Makelaars

Alles wat je dient te weten voor de omgang met makelaars

By Just Landed

Lees meer

• Introductie: Een introductie in het kopen van een eigendom in Griekenland
• Voordelen & Nadelen: Waar dien je rekening mee te houden
• Kopen als investering: Wat je moet weten
• Kosten van eigendom: Kun je het veroorloven een woning te kopen?
• Woningprijzen: Hoe veel kost een huis in Griekenland?
• Kosten: Extra kosten bij het kopen van onroerend goed in Griekenland
• Inspecties & Onderzoeken: Wat je dient te weten
• Het kopen van een woning in planning-/bouwfase: Hoe doe je dit?
• De overdracht: Wat is het en wat brengt dit met zich mee
• De aankoopprocedure: Stap voor stap een huis kopen
• Voltooiing: De laatste stap
• Verhuren: Een introductie in het verhuren van je huis in Griekenland
• Regels & Voorschriften: Hoe verkrijg je een verhuurvergunning
• Contracten & Belastingheffing: Wat je moet weten
• Verhuurtarieven: Huurtarieven en hoe je de huurinkomsten kunt verhogen
• Een bemiddelaar gebruiken: Wat je moet weten over verhuurbemiddelaars
• Zelf verhuren: Alles wat je moet weten om zelf te verhuren

Was dit artikel nuttig?

Heeft u opmerkingen, updates of vragen over dit onderwerp? Stel hier uw vraag:

Andere reacties

• Joop Derksen, 11 mei 2010 Beantwoordt

  Donkere wolken pakken zich samen boven de normaliter zonovergoten Zuid-Europese costa’s.

  De klad zit in de markt van tweede huizen in Spanje, Portugal en Griekenland. De financiële crisis heeft de boel daar behoorlijk op hold gezet. ‘Tijdelijk. Uiteindelijk zal een tweede huis straks net zo gewoon zijn als een tweede auto.’
  
  Dit weekeinde (26-28 maart) is in Utrecht de beurs Second Home International. Voor mensen die een tweede huis over de grens ambiëren. De belangstelling voor die beurs is exemplarisch voor de markt van tweede huizen de laatste jaren. De belangstelling is tanende. Waren er twee jaar geleden nog 350 standhouders, vorig jaar waren dat er slechts 201. Kwamen er in piektijden 10.000 bezoekers, nu is er een harde kern van zo’n 7.000. Ander signaal. Bij de
  belangenorganisatie voor mensen met een tweede huis, Mondi, stonden een jaar of wat geleden nog zo’n 1400 aanbieders (makelaars) van buitenlands onroerend goed in de databases. Nu zijn dat er minder dan 500. De neergang begon in 2007. Engeland en Ierland doken de recessie in, en de waardedaling van de pond leidde tot gedwongen huizenverkoop van Britten met een tweede huis aan de costa’s. Toen ook de rest van Europa in de financiële problemen kwam, droogde de markt helemaal op omdat consumenten voorzichtig werden en banken minder scheutig werden met het verstrekken van kapitaal. Makerlaar Joop Derksen van Pelops Greek Houses spreekt van (lastige)moeilijke jaren waarin veel collega’s zijn omgevallen. ‘Vooral in de eerste helft van 2009 was er geen droog brood te verdienen.’ Soortgelijke verhalen komen uit Spanje. Daar worden grote bouwprojecten van tweede huizen niet afgebouwd in afwachting van ontwikkelingen. Omdat de marktomvang van tweede huizen in Portugal kleiner is, zijn daar de problemen wat minder groot. Rob Smulders van Mondi. ‘Die drie landen hebben sowieso een ander karakter. Spanje is van zon, zee, strand en grootschalige projecten. Griekenland voor mensen die cultuur zoeken (en zijn gesteld op het kleinschalige en authentiek) en Portugal zit daar wat tussenin. Portugal heeft vooral wat betreft tweede huizen een tik gehad toen de offshore-constructies via Gibraltar in 2004 verboden werden.’
  
  Euro
  Als makelaar prijst Derksen zich gelukkig dat Griekenland een euro heeft. Had Griekenland in deze tijden van economische malaise nog de Drachme gehad, was het leed voor veel buitenlandse huizenbezitters vermoedelijk niet te overzien geweest. De inflatie zou door het dak zijn gegaan, de munt gedevalueerd en gedwongen verkoop van woningen zou op de loer hebben gelegen. Derksen: ‘Dat zou desastreus zijn geweest voor onze markt. Ik denk ook niet dat het zo ver zal komen dat Griekenland weer uit de euro gaat. Het land neemt drastische maatregelen. De BTW is verhoogd met twee procent en de accijnzen op tabak en alcohol zijn twintig tot dertig procent verhoogd. Die euro blijft wel.’ Zowel Derksen als Smulders hebben daarom ook veel meer twijfel bij bijvoorbeeld de Turkse markt dan de costa’s op het Iberisch schiereiland en Griekenland. Niet alleen kunnen ze in Turkije van de ene op de andere dag wetten en regels veranderen (zeker ten nadele van tweede huizenbezitters), in geval van een eventuele financiële crisis in Turkije zal het valutarisico enorm zijn. Omdat Spanje, Griekenland en Portugal bij de EU horen, hebben ingezetenen dezelfde rechten als de locale bevolking en kan een land dus niet zo heel snel beslissen om bijvoorbeeld de belasting voor buitenlanders op te schroeven. Het is een van de redenen dat de markt voor tweede huizen ondanks de malaise redelijk op pijl gebleven is in Zuid Europa. Spanje als het nummer één land voor Nederlanders met een tweede huis, heeft nog de hardste klappen gekregen. Veel bouwprojecten liggen stil. Griekenland is qua omvang veel klein (schaliger) er en veelal zitten daar mensen met meer geld zodat de verplichte verkoop minder is. Griekenland laat zich qua aanbod wat vergelijken met de Côte d’Azur. Portugal heeft het voordeel dat de laatste jaren de prijzen er minder zijn geëxplodeerd dan elders en de prijsdalingen ook geringer zijn.
  
  Zonzijde
  Tot zo ver het sombere nieuws over de huizenmarkt in Zuid Europa. Er is echter ook een zonzijde. Deze tijd van crisis biedt kansen op ‘stockpicking’ op de huizenmarkt aldaar. De prijzen dalen gestaag en soms is er een ‘golden deal’ mogelijk. Zo liep Derksen recentelijk tegen een werkloze Duitser in Griekenland aan die gedwongen zijn huis op de Peloponnesos moest verkopen. ‘Waarde 215.000, (binnen een dag) verkocht voor 125.000 euro.’ Op andere plekken ziet hij prijsdalingen van twintig tot dertig procent op grondprijzen. Mulders nuanceert wel. ‘Als je kortingen ziet tot 40-45 % op huizen of grond moet je toch afvragen of dat reëel is. Het moet geen drijfzand zijn waar je instapt.’ Maar voor wie geld over heeft, kan dit best eens een mooie tijd zijn om te gaan shoppen. Het is een duidelijke kopersmarkt. Derksen: ‘In Griekenland zie je dat nogal wat Grieken grond als speculatie hebben gekocht en er nu vanaf willen. Maar ze raken het (niet zo snel) gewoon niet kwijt.’ Wie toe wil happen moet wel een zak eigen geld meenemen, want banken zijn een stuk minder scheutig geworden. Vaak wordt minimaal veertig procent eigen geld vereist waar in het verleden 60 tot 75 procent financiering volstrekt normaal was. Derksen: ‘Zeker in Griekenland hebben banken nu geen geld. Komt bij dat de Griekse rente aan het stijgen is (-inmiddels zes tot zeven procent, was 4,2%-) en de voorwaarden worden aangescherpt.’ Naast een zak geld raden de betrokkenen ook aan om een Nederlands sprekende makelaar in de hand te nemen. De wetten en regels in Zuid-Europa zijn dermate anders dan hier, dat er veel valkuilen zijn. Een notaris bijvoorbeeld is in Nederland eindverantwoordelijke voor een deugdelijke deal. In Spanje, Portugal en Griekenland heeft-ie veelal een puur (meer) ceremoniële functie en zijn advocaten van kopende en verkopende partij inhoudelijk verantwoordelijk.
  Cowboyverhalen in het buitenland –van alle tijden, maar zeker in tijden van crisis actueel- zijn er ook te over. Mulders: ‘Pas nog hoorde ik het verhaal van iemand die paar jaar geleden een perceel had gekocht en vroeg wat ze “daar verderop aan het bouwen waren”. Winkelcentrum, luidde het antwoord. Een paar jaar later stond er een gevangenis met grote hekken. Weg uitzicht. (Plaatselijke) Verkopers doen dat soort deals in Zuid-Europese landen zonder met de ogen te knipperen. Alsof het een ezel of geit is. Wees dus goed voorbereid.’ Het loont daarbij om ook te gaan shoppen bij lokale banken. Zeker in Spanje en Portugal kan het rentepercentage aantrekkelijker zijn dan via een Nederlandse bank. Mulders: ‘Ik merk altijd weer dat de Nederlandse banken het tweede huis als een bijproduct zien en niet veel energie stoppen in dit soort klanten. Los nog van het feit dat banken nu sowieso weinig toeschietelijk zijn met geld.’
  
  Zonnetje
  Ondanks alles zijn betrokkenen niet somber over de toekomst. Er gloort al weer een klein zonnetje aan de Zuid-Europese huizenkust, al zijn de buien nog niet van de radar. Mulders: ‘Met name dankzij de babyboomgeneratie denk ik dat er een prachtige markt is voor na de crisis. Een tweede huis zal net zo gewoon worden als een tweede auto. En dankzij de euro is de Nederlandse koper minder aan (Griekse) goden overgeleverd.’ Andere indicatie van een voorzichtige opleving. De beurs Second Home International trekt al weer iets meer standhouders dan vorig jaar.
  
  Do’s en dont’s van het tweede huis
  * Laat je vooral niet meeslepen door de euforie van het moment. Die prachtige ondergaande zon moet thuis in pakweg Diemen ook nog goed voelen.
  * Neem altijd een Nederlandstalige (ver)koopbegeleider mee. Taal is (één van) de grootste valkuil voor buitenlanders. Tweede is niet bekent zijn met de plaatselijke markt.
  * Verzeker je van het feit dat je in zee gaat met een bonafide partij. Pleeg checks naar betrouwbaarheid van partijen. Branche- en belangenorganisaties kunnen daarbij van dienst zijn.
  * Te grote kortingen op woningen moeten met scepsis worden benaderd.
  * Bespaar niet op deskundigheid.
  * Beslis niet te snel. Laat je niet inpalmen tijdens dat etentje met die Griekse charmeur.
  * Wees je bewust van het verschil tussen een notaris in Nederland en Zuid Europa. Die rollen verschillen duidelijk.
  * Vergelijk geen huis in Turkije qua prijs met Spanje, Griekenland of Portugal. Het is op vele fronten appels met peren vergelijken.
  * Wees voorzichtig met aanbetalingen. Gebruik derderekeningen of bankgaranties. Een makelaar die tien procent korting geeft bij in één keer betalen, moet je ernstig wantrouwen.
  * Koop wat tastbaar is. Koop bij voorkeur niet iets dat pas over een paar jaar wordt opgeleverd.
  * Veel aanbod staat op tal van sites. De echte ‘golden deal’ kom je op sites niet tegen maar moet je creatief zoeken met makelaars ter plekke.

   Dank je. Je bericht zal worden gepubliceerd zodra deze goed gekeurd is door de moderators.
  Onderwerp:

  Bericht:

  Naam:

  Bericht plaatsen
• Joop Derksen, 11 mei 2010 Beantwoordt

  Kies een professional!

  De aanschaf van onroerend goed in het buitenland moet niet overhaast plaatsvinden. Dit geldt niet alleen in een tijd waarin het minder gaat, maar ook als de onroerendgoedmarkten straks weer floreren. Er zijn altijd kansen, maar ook altijd valkuilen. Goede begeleiding is daarom onontbeerlijk. Van belang is de keuze voor een makelaar die goed op de hoogte is. Kennis van zaken is namelijk essentieel teneinde problemen en misverstanden te voorkomen. Wees zeker van uw zaak, kies een professional!
  In veel landen mag iemand zich niet zomaar makelaar noemen en moet hij aangesloten zijn bij een beroepsorganisatie. In Spanje en Griekenland is aansluiting bij een beroepsorganisatie niet verplicht. Op zich zegt aansluiting bij een beroepsorganisatie ook niet zoveel, het is geen indicatie over de deskundigheid van de makelaar. Was dit namelijk wel zo dan had Mondi niet het Mondi professionallidmaatschap in het leven hoeven roepen. Mondi wil dat makelaars voldoen aan bepaalde criteria. Alleen als een makelaar aan deze (strenge) criteria voldoet kan hij Mondi professional worden. Op deze manier streven wij naar maximale zekerheid. Daarbij maakt het Mondi niet uit bij wie u koopt, zolang u succesvol koopt. Bron: www.mondi.nl

   Dank je. Je bericht zal worden gepubliceerd zodra deze goed gekeurd is door de moderators.
  Onderwerp:

  Bericht:

  Naam:

  Bericht plaatsen
• Joop Derksen, 11 mei 2010 Beantwoordt

  Het juiste mannetje!

  Griekenland is het land van Socrates en Plato: wijze mannen die de grondvesten van de westerse filosofie legden. Bij de aankoop van een huis in dit indrukwekkende land komt wijze raad wel van pas. Als buitenlander heb je weinig inzicht in de plaatselijke markt en ben je dus afhankelijk van betrouwbare deskundigen. In onze tijd heb je dan meer aan een goede makelaar en notaris dan aan het Symposium van Plato.
  
  In Griekenland zijn diverse soorten makelaars actief, van makelaarskantoren die voornamelijk in de grote steden zijn gevestigd en zich met het bovengedeelte van de markt bezighouden, tot de kleine ‘traditionele’ makelaars. Natuurlijk is het ook mogelijk om vanuit eigen land een bemiddelingsbureau dat zich in Griekenland gespecialiseerd heeft, in de arm te nemen. Voordelen hiervan zijn dat u in Nederland uw aanspreekpunt heeft, in uw eigen taal antwoord op uw vragen krijgt en alles kunt bespreken. Deze bureaus kennen de Nederlandse realiteit en kunnen u op de bijzonderheden van de Griekse situatie wijzen.
  
  •Gaat u met een makelaar in zee? Dan moet u rekening houden met de volgende zaken:
  Het is in Griekenland niet ongebruikelijk dat een makelaar zowel koper als verkoper vertegenwoordigt. Dat is bij wet toegestaan, hij wordt gezien als tussenpersoon die vraag en aanbod bij elkaar brengt.
  •De courtage is vrij af te spreken. Voor binnenlandse transacties varieert deze van twee tot vier procent afhankelijk van het object. De meeste makelaarskantoren die tweede woningen aan buitenlanders aanbieden brengen drie/vier procent in rekening. Deze courtages worden berekend over de reële (dus niet de fiscale) waarde van het huis, en zijn exclusief negentien procent BTW.
  •De makelaar wordt alleen betaald als de transactie is voltooid (no cure no pay). Alleen wanneer er een notariële voorlopige koopovereenkomst wordt getekend kan de makelaar vijftig procent van zijn honorarium vooruitbetaald krijgen.
  •U dient een duidelijke schriftelijke overeenkomst met vermelding van afgesproken courtage te ondertekenen, in een taal die u begrijpt. Teken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.
  Coördinerende notaris
  De rol van de Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt wezenlijk van de rol van een Nederlandse notaris. Het is niet de taak van de Griekse notaris de koopsom in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen, belastingen te voldoen of de kadastrale inschrijving te verzorgen. Hij is slechts een vertegenwoordiger van de Griekse staat die erop toeziet dat de transactie plaatsvindt zoals door de Griekse wet wordt voorgeschreven. Zijn rol is dus meer coördinerend dan uitvoerend. Veel taken die in Nederland voor de notaris zijn weggelegd, worden in Griekenland door de advocaat overgenomen. Volgens de Griekse wetgeving dienen bij de ondertekening van de koopovereenkomst zowel de verkoper als de koper te worden bijgestaan door een eigen advocaat, die de contracten mede ondertekent. Verder verricht de advocaat van de koper in het voor- en natraject een aantal handelingen die essentieel zijn voor het verloop van de transactie. Wanneer verkoper en koper het eens zijn geworden over de koopsom dient de verkoper de eigendomstitel (koopakte, akte van schenking of erfenis etcetera) van het onroerend goed aan de koper over te dragen. De koper dient een advocaat in de arm te nemen, het liefst een waarmee hij zich verstaanbaar kan maken in een taal die hij begrijpt, en hem de eigendomstitel te overhandigen zodat deze bij het bevoegde hypotheekregister onderzoek kan doen naar de authenticiteit daarvan.
  
  Het onderzoek naar de eigendomstitels is van essentieel belang en dient met de nodige zorgvuldigheid te worden uitgevoerd. Het is immers het juridisch fundament van uw huis. Het onderzoek omvat een controle van de legitimiteit van de titels en van het eigendomsregime van het onroerend goed in de registers van het hypotheekregister. Dit onderzoek dient een tijdvak van ten minste twintig jaar te beslaan (dit in verband met verjaringstermijnen). Verder wordt onderzoek gedaan naar eventuele lasten zoals hypotheken, beslagen etcetera. Tenslotte wordt nagegaan of er geen claims op het onroerend goed rusten.
  
  Nadat de eigendomstitels zijn gecontroleerd en in orde bevonden, wordt er door de koper een notaris aangewezen. Op basis van de bestaande eigendomstitel en de gegevens van de contractanten (voor de koper volstaan de gegevens van het legitimatiebewijs en een Grieks sofinummer) stelt de notaris een conceptkoopakte op en berekent hij de hoogte van de belastingen en van de overige kosten. De koper (of zijn advocaat) betaalt vóór het passeren van de akte de belastingen en overhandigt de notaris een bewijs van betaling, dat aan de akte wordt gehecht.
  
  Nadat de akte gepasseerd is, ontvangt de advocaat van de koper een afschrift. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit afschrift bij het hypotheekregister wordt gedeponeerd (‘overgeschreven’). Vanaf dit moment, dus vanaf de inschrijving van de akte in de openbare registers die door het plaatselijke hypotheekregister worden gehouden, is de koper ook formeel de wettige eigenaar van het onroerend goed.
  
  Waarborgen
  Concluderend kan worden gezegd dat het Griekse recht, dat voor een deel gemeenschappelijke wortels heeft als het Duitse en Franse recht, in wezen geen grote verschillen vertoont met het Nederlandse recht. De bescherming van eigendom is vastgelegd in de Griekse grondwet en wetgeving. Wanneer een toekomstige koper bovenstaande aanwijzingen volgt en zich door logica laat leiden kan hij er zeker van zijn dat de aankoop van zijn huis vanuit wettelijk oogpunt is gewaarborgd. Een laatste algemene tip: laat u juist voorlichten door betrouwbare bronnen en maak gebruik van vakspecialisten voor advies en begeleiding, in een taal die u begrijpt. Het in de arm nemen van dergelijke deskundigen betaalt zich dubbel en dwars uit doordat u gerust kunt zijn over de correctheid van de transactie. Zo kan u uw nieuwe huis zonder zorgen betrekken.
  
  
  --------------------------------------------------------------------------------
  Dit artikel wordt verstrekt door belangenorganisatie Mondi in samenwerking met Giorgos Gavriilidis, advocaat naar Grieks recht en tevens als juridisch adviseur verbonden aan het makelaarskantoor Elxis Greek Real Estate Services BV te Utrecht.

   Dank je. Je bericht zal worden gepubliceerd zodra deze goed gekeurd is door de moderators.
  Onderwerp:

  Bericht:

  Naam:

  Bericht plaatsen