Voltooiing

De laatste stap

De voltooiing (of afsluiting) is de benaming voor het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract (akte), de datum welke doorgaans één of twee maanden na het ondertekenen van het voorlopige contract plaatsvindt, zoals verklaard in het contract (hoewel deze ‘verschuifbaar’ kan zijn).

Voltooiing

Onthoud dat indien er meerdere eigenaren of erf procedures zijn om door te gaan voor voltooiing, dit maanden zou kunnen duren en je advocaat een verlenging van het originele voorlopige contract zal vaststellen.

De voltooiing omvat het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, het overbrengen van juridisch eigenaarschap van een eigendom en de betaling van het saldo van de aankoopprijs, plus andere betalingen zoals de honoraria van de notaris of advocaat, en belastingen en heffingen (hoewel deze eerder of later betaald kunnen worden). Wanneer de noodzakelijke documenten gerelateerd aan een aankoop zijn teruggegeven aan de notaris of advocaat die de verkoop behandelt, zal deze contact met je opnemen en zal je verzoeken het saldo van de aankoopprijs zonder de waarborgsommen en, indien van toepassing, het bedrag van een hypotheek te betalen. Hij zal je tevens een rekening sturen voor zijn onkosten en belastingen. Tegelijkertijd, dient de notaris een schets van het definitieve aankoopcontract te verstrekken (indien hij dit niet doet, dien je hiernaar te vragen), welke volledig dient te zijn en geen lege ruimtes dient te bevatten die later ingevuld moeten worden. Indien je het document niet begrijpt, dien je deze te laten controleren door je advocaat.

Definitieve controles

Verkocht eigendom is onderworpen aan de voorwaarde dat het geaccepteerd wordt in de staat waarin het zich bevindt tegen de tijd van voltooiing. Je dient dus bewust te zijn van alles wat er gebeurt tussen het ondertekenen van het voorafgaande contract en de voltooiing.

Voor het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, is het belangrijk te controleren of het eigendom niet is omgevallen of is beschadigd in ieder opzicht, bijvoorbeeld door een storm, vandalen of door de vorige eigenaar. Indien je een advocaat hebt of via een agent koopt, dient deze je te begeleiden bij het bezoeken. Je dient tevens een definitieve inventarisatie te doen onmiddellijk voorafgaand aan de voltooiing (de vorige eigenaar dient het eigendom al ontruimt te hebben) om te verzekeren dat de verkoper er niet van door is gegaan met iets dat bij de prijs was inbegrepen.

Je dient een inventarisatie te hebben van de inrichting en decoratie en van alles dat was inbegrepen in het contract of afzonderlijk was aangekocht, bijvoorbeeld tapijten, licht onderdelen, gordijnen en keukenapparatuur, en controleer dat deze aanwezig zijn en functioneren. Dit is vooral belangrijk indien meubilair en uitrusting (en belangrijke toestellen) inbegrepen waren in de prijs. Je dient tevens te verzekeren dat dure objecten, zoals keukenapparatuur, niet vervangen zijn door slechtere (misschien tweedehands) onderdelen. Enige inrichting en decoratie (en tuinplanten en struiken) die aanwezig zijn in een eigendom wanneer je deze hebt bekeken, dient nog steeds daar te zijn wanneer je het onroerend goed overneemt, tenzij anders vermeld in het contract.

Indien je vindt dat iets ontbreekt of is beschadigd of niet functioneert, dien je een aantekening te maken en dien je onmiddellijk vervanging te eisen, zoals een geschikte vermindering van het te betalen bedrag. In zulke gevallen is het voor de notaris of advocaat gebruikelijk om het ondertekenen van de akte te vertragen totdat de kwestie is geregeld, hoewel een gepast bedrag kan worden ingehouden op de opbrengst van de verkoper voor de betaling van reparaties of vervangingen.

OVERLEVINGSTIP
Je zou moeten weigeren door te gaan met de aankoop indien je niet volledig tevreden bent, aangezien het moeilijk of onmogelijk is om later vergoeding te verkrijgen.

Indien het niet mogelijk is om de verkoop te voltooien, dien je je advocaat te raadplegen over je rechten en voor de terugbetaling van reeds betaalde stortingen en enige andere al betaalde fondsen.

Ondertekenen

De slotakte van de verkoop is het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, welke plaats vindt in het kantoor van de notaris. Voordat het definitieve aankoopcontract wordt ondertekend, controleert de notaris of advocaat of de voorwaarden die opgenomen zijn in het voorafgaande contract zijn voldaan. De notaris controleert tevens begeleidende documenten inclusief het belastingnummer van de koper en het ontvangstbewijs van de betaling van aankoopbelasting door de koper.

Het is voor alle partijen gebruikelijk om aanwezig te zijn wanneer de verkoopakte wordt gelezen, wordt ondertekend en wordt getuigd door de notaris, hoewel de partijen iemand volmacht kunnen geven om hen te vertegenwoordigen (zie hieronder Volmacht). Dit is vrij gebruikelijk bij buitenlandse kopers en verkopers en dit kan via je advocaat worden geregeld. Indien een echtpaar een eigendom koopt op beide namen, kan de vrouw haar echtgenoot volmacht geven (of vice versa).

De notaris leest het definitieve aankoopcontract, en zowel de verkoper en koper (of hun vertegenwoordigers) dienen iedere pagina inbegrepen in het contract te ondertekenen, aanduidend dat zij de voorwaarden van het document hebben begrepen en accepteren. Indien je geen Grieks begrijpt, dien je een tolk mee te nemen – misschien kan je advocaat voor je vertalen.

Volmacht

Indien je enige reden hebt en niet in staat bent het definitieve aankoopcontract persoonlijk te ondertekenen, kun je vooraf de volmacht aan je advocaat geven.

Het volmachtdocument kan zo uitgebreid of beperkt zijn als je wilt, maar deze dient een machtiging te bevatten om bij de voltooiing en bij belastingkantoren (bijvoorbeeld om je belastingnummer te verkrijgen en belastingen te betalen) namens jou te handelen.

Het document kan op één of twee manieren worden opgesteld: je advocaat stuurt je een volmacht in het Grieks, welke jij meeneemt naar de Griekse ambassade of het consulaat in je thuisland waar het gelegaliseerd wordt door de autoriteiten; of je advocaat in je thuisland stelt een volmacht op, welke gelegaliseerd wordt door een openbare notaris en authentiek wordt verklaard met een officiële zegel (apostille). Het document dient dan officieel te worden vertaald naar het Grieks.

WAARSCHUWING
Indien je ervoor kiest om een volmacht in het Grieks te ondertekenen, zorg ervoor dat je exact weet wat je ondertekent.

Betaling

De oorsprong van fondsen die gebruikt worden voor het kopen van eigendom in Griekenland dienen bij de Griekse Bank te worden verklaard via een officieel import document (de ‘pink slip’). Bij de voltooiing dient bewijs te worden geleverd van dat de fondsen zijn geïmporteerd.

Het saldo van de prijs (nadat de waarborgsommen en enige hypotheken zijn afgetrokken) dient te worden betaald per bankgarantie of bankoverdracht. Voor veel mensen is een bankgarantie het prettigst, wat tevens betekent dat je de betaling in je bezit hebt (een bank kan deze niet verliezen!) en de notaris kan deze onmiddellijk bevestigen. Het stelt je tevens in staat de betaling te annuleren indien er op het laatste moment een probleem voordoet welke niet kan worden opgelost.

Wanneer de verkoper en koper van dezelfde buitenlandse nationaliteit zijn, kunnen zij akkoord gaan dat het saldo in een andere muntsoort wordt betaald en de betaling kan tevens in het buitenland worden gedaan. Het definitieve aankoopcontract dient echter de verkoopprijs in de lokale munteenheid te vermelden, aangezien belastingen over deze prijs worden betaald. Tegen de tijd van ondertekenen, dienen zowel de verkoper en koper te verklaren dat de betaling is gedaan in de afgesproken buitenlandse munteenheid. In dit geval, dient de betaling vastgehouden te worden door een onafhankelijke advocaat of rechtskundig adviseur in het thuisland van de verkoper of koper.

Na het betalen en het ontvangen van een ontvangstbewijs, zal de notaris of advocaat je doorgaans een kopie geven van het definitieve aankoopcontract waarin vermeld staat dat jij de nieuwe eigenaar bent van het eigendom. Je zult tevens de sleutels ontvangen!

Registratie

Nadat het definitieve aankoopcontract is ondertekend, wordt het origineel bewaard bij het landregistratiekantoor (ipothikofilakio) en de naam van de nieuwe eigenaar wordt ingevoerd op de registratieakte. Het is belangrijk om de ondertekende akte zo snel mogelijk naar het landregistratiekantoor te versturen (de notaris dient dit te doen), hoewel de daadwerkelijke registratie enige tijd kan vergen. Enkel wanneer de akte is geregistreerd, word je de wettelijke eigenaar van het eigendom.

Landregistraties

Tot voor kort was er geen gecentraliseerd of gecoördineerd systeem voor het registreren van eigendom in Griekenland en eigendomstransacties werden in kleine en lokale landregistraties handmatig geregistreerd.

Transacties werden hoofdzakelijk geregistreerd op naam van de betrokkenen in plaats van het daadwerkelijke bezit. Dit systeem, nog steeds het enige systeem in sommige delen van het land, houdt in dat een zoektocht naar titel uren (of zelfs dagen) kan duren, aangezien elke verwijzing wordt gecontroleerd met derden, een proces welke open staat voor fouten en verzuim.

Om dit te rectificeren en om te voldoen aan EU richtlijnen, heeft Griekenland in 1995 een nationaal landregistratiekantoor opgericht waar al het eigendom uiteindelijk zal worden geregistreerd en zal worden opgeslagen met een individueel referentienummer en de namen van de huidige en voorgaande eigenaren. Dit zal controles van eigenaarschap vergemakkelijken en zal doorgaans een meer veilige aankoop verzekeren. De nationale landregistratie is verreweg van compleet en geschat wordt dat het werk pas voltooid zal zijn in 2010. Ondertussen vertrouwen veel gebieden in Griekenland nog op lokale registratiekantoren voor de registratie van eigenaarschap.

Onthoud dat indien er meerdere eigenaren of erf procedures zijn om door te gaan voor voltooiing, dit maanden zou kunnen duren en je advocaat een verlenging van het originele voorlopige contract zal vaststellen.

De voltooiing omvat het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, het overbrengen van juridisch eigenaarschap van een eigendom en de betaling van het saldo van de aankoopprijs, plus andere betalingen zoals de honoraria van de notaris of advocaat, en belastingen en heffingen (hoewel deze eerder of later betaald kunnen worden). Wanneer de noodzakelijke documenten gerelateerd aan een aankoop zijn teruggegeven aan de notaris of advocaat die de verkoop behandelt, zal deze contact met je opnemen en zal je verzoeken het saldo van de aankoopprijs zonder de waarborgsommen en, indien van toepassing, het bedrag van een hypotheek te betalen. Hij zal je tevens een rekening sturen voor zijn onkosten en belastingen. Tegelijkertijd, dient de notaris een schets van het definitieve aankoopcontract te verstrekken (indien hij dit niet doet, dien je hiernaar te vragen), welke volledig dient te zijn en geen lege ruimtes dient te bevatten die later ingevuld moeten worden. Indien je het document niet begrijpt, dien je deze te laten controleren door je advocaat.

Definitieve controles

Verkocht eigendom is onderworpen aan de voorwaarde dat het geaccepteerd wordt in de staat waarin het zich bevindt tegen de tijd van voltooiing. Je dient dus bewust te zijn van alles wat er gebeurt tussen het ondertekenen van het voorafgaande contract en de voltooiing.

Voor het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, is het belangrijk te controleren of het eigendom niet is omgevallen of is beschadigd in ieder opzicht, bijvoorbeeld door een storm, vandalen of door de vorige eigenaar. Indien je een advocaat hebt of via een agent koopt, dient deze je te begeleiden bij het bezoeken. Je dient tevens een definitieve inventarisatie te doen onmiddellijk voorafgaand aan de voltooiing (de vorige eigenaar dient het eigendom al ontruimt te hebben) om te verzekeren dat de verkoper er niet van door is gegaan met iets dat bij de prijs was inbegrepen.

