Contracten

Alles wat je moet weten voor je een contract tekent

De eerste fase van het kopen van een eigendom in Portugal is meestal het tekenen van een compromis (contrato de promessa de compra e venda), wat de details van het contract bevat, zoals de identiteit van de eigenaar, een gedetailleerde beschrijving van het eigendom en de grenzen van het perceel, registratie en belastingscijfers, aankoopprijs, voorschot en datum van het voltooien van de deal.

Contracten

Het is soms mogelijk om een schets in het Engels te krijgen. Het is ook mogelijk om een notaris de verkoopsakte (escritura) laten opstellen zonder een compromis. Echter, wanneer je een voorschot betaalt, wat normaal is, is het noodzakelijk om een compromis op te laten stellen.

Off-plan kopen

Wanneer je een ongebouwd eigendom 'off-plan' koopt, bijvoorbeeld een eigendom dat nog moet gebouwd worden of dat nog maar voor een deel gebouwd is, is het normaal een klein voorschot te betalen, bijvoorbeeld €750, om een eigendom te reserveren tot een compromis is getekend (meestal ongeveer 4 weken later).

Wanneer je iets off-plan koopt, wordt de betaling gedaan in fases. De fases kunnen aanzienlijk variëren en kunnen bestaan uit een voorschot van 20%; 20% bij de afwerking van het dak; 20% bij de betegeling van de badkamer en keuken (of wanneer de deur- en raamkozijnen zijn geïnstalleerd); 20% wanneer het gebouw volledig is; 10% wanneer het buitenwerk is afgewerkt (zoals de patio, het zwembad en de aanleg van de tuin); en de andere 10% bij de het voltooien van de koop (wat een 6 of 12 maanden kan worden uitgesteld als een verzekering tegen gebreken, indien u ervoor kan zorgen dat de aannemer hier mee akkoord gaat in het contract). Een alternatief zou kunnen zijn: 15% bij het tekenen van het contract, 20% bij de afwerking van de funderingen, 20% bij afwerking van de muren, 30% bij de afwerking van het dak en 10% bij de voltooiing. Als een eigendom reeds deels gebouwd is, kan de aannemer een hogere 1ste betaling verwachten, afhankelijk van de fase van voltooiing.

Het contract moet de volgende dingen bevatten: dienstregeling voor de voltooiing van het eigendom; de datums van de betaling volgens fases; de datum van voltooiing en straffen voor niet-voltooiing; garanties voor bouwwerken; details van de verzekeringspolis van de aannemer (tegen niet-voltooiing); en een kopie van de plannen en tekeningen. Het grondplan en de technische specificaties worden getekend door beide partijen om er voor te zorgen dat men zich aan de standaard en de grootte van de constructie houdt.

Het contract zou ook een clausule moeten bevatten die je toestaat om 10% van de aankoopprijs te weerhouden voor 6 tot 10 maanden als garantie dat de aannemer zijn fouten zal corrigeren. De voltooiing van elke fase moet gecertifieerd worden op papier door je eigen architect voor de betaling wordt gemaakt. Het is belangrijk er voor te zorgen dat betalingen op tijd gedaan worden, anders kan je al je vorige betalingen verliezen en het eigendom kan aan iemand anders verkocht worden.

Het is belangrijk om na te gaan dat de projectontwikkelaar een verzekering (of een garantie voor voltooiing) heeft om uw investering te beschermen als hij failliet zou gaan voor het eigendom voltooid is. Als hij dit niet heeft, dan koop je best niet bij hem.

Een nieuw eigendom of herverkoop eigendom kopen

Wanneer je een herverkoop of nieuwe voltooide eigendom (niet off-plan) koopt, is het normaal om een compromis te tekenen (contrato de promessa de compra e venda) en een voorschot te betalen (sinal). Voor je een contract tekent, is het belangrijk om het te laten controleren door een advocaat. Een van de grootste redenen is om je veiligheid te garanderen door alle noodzakelijke clausules in het contract toe te voegen.

Het voorschot is meestal gelijk aan 10% tot 20% van de overeengekomen aankoopprijs (er kan over de echte prijs onderhandeld worden), en de rest wordt betaald bij de voltooiing wanneer de akte van verkoop (escritura) wordt getekend. Een voorschot kan enkel onder strikte voorwaarden terugbetaald worden, waarmee wordt verwezen naar de voorwaardelijke clausules zoals het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, hoewel een voorschot kan opgeschort worden als je de transactie niet vervolledigd binnen de periode die in het contact gespecificeerd staat.

Als je je terugtrekt van een verkoop als alle voorwaarden vervuld zijn, zal je niet alleen je voorschot verliezen, maar kan je ook verplicht zijn om de commissie van de makelaar te betalen. Aan de andere kant, als de verkoper zich terugtrekt moet hij je het bedrag van het voorschot terugbetalen plus een compensatie, die meestal gelijk is aan het bedrag van het voorschot (je krijgt daardoor het dubbele van het voorschot). Het is mogelijk een clausule in het contract te voorzien voor 'specifieke voltooiing', wat betekent dat je er kan op aandringen dat een verkoop toch doorgaat in plaats van een schadevergoeding te ontvangen.

Zorg ervoor dat je exact weet wat de voorwaarden zijn als het neerkomt op het terugkrijgen van een voorschot. Vele Portugese makelaars of advocaten hebben geen juridische autoriteit om geld bij te houden in naam van hun cliënten en voorschotten mogen enkel in een aparte (liefst gesloten) rekening gestort worden. Het is niet aan te raden om cheques uit te schrijven voor voorschotten op naam van een makelaar. Weet dat het vrij ongewoon is in Portugal dat een voorschot aan de verkoper gegeven word, hoewel dit vermeden moet worden, want als er twist is en de aankoop wordt niet voltooid, kan het soms lang duren voor je een voorschot terugkrijgt.

Voorwaardelijke clausules

Alle contracten, voor nieuwe of herverkoop eigendommen, bevatten normaal gezien enkel voorwaardelijke of annulerende clausules (cláusula de anulação) waaraan moet voldaan worden om de geldigheid van het contract te garanderen

Voorwaarden gelden normaal gezien voor gebeurtenissen die buiten de macht van de koper of verkoper liggen, hoewel bijna alles waar de koper en verkoper in overeen komen in het contract kan opgenomen worden. Als aan enkele van de voorwaarden niet voldaan wordt kan het contract opgeschort worden of van nul en generlei waarde verklaard worden, en het voorschot terugbetaald worden. Echter, als je niet kan doorgaan met de aankoop en niet gedekt bent door een clausule in het contract, moet je je voorschot opgeven en kan je zelfs gedwongen worden om met de verkoop door te gaan.

Als je iets koopt van een verkoper zoals tapijten, gordijnen of meubels die in de aankoopprijs inbegrepen zitten, moet je ze laten vermelden en als bijlage toevoegen aan het contract. Alle accessoires die vastzitten in een huis als je het gaat bekijken (en waarvan je overeenkomt om ze te kopen) moeten er nog zijn als je bezit neemt van het huis, tenzij anders vermeld staat in het contract. Er zijn vele mogelijke voorwaardelijke clausules de gaan over een reeks onderwerpen, waaronder de volgende, en je praat best met je advocaat over welke clausules nodig zijn:

  • het verkrijgen van een hypotheek (hoewel het normaal is in Portugal om een hypotheek te krijgen voor je een contract getekend hebt);
  • planningstoestemming en bouwvergunningen krijgen;
  • plannen om iets (bijvoorbeeld wegen, spoorwegen, etc.) te bouwen wat een negatief effect kan hebben op het plezier of gebruik van het eigendom;
  • bevestiging van de landgrootte (door een landmeter) die bij een eigendom gekocht wordt;
  • recht van voorkoop of beperkende afspraken van een eigendom (zoals voorrang);
  • afhankelijk van de verkoop van een andere eigendom;
  • een bevredigend onderzoek of inspectie

Erfenis & vermogenswinstbelasting

Voor de titel akte geregistreerd word, overweeg dan voorzichtig de belasting- en erfenisgevolgen voor degenen op wiens naam de akte zal geregistreerd worden. Eigendom kan geregistreerd worden op 1 naam; beide namen van een koppel of mede-eigenaars; de namen van kinderen, terwijl de ouders het vruchtgebruik ervan hebben (usufruto/Interesse vitalício) of in naam van een Portugees of buitenlands bedrijf. Hoe je ook beslist een eigendom te kopen, het moet gedaan worden op het moment van aankoop, want het zal duurder (of zelfs onmogelijk) zijn om het later te veranderen. Bespreek dit met uw advocaat voor u het contract tekent.

Het is soms mogelijk om een schets in het Engels te krijgen. Het is ook mogelijk om een notaris de verkoopsakte (escritura) laten opstellen zonder een compromis. Echter, wanneer je een voorschot betaalt, wat normaal is, is het noodzakelijk om een compromis op te laten stellen.

Off-plan kopen

Wanneer je een ongebouwd eigendom 'off-plan' koopt, bijvoorbeeld een eigendom dat nog moet gebouwd worden of dat nog maar voor een deel gebouwd is, is het normaal een klein voorschot te betalen, bijvoorbeeld €750, om een eigendom te reserveren tot een compromis is getekend (meestal ongeveer 4 weken later).

Wanneer je iets off-plan koopt, wordt de betaling gedaan in fases. De fases kunnen aanzienlijk variëren en kunnen bestaan uit een voorschot van 20%; 20% bij de afwerking van het dak; 20% bij de betegeling van de badkamer en keuken (of wanneer de deur- en raamkozijnen zijn geïnstalleerd); 20% wanneer het gebouw volledig is; 10% wanneer het buitenwerk is afgewerkt (zoals de patio, het zwembad en de aanleg van de tuin); en de andere 10% bij de het voltooien van de koop (wat een 6 of 12 maanden kan worden uitgesteld als een verzekering tegen gebreken, indien u ervoor kan zorgen dat de aannemer hier mee akkoord gaat in het contract). Een alternatief zou kunnen zijn: 15% bij het tekenen van het contract, 20% bij de afwerking van de funderingen, 20% bij afwerking van de muren, 30% bij de afwerking van het dak en 10% bij de voltooiing. Als een eigendom reeds deels gebouwd is, kan de aannemer een hogere 1ste betaling verwachten, afhankelijk van de fase van voltooiing.

Het contract moet de volgende dingen bevatten: dienstregeling voor de voltooiing van het eigendom; de datums van de betaling volgens fases; de datum van voltooiing en straffen voor niet-voltooiing; garanties voor bouwwerken; details van de verzekeringspolis van de aannemer (tegen niet-voltooiing); en een kopie van de plannen en tekeningen. Het grondplan en de technische specificaties worden getekend door beide partijen om er voor te zorgen dat men zich aan de standaard en de grootte van de constructie houdt.

Het contract zou ook een clausule moeten bevatten die je toestaat om 10% van de aankoopprijs te weerhouden voor 6 tot 10 maanden als garantie dat de aannemer zijn fouten zal corrigeren. De voltooiing van elke fase moet gecertifieerd worden op papier door je eigen architect voor de betaling wordt gemaakt. Het is belangrijk er voor te zorgen dat betalingen op tijd gedaan worden, anders kan je al je vorige betalingen verliezen en het eigendom kan aan iemand anders verkocht worden.

Het is belangrijk om na te gaan dat de projectontwikkelaar een verzekering (of een garantie voor voltooiing) heeft om uw investering te beschermen als hij failliet zou gaan voor het eigendom voltooid is. Als hij dit niet heeft, dan koop je best niet bij hem.

Een nieuw eigendom of herverkoop eigendom kopen

Wanneer je een herverkoop of nieuwe voltooide eigendom (niet off-plan) koopt, is het normaal om een compromis te tekenen (contrato de promessa de compra e venda) en een voorschot te betalen (sinal). Voor je een contract tekent, is het belangrijk om het te laten controleren door een advocaat. Een van de grootste redenen is om je veiligheid te garanderen door alle noodzakelijke clausules in het contract toe te voegen.

Het voorschot is meestal gelijk aan 10% tot 20% van de overeengekomen aankoopprijs (er kan over de echte prijs onderhandeld worden), en de rest wordt betaald bij de voltooiing wanneer de akte van verkoop (escritura) wordt getekend. Een voorschot kan enkel onder strikte voorwaarden terugbetaald worden, waarmee wordt verwezen naar de voorwaardelijke clausules zoals het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, hoewel een voorschot kan opgeschort worden als je de transactie niet vervolledigd binnen de periode die in het contact gespecificeerd staat.

Als je je terugtrekt van een verkoop als alle voorwaarden vervuld zijn, zal je niet alleen je voorschot verliezen, maar kan je ook verplicht zijn om de commissie van de makelaar te betalen. Aan de andere kant, als de verkoper zich terugtrekt moet hij je het bedrag van het voorschot terugbetalen plus een compensatie, die meestal gelijk is aan het bedrag van het voorschot (je krijgt daardoor het dubbele van het voorschot). Het is mogelijk een clausule in het contract te voorzien voor 'specifieke voltooiing', wat betekent dat je er kan op aandringen dat een verkoop toch doorgaat in plaats van een schadevergoeding te ontvangen.

Zorg ervoor dat je exact weet wat de voorwaarden zijn als het neerkomt op het terugkrijgen van een voorschot. Vele Portugese makelaars of advocaten hebben geen juridische autoriteit om geld bij te houden in naam van hun cliënten en voorschotten mogen enkel in een aparte (liefst gesloten) rekening gestort worden. Het is niet aan te raden om cheques uit te schrijven voor voorschotten op naam van een makelaar. Weet dat het vrij ongewoon is in Portugal dat een voorschot aan de verkoper gegeven word, hoewel dit vermeden moet worden, want als er twist is en de aankoop wordt niet voltooid, kan het soms lang duren voor je een voorschot terugkrijgt.

Voorwaardelijke clausules

Alle contracten, voor nieuwe of herverkoop eigendommen, bevatten normaal gezien enkel voorwaardelijke of annulerende clausules (cláusula de anulação) waaraan moet voldaan worden om de geldigheid van het contract te garanderen

Voorwaarden gelden normaal gezien voor gebeurtenissen die buiten de macht van de koper of verkoper liggen, hoewel bijna alles waar de koper en verkoper in overeen komen in het contract kan opgenomen worden. Als aan enkele van de voorwaarden niet voldaan wordt kan het contract opgeschort worden of van nul en generlei waarde verklaard worden, en het voorschot terugbetaald worden. Echter, als je niet kan doorgaan met de aankoop en niet gedekt bent door een clausule in het contract, moet je je voorschot opgeven en kan je zelfs gedwongen worden om met de verkoop door te gaan.

Als je iets koopt van een verkoper zoals tapijten, gordijnen of meubels die in de aankoopprijs inbegrepen zitten, moet je ze laten vermelden en als bijlage toevoegen aan het contract. Alle accessoires die vastzitten in een huis als je het gaat bekijken (en waarvan je overeenkomt om ze te kopen) moeten er nog zijn als je bezit neemt van het huis, tenzij anders vermeld staat in het contract. Er zijn vele mogelijke voorwaardelijke clausules de gaan over een reeks onderwerpen, waaronder de volgende, en je praat best met je advocaat over welke clausules nodig zijn:

  • het verkrijgen van een hypotheek (hoewel het normaal is in Portugal om een hypotheek te krijgen voor je een contract getekend hebt);
  • planningstoestemming en bouwvergunningen krijgen;
  • plannen om iets (bijvoorbeeld wegen, spoorwegen, etc.) te bouwen wat een negatief effect kan hebben op het plezier of gebruik van het eigendom;
  • bevestiging van de landgrootte (door een landmeter) die bij een eigendom gekocht wordt;
  • recht van voorkoop of beperkende afspraken van een eigendom (zoals voorrang);
  • afhankelijk van de verkoop van een andere eigendom;
  • een bevredigend onderzoek of inspectie

Erfenis & vermogenswinstbelasting

Voor de titel akte geregistreerd word, overweeg dan voorzichtig de belasting- en erfenisgevolgen voor degenen op wiens naam de akte zal geregistreerd worden. Eigendom kan geregistreerd worden op 1 naam; beide namen van een koppel of mede-eigenaars; de namen van kinderen, terwijl de ouders het vruchtgebruik ervan hebben (usufruto/Interesse vitalício) of in naam van een Portugees of buitenlands bedrijf. Hoe je ook beslist een eigendom te kopen, het moet gedaan worden op het moment van aankoop, want het zal duurder (of zelfs onmogelijk) zijn om het later te veranderen. Bespreek dit met uw advocaat voor u het contract tekent.

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag: