Een eigen woning bouwen

Waar moet je rekening mee houden

Als je ver weg van de drukte wilt zijn, kan je een stuk grond (lote) kopen en een een individueel huis laten bouwen dat ontworpen wordt door een architect volgens je eigen ontwerp en specificaties of volgens een standaard ontwerp voorzien door de aannemer (sommige eigendommen zijn specifiek ontworpen zodat je kan starten met 1 of 2 slaapkamers en later meer toevoegen als je dat wenst of als je financiën het toestaan).

Houd er rekening mee dat een huis bouwen in Portugal niet voor de flauwhartigen is. Portugese bureaucratie en de vaak excentrieke manier van zaken doen kan het bouwen van je eigen huis een ware nachtmerrie maken en zit vol met problemen. Er zijn echter veel goede aannemers in Portugal (zowel Portugese als buitenlandse) die een individueel ontworpen huis zullen ontwerpen op jouw perceel of die je een perceel zullen verkopen en er een huis op bouwen waarbij je kan kiezen tussen een reeks standaard ontwerpen.

De kost

De kost van grond met goedkeuring om te bouwen in Portugal varieert aanzienlijk afhankelijk van de streek, bijvoorbeeld vanaf €25 tot €40 per m² voor een plattelandslocatie, van €125 tot €140 per m² voor een plattelandslocatie met gemakkelijk bereik van de kust en vanaf €400 tot €900 per m² voor een eerste klas perceel aan de kust in de Algarve (of zelfs nog meer voor de beste locaties) waar er momenteel een tekort is aan percelen. Echter, hoe meer je naar het binnenland gaat kan de prijs maar 1/10 zijn van die aan de kust en in landelijke streken kan landbouwgrond ongelooflijk goedkoop zijn, voor zelfs enkele euro’s per m².

Grond vertegenwoordigt meestal ongeveer de helft van de kost van het bouwen van een huis in een voorname streek, hoewel het nog steeds mogelijk is in vele streken om een perceel te kopen en een grotere en betere woning te kopen voor minder dan de kost van een herverkoop woning.

Je eigen huis bouwen staat je toe om niet enkel je huis te ontwerpen, maar dat je er zeker van bent dat de kwaliteit van de materialen en werkmanschap eerste klas zijn. Bouwkosten variëren van €500 tot €1,500 per m² in vakantieoorden, afhankelijk van de kwaliteit en de locatie. Er moet een SISA van 10% betaald worden op bouwgrond.

Een bouwgrond kopen

Als je land koopt moet je er dezelfde zorgen in steken als wanneer je een huis zou kopen. Het belangrijkste is om je ervan te verzekeren dat het is goedgekeurd om op te bouwen en dat het perceel groot genoeg is en geschikt voor het huis dat je wil bouwen.

Het is misschien mogelijk om op landbouwgrond te bouwen maar er zijn strikte regels voor perceel- en bouwgroottes. Je kan deze informatie verkrijgen bij het lokale gemeentehuis in een gebruikerslicentie (licença de utilização). Sommige percelen zijn niet geschikt om op te bouwen, omdat ze te steil zijn of onbetaalbare funderingen nodig hebben. Controleer ook dat er geen restricties zijn zoals hoogspanningskabels, waterleidingen of voorrangen die het bouwen kunnen hinderen.

Houd er rekening mee dat de kost om faciliteiten te voorzien aan een eigendom in een landelijke streek misschien onbetaalbaar is en het moet een betrouwbare watervoorraad hebben. Wanneer je land koopt om op te bouwen, moet je zeker zijn dat het koopcontract afhangt van het verkrijgen van de nodige bouwvergunningen (licença de obras). Zorg ervoor dat je een bewijs verkrijgt dat aantoont dat het perceel correct is voorgesteld in het lokale eigendomsregister en controleer zelf of de juiste bouwvergunning is verkregen (laat dit niet over aan de aannemer).

Als de bouwvergunning fouten bevat of het gebouw illegaal wordt gebouwd, kan je een zware boete krijgen en het gebouw kan zelfs moeten afgebroken worden! Houd er rekening meer dat het lang kan duren om in Portugal een bouwvergunning te krijgen.

De meeste aannemers bieden volledige pakketten aan, die de grond en de kost van het bouwen van een huis omvatten. Echter, het is niet altijd verstandig om een perceel te kopen van de aannemer die je huis zal bouwen, en je kijkt best even rond en vergelijkt aparte land en bouwkosten. Als je toch beslist een pakket te kopen van de aannemer, moet je aandringen op aparte contracten voor het perceel en het gebouw, en de overdrachtsakte van de grond verkrijgen voor je het contact van de bouw tekent. Als je een huis laat bouwen op een reeds bestaande urbanisatie, moet je zeker zijn dat de urbanisatie werd goedgekeurd.

Een architect en aannemer vinden

Wanneer je een architect (arquitecto) en aannemer (construtor) zoekt is het best om aanbevelingen te krijgen van lokale mensen die je kan vertrouwen, zoals een makelaar (notário), buren en vrienden. Houd er wel rekening mee dat makelaars en andere professionelen niet altijd de beste mensen zijn om dit aan te vragen, aangezien zij er misschien een commissie voor ontvangen.

Je kan ook waardevolle informatie verkrijgen bij lokale bewoners en van eigenaars van eigendommen in een buurt die u bevalt. Vele Portugese architecten spreken Engels en er zijn ook architecten van andere EU-landen die in de vakantieoorden werken. Lonen voor architecten worden normaal gezien berekend als een percentage van de totale kosten van het werk, gewoonlijk rond de 10%, wat hen niet aanmoedigt om kosten te besparen.

De belangrijkste gedachte als je een nieuw huis bouwt is de reputatie (en financiële reputatie van de aannemer. Een architect moet in staat zijn om een aantal betrouwbare aannemers aan te raden, die moeten geregistreerd zijn en een licentie hebben (alvará), maar je doet ook best zelf wat onderzoek. Je bent best op je hoede voor een architect die zijn 'eigen' aannemer aanraadt (of een aannemer met zijn eigen architect), want het is de taak van de aannemer om zijn werk te doen volgens de plannen van de architect (dus je wilt niet dat ze een te losse relatie hebben).

Inspecteer andere huizen die een aannemer heeft gebouwd en controleer bij de eigenaars welke problemen zij hebben tegengekomen en of ze tevreden zijn. Bouwstandaarden in Portugal variëren aanzienlijk en je mag nooit aannemen dat de laagste offerte de beste prijs-kwaliteitsverhouding geeft.

Het is noodzakelijk dat de aannemer een verzekering (of 'afwerkinggarantie') heeft om je te dekken in het geval dat hij failliet gaat voor het eigendom en de infrastructuur af zijn, wat in het contract moet staan. In het geval van twist moet er een vooraf overeengekomen rechtbank in het contract vermeld staan.

Als je in Portugal een huis wilt volgens jouw precieze specificaties, zal je zelf op elke fase moeten toezien of een architect of structureel ingenieur moeten aannemen als projectmanager. Dit zal ongeveer 5% aan de totale bouwkost toevoegen. Zonder nauw toezicht is het waarschijnlijk dat je instructies niet zullen gevolgd worden.

Contracten

Het is best om geschreven offertes (citaçãos) aan te vragen bij een aantal aannemers voor je een contract tekent. Een van de belangrijkste functies van een woning in Portugal is goede isolatie (tegen warmte en koude) en bescherming tegen vochtigheid.

Het contract moet een gedetailleerde omschrijving van de bouw omvatten (tot de laatste details zoals lichtschakelaars en stopcontacten) en een lijst van de materialen die zullen gebruikt worden (met referentie naar de plannen van de architect), de exacte locatie en oriëntatie van het gebouw op het perceel; de bouw- en betaalplanning, welke in fases moet gebeuren volgens de vooruitgang van de bouw; een strafbepaling voor te late voltooiing; de afhouding van een percentage (bijvoorbeeld 5% tot 10%) van de bouwkosten als een garantie tegen defecten; en hoe geschillen zullen opgelost worden.

Verzeker je ervan dat het contract alle kosten omvat, waaronder ook de vergoeding voor de architect (tenzij dit in een apart contract word geregeld). Houd er rekening mee dat de vergoeding voor de architect vastgesteld is door de Associatie van Architecten waar alle architecten moeten geregistreerd zijn. Tuinaanleg (indien van toepassing); alle vergunningen en licenties (waaronder de kosten voor land segregatie, aangeven van een nieuw gebouw, en de horizontale verdeling voor een projectontwikkeling in een gemeenschap); en de aansluitingen (water, elektriciteit, gas, etc.) voor de woning, niet enkel naar het perceel, moeten inbegrepen zijn in dit contract.

Vooraleer je een offerte aanvaardt is het wijs om een bouwadviseur te raadplegen om te bevestigen dat het een goede deal is. Het is best om te controleren of de offerte (die IVA van 19% moet bevatten) een schatting is of een vaste prijs, want soms kan de kost oplopen door bepaalde clausules in het contract tijdens de bouwwerken. Het is belangrijk om een contract te laten controleren door een advocaat, aangezien bouwcontracten vaak in het voordeel van de aannemer opgesteld zijn en de cliënten weinig wettelijke rechten geeft.

Garantie

Volgens de Portugese wet zijn aannemers verantwoordelijk voor kleine defecten 1 jaar na de afwerking en voor structurele defecten tot 5 jaar (wat minder is dan in andere landen). Het is niet ongewoon om problemen te hebben tijdens de constructie, vooral wat betreft defecten in het materiaal. Als je toch problemen hebt, moet je vele geduld hebben en doorzettingsvermogen om tevreden te zijn.

Het is best om een afgewerkte gebouw te laten controleren door een structureel onderzoeker op defecten en een rapport te laten maken, en als er defecten zijn, moet hij precies definiëren wie er voor verantwoordelijk was. Architecten en aannemers in Portugal zijn door de wet verplicht om een verzekering te hebben tegen schadevergoeding, hoewel velen toch schuldvordering proberen te vermijden.

Bewoonbaar verklaring en registratie

Wanneer een eigendom afgewerkt is moet de aannemer een inspectie regelen (visitoria) door het plaatselijk bestuur om te verzekeren dat het gebouwd is volgens de plannen en bouwvoorschriften. Na een bevredigende inspectie, geeft het plaatselijk bestuur een bewoonbaar verklaring (licença de habitação) en de laatste betaling moet maar gedaan worden nadat deze vergunning werd verkregen. Als dit gedaan is moet een eigendom geregistreerd worden bij de lokale autoriteiten (het perceel moet geregistreerd zijn voor de werken beginnen), het lokale belastingkantoor (finanças) en het plaatselijke landsregister (conservatória de registo predial).

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag: