerdings muss sie auf den Darlehensnehmer lauten. Ein ärztilches Attest könnte notwendig sein, ist aber unter 50 Jahren und 150.000 Euro unüblich.

Der Darlehensnehmer ist verantwortlich für die Bauversicherung und muss bei Beantragung einer Hypothek die Bestätigung vorlegen.

Einschränkungen

Französische Hypotheken werden normalerweise bis zu 70 - 80 Prozent des Immobilienwertes vergeben (jedoch kommt es auch vor, dass nur 50 Prozent finanziert werden). Eine Hypothek kann für Sanierungen aufgenommen werden, wenn Kostenvoranschläge zusammen mit der Bewerbgung vorgelegt werden können. Vergessen Sie nicht, dass Sie auch Gebühren in der Höhe von etwa 10 - 15 Prozent des Kaufwertes einer über 5 Jahre alten Immbobilie zahlen müssen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 75,.000 Euro kaufen und eine 80-Prozent-Hypotheke bekommen, müssen Sie eine 20-prozentige Anzahlung leisten (15.000 Euro) und 10 bis 15 Prozent an Gebühren (7.500 bis 11.250 Euro) bezahlen, womit Sie insgesamt 22.500 bis 26.250 Euro bezahlen müssen.

Die Laufzeit einer Hypothek kann zwischen zwei und zwanzig Jahren liegen, wobei die übliche Laufzeit in Frankreich 15 Jahre beträgt. In bestimmten Fällen werden auch Laufzeiten von 25 Jahren genehmigt, dann sind die Zinsen aber höher und die Hypothek muss bis zum 70. (oder 65.) Lebensjahr zurückgezahlt werden. Generell kann man sagen, dass die Zinsen umso niedriger sind, je kürzer die Laufzeit ist.

Alle Banken setzen Untergrenzen für Hypotheken, z.B. 15.000 oder 30.000 Euro, und manche setzen Untergrenzen für den Kaufpreis fest. Normalerweise gibt es keinen Maximalbetrag für Hypotheken, was aber vom jeweiligen Fall abhängig ist.

In Frankreich kann eine Hypothek nicht von einer Person auf eine andere übertragen werden, wie es in manch anderen Ländern möglich ist, dafür aber auf eine andere Immobilie.

Wenn Sie Ihre Hypothekenrückzahlungen nicht leisten können, wird Ihr Eigentum zwangsenteignet und versteigert. Das passiert aber sehr selten, da die meisten Kreditgeber damit einverstanden sind, niedrigere Rückzahlungen zu erlauben, wenn die Kreditnehmer in finanziellen Schwierigkeiten sind.

Vorgang

Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie einen Reisepass für jede beteiligte Person sowie eine Bestätigung Ihres monatlichen Einkommens, und Zahlungen sowie Kreditraten, Miete und andere Ausgaben. Der Einkommensnachweis beinhaltet drei Monatsgehaltszettel, eine Bestätigung des Arbeitgebers und Steuerrückzahlungen. Wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie beglaubigte Kopien Ihrer Bilanzen für die vergangenen drei Jahre sowie die letzte Steuererklärung abgeben. Französische Banken sind nicht besonders beeindruckt von Buchhalterbriefen. Wenn Sie eine Hypothek für den Erwerb einer wirtschaftlich genutzten Immobilie erwerben wollen, müssen Sie einen detaillierten Geschäftsplan auf Französisch vorlegen.

Es ist prinzipiell auch möglich, eine Garantie des Darlehensgebers zu erhalten, die die meisten Banken mit einer Gültigkeit von zwei bis vier Monaten vergeben. Sie können diese Garantie dem Verkäufer der Immobilie zeigen. Möglicherweise ist eine Gebühr von 150 Euro zu entrichten, aber die Kaution für einen Vorvertrag (compromis de vente) wird durch französische Gesetze geschützt falls Sie keine Hypothek erhalten sollten.

Nachdem Sie die Hypothek erhalten haben, wird Ihnen die französische Bank ein bedingtes Angebot (offre préable) senden, in dem die Bedingungen angeführt werden. Die französische Legislation ermöglicht es, das Angebot bis zehn Tage nach Ausstellung nicht anzunehmen. Der Darlehensnehmer hat durchschnittlich 30 Tage Zeit, das Darlehen anzunehmen und das unterzeichnete Angebot an den Darlehensgeber zurückgehen zu lassen. Dann ist das Darlehen für vier Monate verfügbar im Falle eines normalen Kaufs. Es steht länger bereit, wenn es sich um ein Bauprojekt handelt.

Gebühren

Es gibt verschiedene Gebühren, die Sie für Hypotheken bezahlen müssen. Alle Darlehensgeber verrechnen eine Verwaltungsgebühr (fras de dossier), normalerweise 1 Prozent des Darlehens. Normalerweise gibt es eine Untergrenze für diesen Betrag, z.B 350 Euro plus Mehrwertsteuer (TVA), und es gibt möglicherweise auch ein Maximum.

Obwohl das für Käufer in Frankreich eigentlich nicht üblich ist, verlangen manche ausländische Kreditgeber eine Schätzung der französischen Immobilien (für ca. 250 Euro) bevor Sie den Kredit erteilen.

Wenn Sie die Hypothek auf eine französische Immobilie aufnehmen, werden zusätzliche Gebühren und Registriergunsgebühren für den notaire fällig, der die Hypothek im bureau des hypothèques registriert. Die Gebühr beläuft sich auf ungefähr 2,5 Prozent der Hypothek.

Ab einem gewissen Leihbetrag müssen Sie möglicherweise eine Lebensversicherung abschließen.

Wenn Sie den Kredit von einem genossenschaftlichen Kreditinstitut erhalten, sind Sie verpflichtet, sich am Kapital der örtlichen Bank zu beteiligen. Die Höhe (Anzahl) der Aktien wird vom Verwaltungsrat beschlossen und Sie bekommen ein Beteiligungszertifikat (certificat nominatif de parts sociales). Die Zahlung wird nomalerweise durch Bankeinzug von Ihrem Konto getätigt, zusammen mit den Raten des Kredites. Wenn der Kredit abbezahlt ist, werden die Aktien zurückgekauft.

Wenn Ihr Kredit ein Fremdwährungskredit ist oder Sie kein französischer Staatsbürger sind, müssen Sie normalerweise für jede Zahlung oder Überweisung zusätzliche Gebühren bezahlen. Viele Kreditinstitute überweisen die Kreditraten allerdings gegen Pauschalbeträge.

Wenn Sie einen Plan-Kauf tätigen und die Rückzahlung in Stufen erfolgt, bietet die Bank einen Stufenkredit. Dabei zahlen Sie den Kredit in sich je nach Vertrag (contrat de réservation) verändernden Raten zurück. Während der Abschlussperiode (période d'anticipation), können Sie die Zinsen monatlich auf Basis der von der Bank vorgeschriebenen Raten (plus Versicherung) erstatten. Nachdem Sie die letzte Zahlung geleistet haben, beginnt die Abzahlungsperiode (période d'amortissement).

Rehypothekisierung

Wenn Sie zuhause eine Immobilie bestizen, die Sie nicht vollständig mit einer Hypothek belastet haben und Sie sozusagen noch über Restwert verfügt, ist es unter Umständen billiger, die Hypothek zu erhöhen oder eine zweite Hypothek auf diese Immobilie aufzunehmen (Rehypothekisierung), als für eine neue. Wenn Sie eine neue Immobilie in Frankreich kaufen wollen, ist es ratsam, die Hypothek nicht auf diese aufzunehmen. So können Sie für die neue Immobilie möglicherweise sogar bar bezahlen. Es gibt einige Vorteile für die Rehypothekisierung:

  • Weniger Papierkram und niedrigere Gebühren
  • Keine Lebensversicherung notwendig
  • Alles in Ihrer Muttersprache
  • Vorteile, die französische Hypotheken nicht bieten.

Die Nachteile einer eventuellen Rehypothekisierung:

  • Möglicherweise höhere Zinsen
  • Wenn Sie vermieten wollen, bekommen Sie möglicherweise keine Steuervergünstigungen für die Hypothek in Frankreich
  • Der Restwert Ihrer Immobilie für Hypotheken verringert sich
  • Wenn Sie nicht in einem der Euro-Länder wohnen, kann sich durch Kursschwankungen eine der Währungen auf- oder abwerten

Französische Kreditgeber lassen nicht gerne rehypothekisieren. Aber seit neuer Regelungen vom Frühling 2006 sollte es ab 2007 möglich sein. Es wird zwei Produkte geben: crédit hypothécaire rechargeable, mit dem Sie den bereits abbezahlten Betrag wieder aufnehmen können; prêt viager hypothécaire, mit dem Sie sich den Wertgewinn einer Immobilie auszahlen lassen können. In beiden Fällen müssen Sie sich vorher von einem notaire beraten lassen, der Ihnen die Risiken erklären wird.

Es ist möglich, eine Hypothek in einer anderen Währung, zum Beispiel Pfund, Franken oder Dollar zu bekommen.

Tipp: Wenn Sie eine Hypothek in Frankreich aufnehmen müssen, sollten Sie Zinsen, Bedingungen und Gebühren verschiedener Banken vergleichen - nicht nur in Frankreich, sondern auch zuhause.

Generell sollten Sie Ihre Hypothek in der Währung aufnehmen, in der Sie bezahlt werden, oder in der Währung, die im Land, in dem sich Ihre Immobilie befindet, verwendet wird. Wenn die ausländische Währung an Wert verliert, haben Sie so wenigstens den Trost, dass der Wert Ihrer französischen Immobilie um denselben Prozentsatz gestiegen ist, wenn Sie den Preis zurückrechnen. Wenn Sie sich zwischen einem Darlehen in Euro oder einer anderen Währung entscheiden müssen, gehen Sie sicher, dass Sie alle Gebühren, Zinsen und Währungsschwankungen einberechnen.

Sie sollten vor der Aufnahme einer Hypothek in Fremdwährung sehr vorsichtig sein, da Gewinne durch Zinsen über Nacht durch Schwankungen verschwinden können.

Professionelle Beratung

Unabhängig davon, wie Sie Ihr zweites Zuhause in Frankreich finanzieren, sollten Sie professionelle Beratung von einem Bankangestellten oder Buchhalter in Anspruch nehmen. Viele Berater raten dazu, von einer großen Bank zu leihen. Crédit Agricole ist der größte französische Anbieter von Hypotheken, mit einem Marktanteil von 25 Prozent. UCB ist Teil der BNP Paribas Gruppe und spezialisiert sich auf die Vergabe von Hypotheken an Ausländer.

Darlehensgeber haben ihre Verleihbedingungen in den letzen Jahren aufgrund der vielen von der Krise betroffenen Kreditnehmer verschärft. Manche ausländischen Kreditgeber sind strenger als die französischen, wenn es um Einkommen, Beschäftigung und Immobilienart geht. Jedoch vergeben sie größere Kredite. Für Ausländer kann es sehr lange dauern, bis sie eine Hypothek in Frankreich erhalten, besonders wenn sie weder über ein regelmäßiges Einkommen verfügen noch Vermögenswerte besitzen. Auch für alleinerziehende Mütter ist es besonders schwierig. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, sollten Sie es bei einer Bank versuchen, die auf Ausländer spezialisiert ist, wie die Banque Transatlantique (http://www.transat.tm.fr ).

Hypothekenarten

Alle französischen Kredite werden mit der Kapital und Zinsen-Methode zurückgezahlt. Erb- und Pensionssysteme gibt es nicht.

Zinsen können festgesetzt oder flexibel sein, wobei festgesetzte Beträge höher sind, als die flexiblen, da sie höheres Risiko für den Kreditgeber bedeuten. Der Vorteil des festgesetzten Betrages ist, dass Sie genau wissen, wieviel Sie während der Laufzeit zahlen müssen. Flexible Darlehen können während der ersten beiden Jahre festgesetzt sein und werden dann jährlich angepasst. Meist gibt es aber Grenzen für die Anpassung, die nicht überschritten werden dürfen.

Normalerweise können Sie die festgesetzte Hypothek jederzeit in eine flexible umwandeln. Normalerweise gibt es Ausgleichsstrafen, z.B. 3 Prozent des ausstehenden Betrages, für frühere Rückzahlung einer festgesetzten Hypothek, wobei das nicht üblich ist. Wenn Sie denken, dass Sie früher zurückzahlen werden, sollten Sie versuchen, das Risiko einer Ausgleichsstrafe so niedrig wie möglich zu halten.

Eine Alternative zu einer hypothèque ist das privilège de prêteur de deniers (PDD), das etwas billiger ist, aber ein paar Einschränkungen aufweist (z.B: Sie erhalten es nur beim Kauf und in Höhe des Preises der Immobilie).

Einen schnellen Vergleich von Hypotheken von den wichtigsten Anbietern können Sie mit der folgenden Webseite machen: http://www.financeinfrance.com .

Bedingungen

In Frankreich ist es üblich, dass die Immobilie, für deren Kauf Sie die Hypothek aufnehmen, auch als Absicherung derselben verwendet wird. Manche ausländische Banken weigern sich allerdings, das zu machen.

Das französische Gesetz verbietet es, dass Banken Hypotheken oder Darlehen anbieten, deren Rückzahlung mehr als 30 Prozent ihres Einkommens betragen. Wenn Sie die Hypothek zu zweit aufnehmen, wird das Gesamteinkommen berücksichtigt (französische Banken verleihen an bis zu drei Kreditnehmer). Diese 30 Prozent beinhalten bereits bestehende Hypotheken oder Mietzahlungen, sowohl in Frankreich als auch im Ausland. Wenn Ihre Rückzahlungen 30 Prozent Ihres Einkommens überschreiten, dürfen französische Banken den Kreditrahmen nicht erweitern. Wenn sie das doch tun, können Darlehensnehmer die Haftung verweigern.

Um zu berechnen, welchen Betrag Sie in Frankreich als Darlehen aufnehmen können, multiplizieren Sie Ihr Nettoeinkommen mit 30 Prozent und ziehen Sie Ihre monatliche Hypothek, Miete und andere regelmäßige Zahlungen ab. Beachten Sie, dass das Einkommen für Über-65-Jährige nicht berechnet wird. Als grobe Orientierung werden die Rückzahlungen einer 60.000 Euro-Hypothek 600 Euro pro Monat betragen, bei 6 Pozent über 15 Jahre. Französische Zinssätze sind in den letzen Jahren gefallen, weshalb sie besonders attraktiv geworden sind. Im Oktober 2005 betrugen die Maximalzinssätze für Fix-Rückzahlungs-Hypotheken 6,03 Prozent und für Variabel-Rückzahlungs-Hypotheken 5,53 Prozent.

Als Bedingung für die Aufnahme einer Hypothek in Frankreich müssen Sie eine Lebensversicherung abschließen, die 150 Prozent des Wertes der Hypothek entspricht. Die Prämien sind in den Hypothekenrückzahlungen inkludiert. Eine bestehende Police kann akzeptiert werden, allerdings muss sie auf den Darlehensnehmer lauten. Ein ärztilches Attest könnte notwendig sein, ist aber unter 50 Jahren und 150.000 Euro unüblich.

Der Darlehensnehmer ist verantwortlich für die Bauversicherung und muss bei Beantragung einer Hypothek die Bestätigung vorlegen.

Einschränkungen

Französische Hypotheken werden normalerweise bis zu 70 - 80 Prozent des Immobilienwertes vergeben (jedoch kommt es auch vor, dass nur 50 Prozent finanziert werden). Eine Hypothek kann für Sanierungen aufgenommen werden, wenn Kostenvoranschläge zusammen mit der Bewerbgung vorgelegt werden können. Vergessen Sie nicht, dass Sie auch Gebühren in der Höhe von etwa 10 - 15 Prozent des Kaufwertes einer über 5 Jahre alten Immbobilie zahlen müssen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 75,.000 Euro kaufen und eine 80-Prozent-Hypotheke bekommen, müssen Sie eine 20-prozentige Anzahlung leisten (15.000 Euro) und 10 bis 15 Prozent an Gebühren (7.500 bis 11.250 Euro) bezahlen, womit Sie insgesamt 22.500 bis 26.250 Euro bezahlen müssen.

Die Laufzeit einer Hypothek kann zwischen zwei und zwanzig Jahren liegen, wobei die übliche Laufzeit in Frankreich 15 Jahre beträgt. In bestimmten Fällen werden auch Laufzeiten von 25 Jahren genehmigt, dann sind die Zinsen aber höher und die Hypothek muss bis zum 70. (oder 65.) Lebensjahr zurückgezahlt werden. Generell kann man sagen, dass die Zinsen umso niedriger sind, je kürzer die Laufzeit ist.

Alle Banken setzen Untergrenzen für Hypotheken, z.B. 15.000 oder 30.000 Euro, und manche setzen Untergrenzen für den Kaufpreis fest. Normalerweise gibt es keinen Maximalbetrag für Hypotheken, was aber vom jeweiligen Fall abhängig ist.

In Frankreich kann eine Hypothek nicht von einer Person auf eine andere übertragen werden, wie es in manch anderen Ländern möglich ist, dafür aber auf eine andere Immobilie.

Wenn Sie Ihre Hypothekenrückzahlungen nicht leisten können, wird Ihr Eigentum zwangsenteignet und versteigert. Das passiert aber sehr selten, da die meisten Kreditgeber damit einverstanden sind, niedrigere Rückzahlungen zu erlauben, wenn die Kreditnehmer in finanziellen Schwierigkeiten sind.

Vorgang

Für die Beantragung einer Hypothek benötigen Sie einen Reisepass für jede beteiligte Person sowie eine Bestätigung Ihres monatlichen Einkommens, und Zahlungen sowie Kreditraten, Miete und andere Ausgaben. Der Einkommensnachweis beinhaltet drei Monatsgehaltszettel, eine Bestätigung des Arbeitgebers und Steuerrückzahlungen. Wenn Sie selbstständig sind, müssen Sie beglaubigte Kopien Ihrer Bilanzen für die vergangenen drei Jahre sowie die letzte Steuererklärung abgeben. Französische Banken sind nicht besonders beeindruckt von Buchhalterbriefen. Wenn Sie eine Hypothek für den Erwerb einer wirtschaftlich genutzten Immobilie erwerben wollen, müssen Sie einen detaillierten Geschäftsplan auf Französisch vorlegen.

Es ist prinzipiell auch möglich, eine Garantie des Darlehensgebers zu erhalten, die die meisten Banken mit einer Gültigkeit von zwei bis vier Monaten vergeben. Sie können diese Garantie dem Verkäufer der Immobilie zeigen. Möglicherweise ist eine Gebühr von 150 Euro zu entrichten, aber die Kaution für einen Vorvertrag (compromis de vente) wird durch französische Gesetze geschützt falls Sie keine Hypothek erhalten sollten.

Nachdem Sie die Hypothek erhalten haben, wird Ihnen die französische Bank ein bedingtes Angebot (offre préable) senden, in dem die Bedingungen angeführt werden. Die französische Legislation ermöglicht es, das Angebot bis zehn Tage nach Ausstellung nicht anzunehmen. Der Darlehensnehmer hat durchschnittlich 30 Tage Zeit, das Darlehen anzunehmen und das unterzeichnete Angebot an den Darlehensgeber zurückgehen zu lassen. Dann ist das Darlehen für vier Monate verfügbar im Falle eines normalen Kaufs. Es steht länger bereit, wenn es sich um ein Bauprojekt handelt.

Gebühren

Es gibt verschiedene Gebühren, die Sie für Hypotheken bezahlen müssen. Alle Darlehensgeber verrechnen eine Verwaltungsgebühr (fras de dossier), normalerweise 1 Prozent des Darlehens. Normalerweise gibt es eine Untergrenze für diesen Betrag, z.B 350 Euro plus Mehrwertsteuer (TVA), und es gibt möglicherweise auch ein Maximum.

Obwohl das für Käufer in Frankreich eigentlich nicht üblich ist, verlangen manche ausländische Kreditgeber eine Schätzung der französischen Immobilien (für ca. 250 Euro) bevor Sie den Kredit erteilen.

Wenn Sie die Hypothek auf eine französische Immobilie aufnehmen, werden zusätzliche Gebühren und Registriergunsgebühren für den notaire fällig, der die Hypothek im bureau des hypothèques registriert. Die Gebühr beläuft sich auf ungefähr 2,5 Prozent der Hypothek.

Ab einem gewissen Leihbetrag müssen Sie möglicherweise eine Lebensversicherung abschließen.

Wenn Sie den Kredit von einem genossenschaftlichen Kreditinstitut erhalten, sind Sie verpflichtet, sich am Kapital der örtlichen Bank zu beteiligen. Die Höhe (Anzahl) der Aktien wird vom Verwaltungsrat beschlossen und Sie bekommen ein Beteiligungszertifikat (certificat nominatif de parts sociales). Die Zahlung wird nomalerweise durch Bankeinzug von Ihrem Konto getätigt, zusammen mit den Raten des Kredites. Wenn der Kredit abbezahlt ist, werden die Aktien zurückgekauft.

Wenn Ihr Kredit ein Fremdwährungskredit ist oder Sie kein französischer Staatsbürger sind, müssen Sie normalerweise für jede Zahlung oder Überweisung zusätzliche Gebühren bezahlen. Viele Kreditinstitute überweisen die Kreditraten allerdings gegen Pauschalbeträge.

Wenn Sie einen Plan-Kauf tätigen und die Rückzahlung in Stufen erfolgt, bietet die Bank einen Stufenkredit. Dabei zahlen Sie den Kredit in sich je nach Vertrag (contrat de réservation) verändernden Raten zurück. Während der Abschlussperiode (période d'anticipation), können Sie die Zinsen monatlich auf Basis der von der Bank vorgeschriebenen Raten (plus Versicherung) erstatten. Nachdem Sie die letzte Zahlung geleistet haben, beginnt die Abzahlungsperiode (période d'amortissement).

Rehypothekisierung

Wenn Sie zuhause eine Immobilie bestizen, die Sie nicht vollständig mit einer Hypothek belastet haben und Sie sozusagen noch über Restwert verfügt, ist es unter Umständen billiger, die Hypothek zu erhöhen oder eine zweite Hypothek auf diese Immobilie aufzunehmen (Rehypothekisierung), als für eine neue. Wenn Sie eine neue Immobilie in Frankreich kaufen wollen, ist es ratsam, die Hypothek nicht auf diese aufzunehmen. So können Sie für die neue Immobilie möglicherweise sogar bar bezahlen. Es gibt einige Vorteile für die Rehypothekisierung:

  • Weniger Papierkram und niedrigere Gebühren
  • Keine Lebensversicherung notwendig
  • Alles in Ihrer Muttersprache
  • Vorteile, die französische Hypotheken nicht bieten.

Die Nachteile einer eventuellen Rehypothekisierung:

  • Möglicherweise höhere Zinsen
  • Wenn Sie vermieten wollen, bekommen Sie möglicherweise keine Steuervergünstigungen für die Hypothek in Frankreich
  • Der Restwert Ihrer Immobilie für Hypotheken verringert sich
  • Wenn Sie nicht in einem der Euro-Länder wohnen, kann sich durch Kursschwankungen eine der Währungen auf- oder abwerten

Französische Kreditgeber lassen nicht gerne rehypothekisieren. Aber seit neuer Regelungen vom Frühling 2006 sollte es ab 2007 möglich sein. Es wird zwei Produkte geben: crédit hypothécaire rechargeable, mit dem Sie den bereits abbezahlten Betrag wieder aufnehmen können; prêt viager hypothécaire, mit dem Sie sich den Wertgewinn einer Immobilie auszahlen lassen können. In beiden Fällen müssen Sie sich vorher von einem notaire beraten lassen, der Ihnen die Risiken erklären wird.

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