De aankoopprocedure

Stap voor stap een huis kopen

Het eerste stadium bij het kopen van onroerend goed in Griekenland is doorgaans het ondertekenen van een voorafgaand contract welke in overeenstemming tussen beide partijen is opgesteld, doorgaans in overleg met hun advocaten.

De aankoopprocedure

Notarissen kunnen een voorlopig contract opstellen, hoewel dit ongebruikelijk is. In Griekenland is het tevens mogelijk om naar een notaris te gaan en hem het definitieve aankoopcontract te laten opstellen zonder een voorlopig contract te hebben, maar, wanneer je een waarborgsom betaalt (zie verder), is het noodzakelijk een voorlopig contract opgesteld te hebben. Onthoud dat voor het ondertekenen van een contract, het belangrijk is deze gecontroleerd te hebben door een advocaat. Eén van de hoofdredenen is om je belangen te beschermen door het vastleggen van enige noodzakelijke voorwaardelijke clausules in het contract.

Contracten zijn onderworpen aan een duidelijk verkregen titel en enig noodzakelijke overheidsvergunningen. Aannemers, ontwikkelaars en makelaars hebben vaak standaard contracten die zijn opgesteld om hun eigen belangen te beschermen; deze dienen door je advocaat nauwkeurig onderzocht te worden. Je dient tevens je advocaat op te dragen de noodzakelijke vergunningen te verkrijgen en dit niet over te laten aan een makelaar of ontwikkelaar. Het is soms mogelijk een optie of reserveringsovereenkomst te ondertekenen, waarbij je kleine waarborgsommen betaalt om een eigendom vast te houden voor een periode, bijvoorbeeld 30 dagen, terwijl je wacht op fondsen die uit het buitenland moeten komen. Deze waarborgsommen zijn doorgaans verloren indien je je terugtrekt uit de aankoop.

Waarborgsommen

Wanneer je een voorlopig contract ondertekent voor een nieuwe of bestaande woning of een perceel aan land dien je doorgaans een waarborgsom te betalen (zie verder). Indien je een reeds bestaande of nieuwbouw woning (d.w.z. niet vanaf ontwerp) koopt, betaal je doorgaans een waarborgsom van 5 tot 10 procent bij het ondertekenen van het contract (het percentage kan worden besproken, maar 10 procent is normaal). Het overgebleven saldo dient betaald te worden bij voltooiing wanneer het definitieve aankoopcontract is ondertekend.

Waarborgsommen kunnen enkel worden vergoed onder strikte voorwaarden, voornamelijk gerelateerd aan voorwaardelijke clausules zoals het niet verkrijgen van een hypotheek. Een storting kan tevens worden verspeeld indien je de aankooptransactie niet voltooid binnen de aangegeven periode in het contract. Indien je terugtrekt van een koop nadat alle voorwaarden zijn voldaan, zul je niet alleen je storting verliezen, maar dien je misschien tevens de commissie van de makelaar te betalen.

Het contract kan worden geannuleerd door beiden partijen, waarbij de koper zijn waarborgsom verspeelt of de verkoper de waarborgsom dubbel dient te betalen. Hoewel, in sommige gevallen, indien één van de partijen wenst terug te trekken uit de koop, kan de andere partij eisen dat hij doorgaat met de koop of dat hij compensatie voor schade ontvangt.

WAARSCHUWING
Zorg altijd dat je precies weet wat de voorwaardes zijn betreffende de vergoeding of verspilling van een waarborgsom.

Onthoud dat veel makelaars geen juridische autoriteit hebben om geld te bewaren namens hun cliënten en dat waarborgsommen enkel bewaard zouden moeten worden in een gescheiden, bindende rekening. Het is niet verstandig om cheques voor waarborgsommen of ander geld uit te schrijven op de naam van een makelaar.

Belastingnummer

Alle buitenlanders die eigendom kopen in Griekenland hebben een Grieks Belastingnummer nodig ( Arithmo Forologiko Mitro/AFM – bekend als de ‘A-Fi-Mi). Deze kan doorgaans binnen enkele dagen na aanvraag worden verkregen bij het plaatselijke belastingkantoor. Je advocaat of vertegenwoordiger kan deze voor jou verkrijgen. De AFM moet bij voltooiing aan de notaris worden voorgelegd en dient opgenomen te worden in het definitieve aankoopcontract. Je dient tevens een AFM te hebben indien je aanvraag wilt doen voor een hypotheek.

Geld importeren

De herkomst van fondsen die worden gebruikt om in Griekenland onroerend goed te kopen, moeten worden aangekondigd bij de Bank van Griekenland via een officieel importdocument, algemeen bekend als de ‘ pink slip’. Je dient een lokale bankrekening te openen, via welke alle betalingen gerelateerd aan de eigendomsaankoop plaats moeten vinden (vooral indien je in fases betaalt). Je bank dient je te voorzien van een importformulier (‘ pink slip’) voor iedere overdracht die je in het buitenland hebt gedaan. Dit zal een nauwkeurig overzicht van betalingen geven en aantonen dat deze vanuit het buitenland afkomstig zijn.

