De overdracht wordt streng gereguleerd door de Italiaanse wet en kan enkel gebeuren door een openbare en gekwalificeerde notaris (notaio) die de overheid vertegenwoordigt. Een notaris is verplicht door de provinciale overheid om de grond- en woningsoverdracht te registreren bij het lokale kadaster (catasto). Hij moet zich houden aan de strenge gedragscode en bovendien heeft hij een persoonlijk verzekering nodig die zijn professionele verantwoordelijkheid dekt en die de klanten behoedt van enige fouten door de notaris.
Een notaris vertegenwoordigt noch de verkoper noch de koper, maar wel de Italiaanse regering. Één van zijn verplichtingen is om er voor te zorgen dat alle belastingen betaald worden aan het Ministerie van Financiën bij de afhandeling van de verkoop. Een notaris handelt voor zowel de verkoper als de koper en moet onpartijdig handelen. Een koper kan allesinds beroep doen op de notaris aangezien hij de erelonen betaalt. Controleer de erelonen op voorhand aangezien ze sterk kunnen variëren.
Een notaris zal niet noodzakelijk jouw interesses beschermen. Doe echter beroep op een advocaat zodat hij de nodige zaken kan uitvoeren.
Er zijn twee fasen waarin een notaris gewoonlijk bij betrokken is in het aankoopproces van de woning. De eerste fase is het tekenen van het voorafgaande contract (compromesso di vendita), waarbij de aanwezigheid van een notaris verplicht is. De tweede fase is de afhandeling, vb. het tekenen van de verkoopsakte (rogito), dit moet gedaan worden in het bijzijn van de notaris. De notaris is verantwoordelijk voor het correct opmaken van de verkoopsakte en voor de correcte betaling aan de verkoper. Hij is ook getuige bij het tekenen van de akte en zorgt voor de registratie (in de naam van de nieuwe eigenaar) bij het kadaster (catasto). Ook int hij de kosten en belastingen.
De notaris verzekert de stiptheid van de afspraken in het contract echter niet. Hij beschermt je ook niet tegen fraude.
Verwacht niet dat een notaris Engels (er zijn er weinig) spreekt of een andere vreemde taal. Ook zal hij de gecompliceerde bepalingen van het Italiaanse vastgoedrecht niet uitleggen. Hij zal je zelden de mogelijke valkuilen meedelen in een contract, advies bieden of informatie verschaffen.
De notaris dient het volgende na te gaan (dit is een onvolledige lijst):
- Nagaan of de eigendom behoort aan de verkoper, zoals weergegeven in de akte (rogito) en vermeld bij het kadaster (catasto) of dat hij het goed wettelijk mag verkopen. De eigenaar moet een kopie voorleggen van de akte. De beschrijvingen van de eigendom bij het kadaster en op de akte moeten identiek zijn.
- Een certificaat bekomen dat bevestigt dat de oude eigendom bewoonbaar is (certificato di abitabilità);
- Een inspectiecertificaat verkrijgen voor alle elektrische- en gassystemen en toestellen die jaarlijks gecontroleerd moeten worden. Dit moet bij de verkoopsakte bijgevoegd worden (rogito).
Als je een geregistreerde woning koopt (beni culturali), waarvan er duizenden zijn in Italië, moet de notaris controleren of de regering zijn recht wilt uitoefenen om de verkoop vooruit te schuiven (diritto di prelazione). Hij kan het recht aanvragen om door te gaan met de verkoop na het tekenen van het voorafgaande contract en de staat heeft 60 dagen de tijd om de koop naar voor te schuiven. Indien dit zo is wordt het contract nietig verklaard en is de verkoper verplicht om je voorschot terug te geven. De notaris dient ook te controleren of er enkele beperkingen zijn bij het gebruik en de toekomstige verkoop van de woning. Vraag aan je advocaat om te controleren of beide zaken in orde gebracht zijn.
Als er onwettelijk renovatiewerken gedaan zijn aan een geregistreerde woning kan de regering ze in beslag nemen.
Jij of je advocaat zou het volgende moeten doen:
- Controleer of er voorkeursrechten zijn bij de woning en of dat er geen plannen zijn om iets te bouwen (vb. straten, spoorwegen, luchthavens, winkels, fabrieken) dat de waarde sterk zou aantasten, het genot of het gebruik van de eigendom.
- Kijk of er een zone beleid (piano regolatore) is in de stad of omgeving dat je woning die je wilt laten bouwen kan aantasten.
- Ga na of de woning onderworpen is aan een verplicht koopbevel. Als je een landelijke woning koopt kan het zijn dat een gebuur boer deze verplicht kan aankopen door de wet op de boerenrechten (diritto del coltivatore). Hierdoor kunnen boeren die meer dan 70% van hun inkomen verdienen van agrarische activiteiten hun eigendom uitbreiden. Ze krijgen met name het recht om aangrenzend bouwland te kopen tot 2 jaar nadat het verkocht is geweest. Om dit te vermijden kan je je advocaat een document laten opmaken waarbij de landbouwer moet bevestigen binnen de 30 dagen of hij van plan is om zijn recht van aankoop uit te oefenen. Als de landbouwer binnen die periode geen intentie vertoont om de grond te kopen, heeft hij in de toekomst dit recht niet meer.
- Controleer het recht van uitweg (servitù di passaggio). Het kan zijn dat er op de grond recht van doorgang (servitù di necessità) is voor de gebuur die enkel toegang heeft langs jouw grond. Dit kan permant zijn of hernieuwbaar.
- Zorg dat de bouwvergunningen en aanlegvergunningen in orde zijn en dat de woning gebouwd is in overeenstemming met de plannen en vergunningen. Enige wijzigingen, renovaties, uitbreidingen of extra's (zoals een zwembad) moeten opgenomen worden in het plan en goedgekeurd worden. De plannen moeten vergeleken worden met het kadastraal plan en het kadaster. In het geval waar een eigendom geërfd werd, moet je nagaan of elke erfgenaam akkoord gegaan is met de verkoop. Erfgenamen die niet gecontacteerd werden hebben 5 jaar de tijd om het testament aan te vechten.
- Als een onderneming die failliet gegaan is de vorige eigenaar was van een woning, zorg er voor dat de vereffenaar de verkoop niet ongedaan maakt en eis het op voor de schuldeisers;
- Ga na of er hinderpalen zijn, vb. hypotheken of leningen, of openstaande schulden. Alle onbetaalde schulden inzake de woning in Italië worden overgenomen door de koper. Als je een woning koopt waarbij er een uitstaande lening of belastingen zijn kan de kredietverstrekker of lokale regering de woning in beslag nemen en ze herverkopen om zo de schuld af te lossen.
- Voor je de verkoopsakte (rogito) tekent moeten alle schulden afgelost zijn. Vraag aan het gemeentehuis of er onbetaalde belastingen zijn zoals eigendomsbelastingen of andere kosten.
- Kijk of er geen verschuldigde communautaire belastingen (condominio) zijn voor de laatste 5 jaar (een verkoper kan mogelijk het laatste jaar betaald hebben en voormalige rekeningen genegeerd hebben). Vraag kopies van de regels van het co-eigenaarschap en de laatste rekeningen van de eigenaarsgemeenschap (deze geven weer of er kosten geheffen worden waarvoor jij aansprakelijk bent);
- Controleer of de factuur voor elektriciteit, water, telefoon en gas betaald werden gedurende de laatste jaren. Verkopers geven de afschriften voor alle belastingen en diensten.
- Zorg dat je een certificaat hebt van het lokale gemeentehuis. Dit certificaat geeft weer dat je toelating hebt om te bouwen en wat voor woning je mag zetten en waarvoor de grond gebruikt kan worden. Het is belangrijk om de afmetingen van de woning te controleren en om te weten hoe ver men kan uitbreiden.
- Als de woning geregistreerd is, ga dan na bij de notaris of hij alle nodige aanvragen gedaan heeft betreffende de voorkeursrechten en beperkingen op het gebruik of de herverkoop.