Eine Anmerkung vorweg: Eine exakte Übersetzung, die den genauen Unterschied zwischen beiden Vertragsformen aufzeigt, ist nicht möglich. Beides sind Vorverträge.
1. Promesse de vente
Es handelt sich um einen privatschriftlichen Vertrag, Sous seing privé, der nur einseitig wirkt. Hier bindet sich nur der Verkäufer Ihnen die Immobilie zu verkaufen. Sie haben nur eine Option, von der Sie allerdings, wenn kein Enddatum im Vertrag angegeben ist, 30 Jahre lang Gebrauch machen können. Das setzt natürlich voraus, dass nicht anderweitig verkauft wurde.
2. Compromis de vente
Das ist die Vorvertragsform, die i. d. R. unterzeichnet wird. Diese Form bindet beide Parteien. Das allerdings nicht in alle Ewigkeit, wie Sie weiter unten lesen werden.
Beiden Vertragsformen ist eines gemeinsam: Es sind rechtsgültige Verträge, an die Sie nach französischen Recht gebunden sind! Es handelt sich nicht, wie schon mancher Deutsche geglaubt hat, um einen „Fetzen Papier“, der nichts wert ist. Die Unterschrift unter einen solchen Vertrag kann Sie teuer zu stehen kommen.
Wer nun kann diesen Compromis de vente, der an keine Form gebunden ist, ausfertigen? Sie setzten sich mit dem Verkäufer an einen Tisch und handeln diesen Vorvertrag aus, den Sie gemeinsam unterzeichnen. Hat der Verkäufer einen Makler mit der Wahrung seiner Interessen beauftragt, wird dieser Ihnen den Vorvertrag zur Unterzeichnung vorlegen. Oder der Verkäufer/Makler bittet Sie, den Vorvertrag beim Notar zu unterzeichnen.
Jetzt werden Sie sich vielleicht fragen: Gibt es denn irgendwelche Unterschiede? Worin unterscheidet sich die Unterzeichnung eines Vorvertrags am Küchentisch des Verkäufers von der beim Notar? Die Unterschiede sind gravierend. Sie gehen sozusagen „ins Geld“ und haben auch etwas mit den Begriffen Rétraction bzw. Réflexion zu tun. Diese Begriffe stammen aus einem recht neuen französischen Gesetz vom 13.12.2000:
La loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU)
Dieses Gesetz befasst sich mit verschieden Aspekten der Städteplanung, des Wohnungseigentums, des Mietrechts und auch dem Schutz des Käufers einer Immobilie. Nachlesen können Sie diese Passagen im Original in Art. 72 SRU.
Klären wir nun die beiden wichtigen Begriffe Rétraction und Réflexion. Rétraction meint hier nichts anderes als den „Rückzug“ von einem Rechtsgeschäft, dem Vorvertrag also. Réflexion, also „Überlegung“, hätte sich der Verfasser in größerem Umfang bei manchem deutschen Käufer in der Vergangenheit gewünscht.
Hier „zwingt“ der französischen Staat durch ein Gesetz, das natürlich auch für Ausländer gilt, Käufer von Immobilien zu Ihrem Glück. Die nachfolgenden Ausführungen zum Compromis de vente entscheiden über Sieg oder Niederlage, über Traum oder Albtraum. Dies sind die zentralen, wichtigsten Punkte beim Kauf einer Immobilie in Frankreich! Hier entscheiden Sie, sollten Sie sich „vergriffen“ haben, ob Sie heil oder „gerupft“ aus diesem Abenteuer herausgehen. Hier geht es um Details, Feinheiten, die ein Laie i. d. R. nicht wissen kann.
Rückzug von einem französischen Vorvertrag
1. Ist der Vorvertrag privatschriftlich, also direkt mit dem Käufer oder über den Makler geschlossen, haben Sie als Käufer sieben Tage Zeit, sich wieder von ihm zurückzuziehen. Folgende Feinheiten sind zu beachten: Der Vorvertrag muss Ihnen per Einschreiben mit Rückschein zugesandt werden. Die Berechnung der sieben Tage beginnt mit dem Tag nach dem Empfang des Einschreibens.
Wird die Immobilie durch mehrere Personen gekauft, muss jedem einzelnen Erwerber der Vorvertrag wie oben dargestellt zugestellt werden. Übrigens handelt es sich bei dieser Frist von sieben Tagen um eine klassische Frist des französischen Verbraucherschutzes. Diese Rétraction erlaubt dem(den) Käufer(n), sich ohne Angabe von Gründen vom Vorvertrag zurückzuziehen. Macht bei mehreren Käufern einer von diesem Recht Gebrauch, ist für alle die Angelegenheit erledigt!
Wie muss nun der „Rückzug“ erfolgen? Der oder die Käufer, bei mehreren jeder einzeln, müssen innerhalb der sieben Tage Ihren Rücktritt durch Einschreiben mit Rückschein gegenüber dem Verkäufer erklären. Das ist alles. Und der Verkäufer kann weder Schadensersatz oder sonstige Kosten verlangen. Maßgebend für die Feststellung, ob der Rücktritt fristgemäß ist oder nicht, ist das Datum, an dem Sie den Rücktritt erklären. Das ist üblicherweise das Datum Ihres Briefs bzw. des Poststempels. Das Datum des Eingangs beim Verkäufer spielt keine Rolle.
Achtung: Halten Sie sich nicht an diese Spielregeln oder berechnen sie das Datum falsch, kann ein Tag ein sehr teurer Tag für Sie werden!
2. Ist der Vorvertrag vor einem Notar geschlossen, steht Ihnen das Recht der Réflexion zu. Die nachfolgenden Ausführungen gelten gleichermaßen.
3. Wird der endgültige Kaufvertrag, Acte authentique, vor einem Notar geschlossen, sieht das Gesetz ebenfalls einen Zeitraum von sieben Tagen vor. Das ist nun der Zeitraum der Réflexion. Das bedeutet, dass Ihnen der Notar den Entwurf des Vorvertrags/ Kaufvertrags per Einschreiben mit Rückschein zusenden muss und Sie den Vertrag nicht vor Ablauf dieser Frist unterzeichnen und zurücksenden dürfen.
Machen Sie von Ihrem Recht der Réflexion Gebrauch, sind die Rechtsfolgen identisch mit denen der Rétraction. Bitte beachten Sie aber Folgendes: Wurde im Vorfeld des notariellen Vertrags ein privatschriftlicher Vorvertrag geschlossen, hatten Sie danach das Recht der Rétraction. Bei der Unterzeichnung des Acte authentique entfällt dann die Reflexion. Es handelt sich also bei Begriffen Rétraction und Réflexion um alternatives Recht.
Dieser Artikel ist ein Auszug aus Immobilienerwerb in Frankreich. Klicken Sie hier, um ein Exemplar zu bestellen.