Voorwaardelijke Clausules

Contracten, hetzij voor nieuwe of reeds bestaande eigendommen, bevatten doorgaans een aantal voorwaardelijke clausules die behaald dienen te worden om de geldigheid van het contract te waarborgen. Voorwaardes gelden doorgaans voor gebeurtenissen die buiten de macht zijn van ofwel de verkoper of koper, hoewel bijna alles waar de koper met de verkoper akkoord mee gaat kan worden opgenomen in het contract. Indien enige voorwaarden niet worden behaald, kan het contract worden opgeschort of ongeldig en nietig worden verklaard en de stortingen worden teruggekeerd. Indien je echter verzuimt door te gaan met een aankoop en niet gedekt bent door een clausule in het contract, zul je je waarborgsom verspelen of kun je zelfs gedwongen worden door te gaan met de aankoop.

Onthoud dat indien je iets koopt van de verkoper, zoals tapijt, gordijnen of meubilair dat inbegrepen is in de aankoopprijs, je deze vermeld dient te hebben in een inventarisatie welke is toegevoegd als bijlage bij het contract. Enige inrichting en bekleding die aanwezig is in een eigendom bij de bezichtiging (en indien je akkoord gaat met het kopen) dient nog steeds aanwezig te zijn wanneer je eigenaarschap overneemt, tenzij anders vermeld staat in het contract. Je dient met je advocaat te bespreken of voorwaardelijke clausules noodzakelijk zijn.

Er zijn veel mogelijke voorwaardelijke clausules betreft een scala aan onderwerpen, zoals de volgende:

  • Afhankelijk zijn van het verkrijgen van een hypotheek;
  • Verkrijgen van planningtoestemming en bouwvergunningen;
  • Verkrijgen van speciale vergunningen van lokale autoriteiten, bijvoorbeeld niet EU inwoners die eigendom willen kopen dichtbij de Griekse grens vereisen officiële toestemming.
  • Onbekwaam zijn bij het verkrijgen van een verblijfsvergunning;
  • Bevestiging van de omvang van het landgoed dat wordt gekocht met de woning;
  • Bouwplannen, bijvoorbeeld wegen, spoorwegen, etc, die je plezier of gebruik van een eigendom ongunstig zou kunnen beïnvloeden;
  • Voorkooprechten of beperkende overeenkomsten over een eigendom zoals rechten van handelen;
  • Afhankelijkheid van de verkoop van ander eigendom;
  • Afhankelijkheid van een bevredigend bouwonderzoek of inspectie.

Notarissen kunnen een voorlopig contract opstellen, hoewel dit ongebruikelijk is. In Griekenland is het tevens mogelijk om naar een notaris te gaan en hem het definitieve aankoopcontract te laten opstellen zonder een voorlopig contract te hebben, maar, wanneer je een waarborgsom betaalt (zie verder), is het noodzakelijk een voorlopig contract opgesteld te hebben. Onthoud dat voor het ondertekenen van een contract, het belangrijk is deze gecontroleerd te hebben door een advocaat. Eén van de hoofdredenen is om je belangen te beschermen door het vastleggen van enige noodzakelijke voorwaardelijke clausules in het contract.

Contracten zijn onderworpen aan een duidelijk verkregen titel en enig noodzakelijke overheidsvergunningen. Aannemers, ontwikkelaars en makelaars hebben vaak standaard contracten die zijn opgesteld om hun eigen belangen te beschermen; deze dienen door je advocaat nauwkeurig onderzocht te worden. Je dient tevens je advocaat op te dragen de noodzakelijke vergunningen te verkrijgen en dit niet over te laten aan een makelaar of ontwikkelaar. Het is soms mogelijk een optie of reserveringsovereenkomst te ondertekenen, waarbij je kleine waarborgsommen betaalt om een eigendom vast te houden voor een periode, bijvoorbeeld 30 dagen, terwijl je wacht op fondsen die uit het buitenland moeten komen. Deze waarborgsommen zijn doorgaans verloren indien je je terugtrekt uit de aankoop.

Waarborgsommen

Wanneer je een voorlopig contract ondertekent voor een nieuwe of bestaande woning of een perceel aan land dien je doorgaans een waarborgsom te betalen (zie verder). Indien je een reeds bestaande of nieuwbouw woning (d.w.z. niet vanaf ontwerp) koopt, betaal je doorgaans een waarborgsom van 5 tot 10 procent bij het ondertekenen van het contract (het percentage kan worden besproken, maar 10 procent is normaal). Het overgebleven saldo dient betaald te worden bij voltooiing wanneer het definitieve aankoopcontract is ondertekend.

