Mietvertrag powinien zawierać:
- okres ważności umowy
- wysokość czynszu
- wysokość opłat dodatkowych (ogrzewanie, woda, wywóz śmieci itd.)
- okres wypowiedzenia (zwykle 3 miesiące)
- wysokość depozytu (i na jaki procent)
- porozumienie co do odnowienia/odmalowania przy wprowadzaniu lub wyprowadzaniu się z mieszkania
- warunki ewentualnej podwyżki czynszu
- w przypadku pomieszczeń umeblowanych, listę rzeczy (sprawdź w obecności właściciela czy wszystkie sprzęty są w dobrym stanie. Jeśli nie, lepiej mieć to na piśmie, by nie płacić przy wyprowadzce za wcześniej powstałe szkody)
- ogólne zasady domu (które mogą również określać, np. za które naprawy płacisz ty, a za które właściciel).
Od momentu podpisania umowy, obie strony są nią prawnie związane. Dlatego też, przed podpisaniem zawsze należy przeczytać uważnie całą umowę, chociaż zwykle bywa długa I skomplikowana. Trzeba być świadomym, że niemiecki właściciel będzie egzekwował i oczekiwał od ciebie dokładnego przestrzegania każdego punktu umowy (co się zresztą sprawdza przy każdej umowie, jaką zawierasz w Niemczech!). Istnieją jednak pewne regulacje prawne, które mogą ograniczyć ważność umowy, przeważnie na twoją korzyść.
Mieterschutz-Vereine – doradztwo i pomoc prawna
Jeśli nie rozumiesz jakiejś części umowy lub wydaje ci się, że przedstawione warunki są nadużyciem, zasięgnij rady u niemieckiego kolegi/przyjaciela/nauczyciela. Czasami też warto odwiedzić pobliskie Mieterschutz-Verein (związek lokatorów) by uzyskać natychmiastową poradę czy profesjonalną pomoc. W przypadku konfliktu z właścicielem Mieterschutz-Verein może reprezentować twoje prawa. Po kilkutygodniowym członkostwie w Mieterschutz-Verein , uzyskujesz polisę ubezpieczeniową na wypadek przyszłych problemów z wynajmem..
Mieterschutz-Vereine znajduje się w każdym mieście. Oprócz pomocy prawnej, wydają też broszury o umowach najmu. Najbliższy związek lokatorów znajdziesz w książce telefonicznej pod Mieterverein albo możesz skontaktować się z ogólnoniemieckim Deutscher Mieterbund – DMB:
Deutscher Mieterbund
Tel. 0221/94077-0
E-mail:
Internet:
www.mieterbund.de .
Depozyty (Kaution)
Większość właścicieli żąda depozytu (Kaution), który oddawany jest przy wyprowadzce wraz z odsetkami. Jeżeli jednak w mieszkaniu dokonano jakichś szkód, właściciel ma prawo odliczyć z depozytu sumę potrzebną na naprawę.
Najwyższy legalny depozyt stanowi równowartość trzymiesięcznego czynszu (Kaltmiete) plus 16% VAT. Przeważnie jednak wymaga się depozytu w wysokości jedno lub dwumiesięcznego czynszu. Właściciel musi zapewnić wypłatę depozytu wraz z odsetkami należnymi za cały okres wynajmu. By uniknąć ewentualnego sporu o kapitalizację odsetek, lepiej jest wpłacić depozyt na wspólne konto oszczędnościowe. Takim sposobem nie tylko masz pewność, że właściciel nie będzie dysponował tymi pieniędzmi bez twojej wiedzy, ale również otrzymasz odsetki. Szczegółowych informacji udzieli ci twój bank.
Czynsz & opłaty komunalne
Czynsz (Miete), to suma, jaką wpłacasz co miesiąc właścicielowi. Składa się on z Kaltmiete (zimny czynsz) plus opłaty dodatkowe takie jak wywóz śmieci, sprzątanie, ogrzewanie, woda. Wszystkie koszty razem wzięte to Warmmiete (tzw. ciepły czynsz).
Wysokość dodatkowych kosztów zależy od mieszkania, jego lokalizacji i jest sprecyzowana w umowie. Wysokość opłat eksploatacyjnych czyli za ogrzewanie, gaz, wodę i prąd zależy od indywidualnego zużycia, przeważnie jednak wnosi się miesięczną, wcześniej ustaloną opłatę. Liczniki odczytuje się pod koniec roku i zależnie od zużycia zostaje przyznana refundacja lub trzeba dopłacić.
Koszty takie jak wywóz śmieci czy sprzątanie są różne w zależności od wielkości mieszkania. W niektórych przypadkach, zwłaszcza w starych mieszkaniach, gdzie nie ma indywidualnych liczników opłaty wyliczane są ryczałtowo, to znaczy całość dzieli się na wszystkich lokatorów biorąc jednak pod uwagę metraż mieszkania.
Większość właścicieli oczekuje zapłaty przelewem bankowym lub stałym poleceniem wpłaty, jest to zawsze sprecyzowane w umowie. Niektórzy wymagają też wykupienia polisy na wypadek zniszczenia mieszkania i często również sąsiednich mieszkań. Polisa ta zawiera również ubezpieczenie osobiste (Hausratsversicherung) i od odpowiedzialności prawnej (Haftpflichtversicherung).
Warunki i zasady wynajmu (Hausordnung)
Wynajem rządzi się pewnymi zasadami, które obowiązują cię jako dzierżawcę. W większych blokach lokatorzy często ustalają swój tzw. kodeks praw domu Hausordnung . Między innymi zwykle wymagana jest „cisza nocna" pomiędzy 22:00-07:00 i 13:00-15:00. W niektórych przypadkach obowiązuje grafik sprzątania klatki schodowej, piwnic itp.
Lepiej wziąć te zasady na serio podpisując umowę, bo ich złamanie daje właścicielowi prawo nawet do wyrzucenia cię z mieszkania. Nie zdziw się też jeśli twoja “parapetówka" na ochrzczenie nowego mieszkania zmieni się w koszmar dzięki skargom nowych i rozwścieczonych sąsiadów. Zależy oczywiście od tego, kto mieszka za ścianą, czasami spotyka się różne skrajności, jeden znajomy Francuz opowiedział nam, jakiego szoku doznał otrzymawszy list od właściciela grożący mu eksmisją, ponieważ dwóch jego sąsiadów widziało jak wyrzucał śmieci bez ich uprzedniej segregacji!
Dozorca : W domach o dużej liczbie lokatorów często zatrudniany jest Hausmeister (dozorca) i Hausverwaltung (zarządca), którzy dbają o porządek i organizują naprawy/ remonty.
Dbanie o budynek w czasie zimy: Jeśli twój budynek nie ma dozorcy, wtedy obowiązek usuwania śniegu i lodu sprzed budynku podczas zimy spada na lokatorów. Przeważnie taka wzmianka zawarta jest w umowie o wynajem. Jeśli lokator zaniecha swojego obowiązku, będzie odpowiadał za ewentualne wypadki spowodowane podczas jego dyżuru. W niektórych regionach trzeba też raz na tydzień zamiatać ulicę.
Zwierzęta domowe: O tym, czy możemy w mieszkaniu trzymać zwierzęta, trzeba wcześniej porozmawiać z właścicielem i powinno się to znaleźć w umowie o wynajem. Jeżeli lokator już mieszkający ma zamiar trzymać w domu jakieś zwierzę, musi to ustalić z właścicielem lub sprawdzić czy jego umowa na to zezwala. Jako zwierzęta domowe rozumie się psy, koty, ptaki, chomiki itd.
Okres wypowiedzenia
Umowy o wynajem mają swoją ważność i określony okres wypowiedzenia bez względu na to, która strona chcę tą umowę wypowiedzieć. Jednak właściciel nie ma prawa do rozwiązania z tobą umowy bez powodu.
Według prawa najkrótszy okres wypowiedzenia umowy o wynajem na czas nieokreślony wynosi trzy miesiące. Im dłużej jednak zajmujesz dane mieszkanie, tym dłuższy okres wypowiedzenia. Inne warunki obowiązują tylko, jeżeli zostały zawarte w umowie lub odrębnie na piśmie. W niektórych przypadkach właściciel życzy sobie podpisania umowy na określony czas. Słyszeliśmy o przypadkach, gdzie właściciel sporządził umowę na pięć lat i próbował zmusić lokatora chcącego wcześniej rozwiązać umowę, by zatrzymał mieszkanie na cały pozostały okres! Nigdy nie powinno się podpisywać podobnych umów, jednak jeśli znajdziesz się już w takiej sytuacji, skontaktuj się z lokalnym stowarzyszeniem lokatorów. W większości przypadków takie umowy są niedozwolone zatem nie są prawnie wiążące.
Odnawianie mieszkania (Rennovierungsarbeiten)
Umowa powinna precyzować kto i kiedy odnawia mieszkanie ( chodzi głównie o malowanie i wymianę wykładzin/dywanów.) Wielu właścicieli nie odnawia mieszkań przed przeprowadzką nowego lokatora i wymaga tego od niego, w takim wypadku masz dwie możliwości :
(a) Odnowienie mieszkania przed wprowadzeniem się. W takim przypadku, mieszkanie wydawane jest bez odnawiania (unrenoviert) i dlatego wyprowadzając się nie masz obowiązku go odnawiać, a o tym, czy to zrobisz wprowadzając się decydujesz sam.
(b) Odnowienie mieszkania przed wyprowadzeniem się. W tym przypadku wprowadzając się zastajesz mieszkanie odnowione ( np. świeżo pomalowane ściany itp.) I dlatego musisz je odnowić przed wyprowadzeniem się, jeśli nie chcesz stracić depozytu.
Dużo przyjemniej jest chyba odnawiać mieszkanie, w którym zamierza się żyć, a nie, które się opuszcza, dlatego wiele osób woli samemu odnowić mieszkanie przed wprowadzeniem się i mieć wpływ na jego przyszły wygląd.
Odpowiedzialność za szkody
Przed wprowadzeniem się do mieszkania umów się z właścicielem, by je dokładnie obejrzeć i poszukać ewentualnych defektów (zadrapań, plam, zużycia czy innych zniszczeń). Spisz wszystko, nawet jeśli szkoda wydaje ci się nieistotna; w przeciwnym razie za naprawy będziesz płacił ze swojej kieszeni (czyli z depozytu). Lista musi być podpisana przez właściciela, a trzymana u ciebie.
Takie samo spotkanie organizuje się przed wyprowadzką, by sprawdzić stan mieszkania. Jeśli mieszkanie znajduje się w dużo gorszym stanie, niż zastany, właściciel ma prawo zatrzymać część lub całość depozytu. Jeżeli nie zgadzasz się z tą opinią, możesz złożyć odwołanie na piśmie.
Dobrze jest mieć w takiej sytuacji niemieckiego znajomego lub przyjaciela, który zna procedury i sprawdzi, by na poziomie językowym nie było żadnego nieporozumienia.
Klucze od domu
Kolejnym, ważnym punktem umowy jest spisanie ilości kluczy, jakie otrzymałeś. Upewnij się też, że otrzymałeś ich tyle, ile stwierdza umowa. Jeśli zgubisz klucz do mieszkania, będziesz odpowiedzialny za wymianę zamków w mieszkaniu, jeśli zaś zgubisz klucz np. od wspólnych drzwi wejściowych płacisz również za nowe klucze dla sąsiadów! Bądź więc ostrożny, ponieważ trudno jest teraz po prostu dorobić nowy klucz, jako że nowe zamki mają gwarancję i określoną ilość kluczy, na dorobienie nowego potrzebne jest pozwolenie właściciela.