Je dient een inventarisatie te hebben van de inrichting en decoratie en van alles dat was inbegrepen in het contract of afzonderlijk was aangekocht, bijvoorbeeld tapijten, licht onderdelen, gordijnen en keukenapparatuur, en controleer dat deze aanwezig zijn en functioneren. Dit is vooral belangrijk indien meubilair en uitrusting (en belangrijke toestellen) inbegrepen waren in de prijs. Je dient tevens te verzekeren dat dure objecten, zoals keukenapparatuur, niet vervangen zijn door slechtere (misschien tweedehands) onderdelen. Enige inrichting en decoratie (en tuinplanten en struiken) die aanwezig zijn in een eigendom wanneer je deze hebt bekeken, dient nog steeds daar te zijn wanneer je het onroerend goed overneemt, tenzij anders vermeld in het contract.

Indien je vindt dat iets ontbreekt of is beschadigd of niet functioneert, dien je een aantekening te maken en dien je onmiddellijk vervanging te eisen, zoals een geschikte vermindering van het te betalen bedrag. In zulke gevallen is het voor de notaris of advocaat gebruikelijk om het ondertekenen van de akte te vertragen totdat de kwestie is geregeld, hoewel een gepast bedrag kan worden ingehouden op de opbrengst van de verkoper voor de betaling van reparaties of vervangingen.

OVERLEVINGSTIP
Je zou moeten weigeren door te gaan met de aankoop indien je niet volledig tevreden bent, aangezien het moeilijk of onmogelijk is om later vergoeding te verkrijgen.

Indien het niet mogelijk is om de verkoop te voltooien, dien je je advocaat te raadplegen over je rechten en voor de terugbetaling van reeds betaalde stortingen en enige andere al betaalde fondsen.

Ondertekenen

De slotakte van de verkoop is het ondertekenen van het definitieve aankoopcontract, welke plaats vindt in het kantoor van de notaris. Voordat het definitieve aankoopcontract wordt ondertekend, controleert de notaris of advocaat of de voorwaarden die opgenomen zijn in het voorafgaande contract zijn voldaan. De notaris controleert tevens begeleidende documenten inclusief het belastingnummer van de koper en het ontvangstbewijs van de betaling van aankoopbelasting door de koper.

Het is voor alle partijen gebruikelijk om aanwezig te zijn wanneer de verkoopakte wordt gelezen, wordt ondertekend en wordt getuigd door de notaris, hoewel de partijen iemand volmacht kunnen geven om hen te vertegenwoordigen (zie hieronder Volmacht). Dit is vrij gebruikelijk bij buitenlandse kopers en verkopers en dit kan via je advocaat worden geregeld. Indien een echtpaar een eigendom koopt op beide namen, kan de vrouw haar echtgenoot volmacht geven (of vice versa).

De notaris leest het definitieve aankoopcontract, en zowel de verkoper en koper (of hun vertegenwoordigers) dienen iedere pagina inbegrepen in het contract te ondertekenen, aanduidend dat zij de voorwaarden van het document hebben begrepen en accepteren. Indien je geen Grieks begrijpt, dien je een tolk mee te nemen – misschien kan je advocaat voor je vertalen.

Volmacht

Indien je enige reden hebt en niet in staat bent het definitieve aankoopcontract persoonlijk te ondertekenen, kun je vooraf de volmacht aan je advocaat geven.

Het volmachtdocument kan zo uitgebreid of beperkt zijn als je wilt, maar deze dient een machtiging te bevatten om bij de voltooiing en bij belastingkantoren (bijvoorbeeld om je belastingnummer te verkrijgen en belastingen te betalen) namens jou te handelen.

Het document kan op één of twee manieren worden opgesteld: je advocaat stuurt je een volmacht in het Grieks, welke jij meeneemt naar de Griekse ambassade of het consulaat in je thuisland waar het gelegaliseerd wordt door de autoriteiten; of je advocaat in je thuisland stelt een volmacht op, welke gelegaliseerd wordt door een openbare notaris en authentiek wordt verklaard met een officiële zegel (apostille). Het document dient dan officieel te worden vertaald naar het Grieks.

WAARSCHUWING
Indien je ervoor kiest om een volmacht in het Grieks te ondertekenen, zorg ervoor dat je exact weet wat je ondertekent.

Betaling

De oorsprong van fondsen die gebruikt worden voor het kopen van eigendom in Griekenland dienen bij de Griekse Bank te worden verklaard via een officieel import document (de ‘pink slip’). Bij de voltooiing dient bewijs te worden geleverd van dat de fondsen zijn geïmporteerd.

Het saldo van de prijs (nadat de waarborgsommen en enige hypotheken zijn afgetrokken) dient te worden betaald per bankgarantie of bankoverdracht. Voor veel mensen is een bankgarantie het prettigst, wat tevens betekent dat je de betaling in je bezit hebt (een bank kan deze niet verliezen!) en de notaris kan deze onmiddellijk bevestigen. Het stelt je tevens in staat de betaling te annuleren indien er op het laatste moment een probleem voordoet welke niet kan worden opgelost.

Wanneer de verkoper en koper van dezelfde buitenlandse nationaliteit zijn, kunnen zij akkoord gaan dat het saldo in een andere muntsoort wordt betaald en de betaling kan tevens in het buitenland worden gedaan. Het definitieve aankoopcontract dient echter de verkoopprijs in de lokale munteenheid te vermelden, aangezien belastingen over deze prijs worden betaald. Tegen de tijd van ondertekenen, dienen zowel de verkoper en koper te verklaren dat de betaling is gedaan in de afgesproken buitenlandse munteenheid. In dit geval, dient de betaling vastgehouden te worden door een onafhankelijke advocaat of rechtskundig adviseur in het thuisland van de verkoper of koper.

Na het betalen en het ontvangen van een ontvangstbewijs, zal de notaris of advocaat je doorgaans een kopie geven van het definitieve aankoopcontract waarin vermeld staat dat jij de nieuwe eigenaar bent van het eigendom. Je zult tevens de sleutels ontvangen!

Registratie

Nadat het definitieve aankoopcontract is ondertekend, wordt het origineel bewaard bij het landregistratiekantoor (ipothikofilakio) en de naam van de nieuwe eigenaar wordt ingevoerd op de registratieakte. Het is belangrijk om de ondertekende akte zo snel mogelijk naar het landregistratiekantoor te versturen (de notaris dient dit te doen), hoewel de daadwerkelijke registratie enige tijd kan vergen. Enkel wanneer de akte is geregistreerd, word je de wettelijke eigenaar van het eigendom.

Landregistraties

Tot voor kort was er geen gecentraliseerd of gecoördineerd systeem voor het registreren van eigendom in Griekenland en eigendomstransacties werden in kleine en lokale landregistraties handmatig geregistreerd.

Transacties werden hoofdzakelijk geregistreerd op naam van de betrokkenen in plaats van het daadwerkelijke bezit. Dit systeem, nog steeds het enige systeem in sommige delen van het land, houdt in dat een zoektocht naar titel uren (of zelfs dagen) kan duren, aangezien elke verwijzing wordt gecontroleerd met derden, een proces welke open staat voor fouten en verzuim.

Om dit te rectificeren en om te voldoen aan EU richtlijnen, heeft Griekenland in 1995 een nationaal landregistratiekantoor opgericht waar al het eigendom uiteindelijk zal worden geregistreerd en zal worden opgeslagen met een individueel referentienummer en de namen van de huidige en voorgaande eigenaren. Dit zal controles van eigenaarschap vergemakkelijken en zal doorgaans een meer veilige aankoop verzekeren. De nationale landregistratie is verreweg van compleet en geschat wordt dat het werk pas voltooid zal zijn in 2010. Ondertussen vertrouwen veel gebieden in Griekenland nog op lokale registratiekantoren voor de registratie van eigenaarschap.

Lees meer

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag: