Problemen vermijden

Waar moet je op letten?

De problemen die geassocieerd worden met vastgoed kopen in het buitenland werden in het laatste decennium in de kijker gezet, terwijl de vastgoedmarkt in vele landen van hoog naar laag en (bijna) terug gegaan is.

Problemen vermijden

Vanuit een juridisch oogpunt is Portugal niet altijd een van de veiligste plaatsen geweest om een huis te kopen, alhoewel kopers een grote bescherming genieten onder de Portugese wet. De valkuilen mogen natuurlijk nooit genegeerd worden, maar eigendom kopen in Portugal is over het algemeen veilig.

Er zijn duizenden buitenlandse vastgoedeigenaars in Portugal en enkele miljoenen Portugese eigenaars, het overgrote deel van hen is tevreden met hun aankopen en hebben weinig of geen problemen ondervonden tijdens de aankoop van hun huis. Dit moet je in gedachten houden als je horrorverhalen leest van buitenlandse kopers in Portugal.

De mogelijke gevaren worden hier niet aangehaald om je te ontmoedigen, maar enkel om je te verzekeren dat je met beide ogen open een aankoop moet doen en om je te helpen om problemen te vermijden (een gewaarschuwd man is er twee waard). Er kan niet genoeg beklemtoond worden dat wie een eigendom in Portugal wil kopen onafhankelijk professioneel juridisch advies moet zoeken.

Teken nooit iets, of betaal geen geld, tot je juridisch advies gezocht hebt in een taal die je vloeiend spreekt, bij een onafhankelijke advocaat die ervaring heeft met de Portugese vastgoedwet. Als je niet bereid bent dit te doen, zou je zelfs niet mogen denken over het kopen van een eigendom in Portugal!

Juridisch advies

De grote meerderheid van kopers in Portugal (en de meeste andere landen) zoeken geen juridisch advies. De meeste mensen die problemen ervaren nemen geen enkele voorzorgen als ze een eigendom aankopen en bij degene die wel juridisch advies zoeken zijn er velen die dit maar doen nadat ze reeds een voorschot betaald hebben en een contract getekend hebben (of als ze problemen tegenkomen).

Je zal zien dat de relatief kleine prijs (in vergelijking met de kost van een huis) voor het verkrijgen van juridisch advies een goede waarde voor zijn geld biedt, al is het maar voor de gerustheid die het biedt. Proberen te besparen op juridische kosten is dom als je denkt aan de duizenden euro’s die op het spel staan. Wees echter voorzichtig wie je aanneemt, want sommige advocaten zijn een deel van het probleem in plaats van de oplossing ervan (ze rekenen vaak ook teveel aan)! Kies niet zomaar een advocaat, maar neem iemand aan die je is aangeraden door iemand die je vertrouwt.

Professionele hulp aannemen

Er zijn professionelen die Engels en andere talen spreken in vele streken in Portugal, ook zijn er enkele expats (bijvoorbeeld architecten, aannemers en landmeters) die er ook een praktijk hebben. Neem echter niet aan dat omdat je met iemand van je thuisland zaken doet dat hij je een betere deal zal aanbieden of betere zaken zal doen dan een Portugees (meestal is het tegenovergestelde waar).

Het is raadzaam om alle referenties te controleren van professionelen die je aanneemt, wat hun nationaliteit ook is. Het is geen goed idee om enkel te vertrouwen op advies gegeven door mensen die er financieel baat bij hebben als je het eigendom verkoopt, zoals een projectontwikkelaar of makelaar, hoewel hun advies goed en onbevooroordeeld kan zijn. Je vermijdt ook beter 'cowboy' agenten en iedereen die makelaar is als extraatje (zoals iemand die je ontmoet in een restaurant of bar), want zaken doen met hen kan vaak leiden tot pijn aan het hart.

Problemen

Enkele van de problemen die kunnen voorkomen bij kopers in Portugal zijn eigendommen die aangekocht worden zonder juridische rechten; eigendommen die illegaal gebouwd of uitgebreid werden zonder toestemming; eigendommen met ontbrekende infrastructuur; aannemers of projectontwikkelaars die failliet gaan of ervan doorgaan met het geld van hun cliënten; onafbetaalde hypotheken van de vorige eigenaar; eigendommen die verkocht worden met achterstallige rekeningen voor nutsvoorzieningen; tussenpersonen die verdwijnen met de winst van de verkoper (mogelijks na een volmacht gekregen te hebben); overfactureren door de verkopers (vooral bij verkoop aan buitenlanders); en eigendommen die verkocht worden aan meer dan 1 koper.

Merk op dat in een niet zo ver verleden, vele eigendommen in Portugal gebouwd werden zonder toestemming, niet gebouwd werden volgens de goedgekeurde plannen of werden gebouwd op land dat eigenlijk niet bedoeld was om op te bouwen.

Fouten

Enkele van de fouten die gemaakt werden door kopers in Portugal zijn; kopen in de verkeerde streek (dus huur eerst); een huis kopen dat onverkoopbaar is; een eigendom kopen om te renoveren en de renovatiekosten onderschatten; een oud gebouw niet laten schatten; geen juridisch advies inwinnen; de noodzakelijke voorwaardelijke clausules niet opnemen in het contract; een eigendom kopen voor een zaak (bijvoorbeeld om om te bouwen tot zelf-catering accommodatie) en te optimistisch zijn over het inkomen; en een te grote hypotheek nemen.

Als je een eigendom rechtstreeks bij de eigenaar koopt is het mogelijk dat hij voorstelt dat je een deel van de prijs 'in het zwart' in cash betaalt, waardoor de prijs die aan de overheid wordt aangegeven lager is en er dus minder belastingen op moeten betaald worden en de verkoper dus minder vermogenswinstbelasting moet betalen. Je zal ook geld besparen op belastingen en kosten, maar zal een hogere vermogenswinstbelasting betalen als je het eigendom verkoopt. Houd er rekening mee dat als je een eigendom verkoopt en de koper weigert om de illegale betaling te doen nadat het contract getekend is, je geen juridische houvast hebt! Je blijft best zo ver mogelijk van deze praktijken weg, welke natuurlijk strikt illegaal zijn.

Controles moeten gedaan worden voor je een compromis (contrato de promessa de compra e venda) tekent en voor je de eigenlijke verkoop (escritura) tekent. Bij geschillen omtrent een eigendom kan het jaren duren vooraleer er een oplossing komt in het Portugese rechtssysteem en zelfs dan is er nog geen garantie dat je tevreden zal zijn.

Subrogatie

Een van de Portugese wetten waar kopers op de hoogte van moeten zijn is de wet op subrogatie, waar schulden, zoals een hypotheek, lokale belastingen en gemeenschappelijke kosten, bij het eigendom blijven en dus worden overgenomen door de koper. Dit is een open invitatie voor oneerlijke verkopers om je te bedriegen. Het is natuurlijk mogelijk om te controleren of er openstaande schulden op een eigendom staan en dit wordt best gedaan door een juridisch adviseur op de dag waarop de deal getekend wordt, hoewel dit systeem niet altijd werkt.

Als je een eigendom koopt in Portugal is het best om enkel zaken te doen met een makelaar die geregistreerd is bij de overheid (mediador autorizado) en een Nederlands sprekende advocaat aan te nemen om je interesses te beschermen en de nodige onderzoeken te doen. Het is noodzakelijk om er zeker van te zijn dat het eigendom geen schulden heeft via een certificaat (certidão de registro) van het lokale landsregister. De akte (escritura) moet zo snel mogelijk na het tekenen geregistreerd worden.

Off-plan kopen

Veel problemen doen zich voor als men een eigendom off-plan koopt, bijvoorbeeld eigendommen die nog moeten gebouwd worden, of een eigendom op een onafgewerkt nieuwbouwproject (urbanisatie). Door de vele problemen die zich kunnen voordoen bij dit soort aankopen, zoals de moeilijkheid bij het verzekeren dat je wel degelijk krijgt wat er in het contract staat en dat de projectontwikkelaar niet failliet gaat, raden sommige mensen af een eigendom off-plan te kopen.

Een 'afgewerkte' eigendom is een eigendom waar elk detail reeds afgewerkt is (zoals bevestigd door je eigen architect), alle gemeenschappelijke faciliteiten compleet zijn en alle infrastructuur zoals wegen, parkeerplaatsen, externe verlichting, tuinen, water, riolering, elektriciteit en telefoon aanwezig is. Een aannemer wordt verondersteld om kopers die een eigendom kopen die nog niet is afgewerkt te voorzien van een verzekering of een afwerkinggarantie van een bankier, wat kopers beschermt tegen het failliet gaan van de aannemer voor de constructie is afgewerkt.

Neem de tijd

Veel mensen verbranden hun vingers door overhaast te handelen zonder de juiste zorg en aandacht te besteden aan wat ze eigenlijk doen. Het is heel gemakkelijk om verliefd te worden met de gedachte van een huis in de zon te hebben en om een contract te tekenen zonder er voldoende over na te denken. Als je niet 100% tevreden bent, zorg ervoor dat je geen overhaaste beslissingen maakt, bijvoorbeeld door de vrees voor een stijging in de prijzen of wisselkoers of om het eigendom te verliezen aan een andere koper die een beter aanbod doet.

Hoewel veel mensen ervan dromen om een vakantiehuisje in Portugal te kopen, is het van groot belang dat je grondig je huiswerk maakt en de 'droomverkopers' (meestal landgenoten) die hopen op je onwetendheid en je alles zeggen wat je wil horen om toch een huis te verkopen te vermijden.

Vanuit een juridisch oogpunt is Portugal niet altijd een van de veiligste plaatsen geweest om een huis te kopen, alhoewel kopers een grote bescherming genieten onder de Portugese wet. De valkuilen mogen natuurlijk nooit genegeerd worden, maar eigendom kopen in Portugal is over het algemeen veilig.

Er zijn duizenden buitenlandse vastgoedeigenaars in Portugal en enkele miljoenen Portugese eigenaars, het overgrote deel van hen is tevreden met hun aankopen en hebben weinig of geen problemen ondervonden tijdens de aankoop van hun huis. Dit moet je in gedachten houden als je horrorverhalen leest van buitenlandse kopers in Portugal.

De mogelijke gevaren worden hier niet aangehaald om je te ontmoedigen, maar enkel om je te verzekeren dat je met beide ogen open een aankoop moet doen en om je te helpen om problemen te vermijden (een gewaarschuwd man is er twee waard). Er kan niet genoeg beklemtoond worden dat wie een eigendom in Portugal wil kopen onafhankelijk professioneel juridisch advies moet zoeken.

Teken nooit iets, of betaal geen geld, tot je juridisch advies gezocht hebt in een taal die je vloeiend spreekt, bij een onafhankelijke advocaat die ervaring heeft met de Portugese vastgoedwet. Als je niet bereid bent dit te doen, zou je zelfs niet mogen denken over het kopen van een eigendom in Portugal!

Juridisch advies

De grote meerderheid van kopers in Portugal (en de meeste andere landen) zoeken geen juridisch advies. De meeste mensen die problemen ervaren nemen geen enkele voorzorgen als ze een eigendom aankopen en bij degene die wel juridisch advies zoeken zijn er velen die dit maar doen nadat ze reeds een voorschot betaald hebben en een contract getekend hebben (of als ze problemen tegenkomen).

Je zal zien dat de relatief kleine prijs (in vergelijking met de kost van een huis) voor het verkrijgen van juridisch advies een goede waarde voor zijn geld biedt, al is het maar voor de gerustheid die het biedt. Proberen te besparen op juridische kosten is dom als je denkt aan de duizenden euro’s die op het spel staan. Wees echter voorzichtig wie je aanneemt, want sommige advocaten zijn een deel van het probleem in plaats van de oplossing ervan (ze rekenen vaak ook teveel aan)! Kies niet zomaar een advocaat, maar neem iemand aan die je is aangeraden door iemand die je vertrouwt.

Professionele hulp aannemen

Er zijn professionelen die Engels en andere talen spreken in vele streken in Portugal, ook zijn er enkele expats (bijvoorbeeld architecten, aannemers en landmeters) die er ook een praktijk hebben. Neem echter niet aan dat omdat je met iemand van je thuisland zaken doet dat hij je een betere deal zal aanbieden of betere zaken zal doen dan een Portugees (meestal is het tegenovergestelde waar).

Het is raadzaam om alle referenties te controleren van professionelen die je aanneemt, wat hun nationaliteit ook is. Het is geen goed idee om enkel te vertrouwen op advies gegeven door mensen die er financieel baat bij hebben als je het eigendom verkoopt, zoals een projectontwikkelaar of makelaar, hoewel hun advies goed en onbevooroordeeld kan zijn. Je vermijdt ook beter 'cowboy' agenten en iedereen die makelaar is als extraatje (zoals iemand die je ontmoet in een restaurant of bar), want zaken doen met hen kan vaak leiden tot pijn aan het hart.

Problemen

Enkele van de problemen die kunnen voorkomen bij kopers in Portugal zijn eigendommen die aangekocht worden zonder juridische rechten; eigendommen die illegaal gebouwd of uitgebreid werden zonder toestemming; eigendommen met ontbrekende infrastructuur; aannemers of projectontwikkelaars die failliet gaan of ervan doorgaan met het geld van hun cliënten; onafbetaalde hypotheken van de vorige eigenaar; eigendommen die verkocht worden met achterstallige rekeningen voor nutsvoorzieningen; tussenpersonen die verdwijnen met de winst van de verkoper (mogelijks na een volmacht gekregen te hebben); overfactureren door de verkopers (vooral bij verkoop aan buitenlanders); en eigendommen die verkocht worden aan meer dan 1 koper.

Merk op dat in een niet zo ver verleden, vele eigendommen in Portugal gebouwd werden zonder toestemming, niet gebouwd werden volgens de goedgekeurde plannen of werden gebouwd op land dat eigenlijk niet bedoeld was om op te bouwen.

Fouten

Enkele van de fouten die gemaakt werden door kopers in Portugal zijn; kopen in de verkeerde streek (dus huur eerst); een huis kopen dat onverkoopbaar is; een eigendom kopen om te renoveren en de renovatiekosten onderschatten; een oud gebouw niet laten schatten; geen juridisch advies inwinnen; de noodzakelijke voorwaardelijke clausules niet opnemen in het contract; een eigendom kopen voor een zaak (bijvoorbeeld om om te bouwen tot zelf-catering accommodatie) en te optimistisch zijn over het inkomen; en een te grote hypotheek nemen.

Als je een eigendom rechtstreeks bij de eigenaar koopt is het mogelijk dat hij voorstelt dat je een deel van de prijs 'in het zwart' in cash betaalt, waardoor de prijs die aan de overheid wordt aangegeven lager is en er dus minder belastingen op moeten betaald worden en de verkoper dus minder vermogenswinstbelasting moet betalen. Je zal ook geld besparen op belastingen en kosten, maar zal een hogere vermogenswinstbelasting betalen als je het eigendom verkoopt. Houd er rekening mee dat als je een eigendom verkoopt en de koper weigert om de illegale betaling te doen nadat het contract getekend is, je geen juridische houvast hebt! Je blijft best zo ver mogelijk van deze praktijken weg, welke natuurlijk strikt illegaal zijn.

Controles moeten gedaan worden voor je een compromis (contrato de promessa de compra e venda) tekent en voor je de eigenlijke verkoop (escritura) tekent. Bij geschillen omtrent een eigendom kan het jaren duren vooraleer er een oplossing komt in het Portugese rechtssysteem en zelfs dan is er nog geen garantie dat je tevreden zal zijn.

Subrogatie

Een van de Portugese wetten waar kopers op de hoogte van moeten zijn is de wet op subrogatie, waar schulden, zoals een hypotheek, lokale belastingen en gemeenschappelijke kosten, bij het eigendom blijven en dus worden overgenomen door de koper. Dit is een open invitatie voor oneerlijke verkopers om je te bedriegen. Het is natuurlijk mogelijk om te controleren of er openstaande schulden op een eigendom staan en dit wordt best gedaan door een juridisch adviseur op de dag waarop de deal getekend wordt, hoewel dit systeem niet altijd werkt.

Als je een eigendom koopt in Portugal is het best om enkel zaken te doen met een makelaar die geregistreerd is bij de overheid (mediador autorizado) en een Nederlands sprekende advocaat aan te nemen om je interesses te beschermen en de nodige onderzoeken te doen. Het is noodzakelijk om er zeker van te zijn dat het eigendom geen schulden heeft via een certificaat (certidão de registro) van het lokale landsregister. De akte (escritura) moet zo snel mogelijk na het tekenen geregistreerd worden.

Off-plan kopen

Veel problemen doen zich voor als men een eigendom off-plan koopt, bijvoorbeeld eigendommen die nog moeten gebouwd worden, of een eigendom op een onafgewerkt nieuwbouwproject (urbanisatie). Door de vele problemen die zich kunnen voordoen bij dit soort aankopen, zoals de moeilijkheid bij het verzekeren dat je wel degelijk krijgt wat er in het contract staat en dat de projectontwikkelaar niet failliet gaat, raden sommige mensen af een eigendom off-plan te kopen.

Een 'afgewerkte' eigendom is een eigendom waar elk detail reeds afgewerkt is (zoals bevestigd door je eigen architect), alle gemeenschappelijke faciliteiten compleet zijn en alle infrastructuur zoals wegen, parkeerplaatsen, externe verlichting, tuinen, water, riolering, elektriciteit en telefoon aanwezig is. Een aannemer wordt verondersteld om kopers die een eigendom kopen die nog niet is afgewerkt te voorzien van een verzekering of een afwerkinggarantie van een bankier, wat kopers beschermt tegen het failliet gaan van de aannemer voor de constructie is afgewerkt.

Neem de tijd

Veel mensen verbranden hun vingers door overhaast te handelen zonder de juiste zorg en aandacht te besteden aan wat ze eigenlijk doen. Het is heel gemakkelijk om verliefd te worden met de gedachte van een huis in de zon te hebben en om een contract te tekenen zonder er voldoende over na te denken. Als je niet 100% tevreden bent, zorg ervoor dat je geen overhaaste beslissingen maakt, bijvoorbeeld door de vrees voor een stijging in de prijzen of wisselkoers of om het eigendom te verliezen aan een andere koper die een beter aanbod doet.

Hoewel veel mensen ervan dromen om een vakantiehuisje in Portugal te kopen, is het van groot belang dat je grondig je huiswerk maakt en de 'droomverkopers' (meestal landgenoten) die hopen op je onwetendheid en je alles zeggen wat je wil horen om toch een huis te verkopen te vermijden.

Lees meer

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag: