Britisches Grundstücksrecht

Freehold und Leasehold

Zwei der wichtigsten Begriffe im britischen Grundstückswesen lauten »freehold« und »leasehold«. Ihnen begegnet man in fast jedem Angebot, in jedem Immobilien-Inserat, auf jedem Aushang im Schaufenster eines Maklers.

Britisches Grundstücksrecht

Freehold bedeutet, dass das Objekt frei verfügbar ist und dass es auf einem Grund steht, an welchen kein anderer als der proprietor über ein Eigentumsrecht verfügt (was nichts mit einer eventuell vorhandenen hypothekarischen Belastung zu tun hat). Als frei verfügbares Eigentum kann ein freehold-Objekt einschließlich Grund und Boden auf einen Erwerber übergehen.

Der Begriff Leasehold lässt sich am besten mit Erbpacht übersetzen. Die hiermit gekennzeichneten Häuser oder auch Eigentumswohnungen können zwar beliebig verkauft werden, aber ohne das Grundstück, auf welchem sie stehen. An diesem hat der Immobilienkäufer nur ein Pachtrecht. Er darf es nutzen, aber es gehört ihm nicht.

» Leasehold 75 years« bedeutet beispielsweise, dass der Käufer (oder sein Rechts- bzw. Erbnachfolger) noch 75 Jahre über das betreffende Objekt verfügen kann. Nach Ablauf der Frist wäre ein neuer Erbpachtvertrag auszuhandeln und zu schließen. Käme der nicht zu Stande, müsste(n) das (die) Gebäude theoretisch entfernt werden. Was natürlich niemand tut: Viele alte Häuser in England stehen auf Grundstücken, über die schon zum wiederholten Mal Pachtverträge abgeschlossen wurden. In der Regel werden diese leasing contracts auf 90 Jahre begrenzt, häufig besteht aber ein Verlängerungsrecht und es wird bei einem Besitzerwechsel ein neuer Vertrag aufgesetzt, so dass der Käufer (beim leasehold heißt er lessee) bei einer nur noch relativ kurzen Laufzeit (als solche sieht man eine unter 30 Jahren an) die Gelegenheit bekommt, seinerseits auf mindestens 70 Jahre auf »Nummer Sicher« zu gehen.

Im Übrigen werden auf 100 Jahre abgeschlossene leasehold-Verträge wegen der langen Laufzeit meist schon als freehold bezeichnet. Mit einem privaten lease-lender einigt man sich in der Regel auf 50 Jahre. Es gibt auch Verträge, die am Ende der Laufzeit ein Vorkaufsrecht ( right of pre-emption) durch den lessee versehen. Es heißt dann: » he takes a freehold«.

Um keine Illusionen entstehen zu lassen: Der Verkaufspreis eines Leasehold-Objekts, dessen Vertrag vielleicht schon 50 Jahre Laufzeit hinter sich hat, kommt keinesfalls zu jenem Betrag auf den Markt, für welchen es der jetzige Besitzer vor fünf Jahrzehnten einmal erworben hat (nicht nur, weil in der Zwischenzeit etwa Modernisierungen stattgefunden haben). Oft handelt es sich beim lease lender um eine große Finanzgruppe, um den Staat, um eine Gemeinde oder um die Krone. Sie alle behalten sich die Eigentumsrechte an ihrem Boden vor, was vor allem in Städten häufig der Fall ist, uns beauftragen Verwaltungsgesellschaften mit dem Property Management.

Grundstückrecht in England

Ein eigentliches, allgemein gültiges Grundstücksrecht gibt es in England nicht, weder für britische Staatsangehörige noch für Ausländer. Selbst für Kreditgeschäfte und Hypotheken auf Immo­bilien existieren keine Gesetzesgrundlagen.

Man hält sich an Regeln, die sich eingebürgert haben, wie zum Beispiel an jene, die noch heute wie vor vielen hundert Jahren gilt: Die Squatter’s Rights. Diese finden Anwendung, wenn jemand ein Stück Brachland in Besitz nimmt, dort einen Garten anlegt, ihn einfriedet, dort eine Hütte errichtet. Erhebt innerhalb von zwölf Jahren niemand – auch der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks nicht – Anspruch auf die okkupierte Fläche, kann sich der Besetzer als property owner im Grundbuchamt eintragen lassen, was nur zweierlei voraussetzt: einen hieb- und stichfesten Nachweis, dass seit seiner »Landnahme« wirklich zwölf Jahre vergangen sind (und das ist meist schwer nachweisbar), und eine genaue Vermessung des beanspruchten Grundstücks durch einen Geometer, damit es überhaupt registrierbar ist. Falls sich der rechtmäßige Grund­stückseigentümer innerhalb von vier Wochen nach dem Aufgebot meldet, wäre dies nach zwölf Jahren Duldung eine letzte Gelegenheit, dem Squatter eine Besitzüberschreibung zu ver­wehren.

Zugegeben, solche Besitzergreifungen finden heute äußerst selten statt. Kurz nach dem Zweiten Weltkrieg aber haben in England viele großstadtkranke Kleingärtner auf diese Weise Minigrund­stücke an Bahndämmen ergattert, wo sie lange genug keine Behörde und kein Verwalter fernab residierender Lordschaften behelligte. Nach Ablauf von zwölf Jahren waren Tausende von liebevoll kultivierten Gartenzwerg-, Obst- und Gemüseparzellen zu legal properties im Besitz neuer Eigentümer avanciert.

Freehold bedeutet, dass das Objekt frei verfügbar ist und dass es auf einem Grund steht, an welchen kein anderer als der proprietor über ein Eigentumsrecht verfügt (was nichts mit einer eventuell vorhandenen hypothekarischen Belastung zu tun hat). Als frei verfügbares Eigentum kann ein freehold-Objekt einschließlich Grund und Boden auf einen Erwerber übergehen.

Der Begriff Leasehold lässt sich am besten mit Erbpacht übersetzen. Die hiermit gekennzeichneten Häuser oder auch Eigentumswohnungen können zwar beliebig verkauft werden, aber ohne das Grundstück, auf welchem sie stehen. An diesem hat der Immobilienkäufer nur ein Pachtrecht. Er darf es nutzen, aber es gehört ihm nicht.

» Leasehold 75 years« bedeutet beispielsweise, dass der Käufer (oder sein Rechts- bzw. Erbnachfolger) noch 75 Jahre über das betreffende Objekt verfügen kann. Nach Ablauf der Frist wäre ein neuer Erbpachtvertrag auszuhandeln und zu schließen. Käme der nicht zu Stande, müsste(n) das (die) Gebäude theoretisch entfernt werden. Was natürlich niemand tut: Viele alte Häuser in England stehen auf Grundstücken, über die schon zum wiederholten Mal Pachtverträge abgeschlossen wurden. In der Regel werden diese leasing contracts auf 90 Jahre begrenzt, häufig besteht aber ein Verlängerungsrecht und es wird bei einem Besitzerwechsel ein neuer Vertrag aufgesetzt, so dass der Käufer (beim leasehold heißt er lessee) bei einer nur noch relativ kurzen Laufzeit (als solche sieht man eine unter 30 Jahren an) die Gelegenheit bekommt, seinerseits auf mindestens 70 Jahre auf »Nummer Sicher« zu gehen.

Im Übrigen werden auf 100 Jahre abgeschlossene leasehold-Verträge wegen der langen Laufzeit meist schon als freehold bezeichnet. Mit einem privaten lease-lender einigt man sich in der Regel auf 50 Jahre. Es gibt auch Verträge, die am Ende der Laufzeit ein Vorkaufsrecht ( right of pre-emption) durch den lessee versehen. Es heißt dann: » he takes a freehold«.

Um keine Illusionen entstehen zu lassen: Der Verkaufspreis eines Leasehold-Objekts, dessen Vertrag vielleicht schon 50 Jahre Laufzeit hinter sich hat, kommt keinesfalls zu jenem Betrag auf den Markt, für welchen es der jetzige Besitzer vor fünf Jahrzehnten einmal erworben hat (nicht nur, weil in der Zwischenzeit etwa Modernisierungen stattgefunden haben). Oft handelt es sich beim lease lender um eine große Finanzgruppe, um den Staat, um eine Gemeinde oder um die Krone. Sie alle behalten sich die Eigentumsrechte an ihrem Boden vor, was vor allem in Städten häufig der Fall ist, uns beauftragen Verwaltungsgesellschaften mit dem Property Management.

Grundstückrecht in England

Ein eigentliches, allgemein gültiges Grundstücksrecht gibt es in England nicht, weder für britische Staatsangehörige noch für Ausländer. Selbst für Kreditgeschäfte und Hypotheken auf Immo­bilien existieren keine Gesetzesgrundlagen.

Man hält sich an Regeln, die sich eingebürgert haben, wie zum Beispiel an jene, die noch heute wie vor vielen hundert Jahren gilt: Die Squatter’s Rights. Diese finden Anwendung, wenn jemand ein Stück Brachland in Besitz nimmt, dort einen Garten anlegt, ihn einfriedet, dort eine Hütte errichtet. Erhebt innerhalb von zwölf Jahren niemand – auch der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks nicht – Anspruch auf die okkupierte Fläche, kann sich der Besetzer als property owner im Grundbuchamt eintragen lassen, was nur zweierlei voraussetzt: einen hieb- und stichfesten Nachweis, dass seit seiner »Landnahme« wirklich zwölf Jahre vergangen sind (und das ist meist schwer nachweisbar), und eine genaue Vermessung des beanspruchten Grundstücks durch einen Geometer, damit es überhaupt registrierbar ist. Falls sich der rechtmäßige Grund­stückseigentümer innerhalb von vier Wochen nach dem Aufgebot meldet, wäre dies nach zwölf Jahren Duldung eine letzte Gelegenheit, dem Squatter eine Besitzüberschreibung zu ver­wehren.

Zugegeben, solche Besitzergreifungen finden heute äußerst selten statt. Kurz nach dem Zweiten Weltkrieg aber haben in England viele großstadtkranke Kleingärtner auf diese Weise Minigrund­stücke an Bahndämmen ergattert, wo sie lange genug keine Behörde und kein Verwalter fernab residierender Lordschaften behelligte. Nach Ablauf von zwölf Jahren waren Tausende von liebevoll kultivierten Gartenzwerg-, Obst- und Gemüseparzellen zu legal properties im Besitz neuer Eigentümer avanciert.

Dieser Artikel ist ein Auszug aus Leben und Arbeiten in England.

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