Waarborgsommen kunnen enkel worden vergoed onder strikte voorwaarden, voornamelijk gerelateerd aan voorwaardelijke clausules zoals het niet verkrijgen van een hypotheek. Een storting kan tevens worden verspeeld indien je de aankooptransactie niet voltooid binnen de aangegeven periode in het contract. Indien je terugtrekt van een koop nadat alle voorwaarden zijn voldaan, zul je niet alleen je storting verliezen, maar dien je misschien tevens de commissie van de makelaar te betalen.

Het contract kan worden geannuleerd door beiden partijen, waarbij de koper zijn waarborgsom verspeelt of de verkoper de waarborgsom dubbel dient te betalen. Hoewel, in sommige gevallen, indien één van de partijen wenst terug te trekken uit de koop, kan de andere partij eisen dat hij doorgaat met de koop of dat hij compensatie voor schade ontvangt.

WAARSCHUWING
Zorg altijd dat je precies weet wat de voorwaardes zijn betreffende de vergoeding of verspilling van een waarborgsom.

Onthoud dat veel makelaars geen juridische autoriteit hebben om geld te bewaren namens hun cliënten en dat waarborgsommen enkel bewaard zouden moeten worden in een gescheiden, bindende rekening. Het is niet verstandig om cheques voor waarborgsommen of ander geld uit te schrijven op de naam van een makelaar.

Belastingnummer

Alle buitenlanders die eigendom kopen in Griekenland hebben een Grieks Belastingnummer nodig ( Arithmo Forologiko Mitro/AFM – bekend als de ‘A-Fi-Mi). Deze kan doorgaans binnen enkele dagen na aanvraag worden verkregen bij het plaatselijke belastingkantoor. Je advocaat of vertegenwoordiger kan deze voor jou verkrijgen. De AFM moet bij voltooiing aan de notaris worden voorgelegd en dient opgenomen te worden in het definitieve aankoopcontract. Je dient tevens een AFM te hebben indien je aanvraag wilt doen voor een hypotheek.

Geld importeren

De herkomst van fondsen die worden gebruikt om in Griekenland onroerend goed te kopen, moeten worden aangekondigd bij de Bank van Griekenland via een officieel importdocument, algemeen bekend als de ‘ pink slip’. Je dient een lokale bankrekening te openen, via welke alle betalingen gerelateerd aan de eigendomsaankoop plaats moeten vinden (vooral indien je in fases betaalt). Je bank dient je te voorzien van een importformulier (‘ pink slip’) voor iedere overdracht die je in het buitenland hebt gedaan. Dit zal een nauwkeurig overzicht van betalingen geven en aantonen dat deze vanuit het buitenland afkomstig zijn.

Voorwaardelijke Clausules

Contracten, hetzij voor nieuwe of reeds bestaande eigendommen, bevatten doorgaans een aantal voorwaardelijke clausules die behaald dienen te worden om de geldigheid van het contract te waarborgen. Voorwaardes gelden doorgaans voor gebeurtenissen die buiten de macht zijn van ofwel de verkoper of koper, hoewel bijna alles waar de koper met de verkoper akkoord mee gaat kan worden opgenomen in het contract. Indien enige voorwaarden niet worden behaald, kan het contract worden opgeschort of ongeldig en nietig worden verklaard en de stortingen worden teruggekeerd. Indien je echter verzuimt door te gaan met een aankoop en niet gedekt bent door een clausule in het contract, zul je je waarborgsom verspelen of kun je zelfs gedwongen worden door te gaan met de aankoop.

Onthoud dat indien je iets koopt van de verkoper, zoals tapijt, gordijnen of meubilair dat inbegrepen is in de aankoopprijs, je deze vermeld dient te hebben in een inventarisatie welke is toegevoegd als bijlage bij het contract. Enige inrichting en bekleding die aanwezig is in een eigendom bij de bezichtiging (en indien je akkoord gaat met het kopen) dient nog steeds aanwezig te zijn wanneer je eigenaarschap overneemt, tenzij anders vermeld staat in het contract. Je dient met je advocaat te bespreken of voorwaardelijke clausules noodzakelijk zijn.

Er zijn veel mogelijke voorwaardelijke clausules betreft een scala aan onderwerpen, zoals de volgende:

  • Afhankelijk zijn van het verkrijgen van een hypotheek;
  • Verkrijgen van planningtoestemming en bouwvergunningen;
  • Verkrijgen van speciale vergunningen van lokale autoriteiten, bijvoorbeeld niet EU inwoners die eigendom willen kopen dichtbij de Griekse grens vereisen officiële toestemming.
  • Onbekwaam zijn bij het verkrijgen van een verblijfsvergunning;
  • Bevestiging van de omvang van het landgoed dat wordt gekocht met de woning;
  • Bouwplannen, bijvoorbeeld wegen, spoorwegen, etc, die je plezier of gebruik van een eigendom ongunstig zou kunnen beïnvloeden;
  • Voorkooprechten of beperkende overeenkomsten over een eigendom zoals rechten van handelen;
  • Afhankelijkheid van de verkoop van ander eigendom;
  • Afhankelijkheid van een bevredigend bouwonderzoek of inspectie.

Lees meer

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag: